谢逸枫:中央正式叫停安徽芜湖楼市新政
芜湖:继广东佛山第二个“短命”房地产新政城市
导读：有消息称：“2012年2月11日，中央检查组已经抵达芜湖，对芜湖发布的“新政”进行调查。2012年2月12日，安徽芜湖市政府网发布通告，宣布暂停此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。通知称，原通知要求制定的配套实施细则，正在研究完善之中，为保持房地产市场更加平稳健康发展，经研究，决定该《通知》暂缓执行。执行不到3天的芜湖房地产新政正式被叫停，新政策暂缓执行。
2012年2月1日，安徽芜湖市政府第55次会议上讨论通过《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，2012年2月7日印发，并2012年2月9日正式发文。执行时间2012年1月1日至2012年12月31日。涉及保障房、土地供给等长达二十六条的意见，之所以被冠以“救市”之名，还是缘于位于“引导合理住房需求，改善居民居住条件”条目下的三条意见。芜湖作为2012第一个地方政府救市政策，公布的“楼市新政”中，包含契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策。
继2012年1月31日国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上再提房价回归合理，指出要巩固房地产市场的调控成果后，2月9日安徽芜湖市房地产新政策的出台则立即触动了市场的敏感神经。此举被市场解读为龙年拯救楼市的第一枪，在媒体与网络上迅速掀起了一场轩然大波。坚持一年的房产调控将是否会成为“空调”？楼市“微调”会不会引起投资投机房地产行为的滋长？老百姓的住房需求能否得到根本性的保障和改善？众议的焦点则是围绕着“芜湖新政是否违背‘国八条’政策基调”、“会不会被叫停”、“能否引发二三线城市跟风”、“楼市调控政策是否转向”这四大命题展开。
随着事件被推向舆论的风口浪尖，芜湖市政府召开新闻发布会解读这一政策，芜湖市副市长洪建平2012年2月11日回应称，严控房价，打击投机，满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，是芜湖市房产新政的核心思想，而不是外界所猜测的房市救市之举。无独有偶，2011年10月11日上午，广东佛山市出台了放宽限购条件的“楼市新政”，更是在出台当天晚上就被紧急叫停。不过，2012年1月14日，佛山市委书记李贻伟在出席广东省“两会”时对媒体表示，“这个政策本是一件好事，但是被炒作了”。
免税、补钱、送户口的楼市新政突被叫停，芜湖楼市是否会因此遭遇“冰封”？为什么会突然被叫停？中央出于什么考虑？为什么地方政府着急放松政策？未来房地产调控如何走？调控不放松，房价是否会下降？现在有请著名房地产专家、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫先生来分析和评论。
主持人：你如何看待安徽芜湖楼市新政“难产”的现象？是中央叫暂缓执行的吗？
谢逸枫：芜湖市政府宣布暂停此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。这意味着2月9日公布的芜湖“楼市新政”3天后便告“夭折”——媒体乱棍打死了具有“托市嫌疑的”芜湖新政。芜湖是继广东佛山之后第二个楼市新政被紧急叫停城市，也是继广东佛山第二个“短命”城市，可谓芜湖龙年“救市”第一枪打在中央官员屁眼上。
中国没有房地产市场可言，政府一手把持房地产市场，所以说楼市即政策市，政策市即政府市，政府市则政府说了算。想放松就放松，想收紧就收紧，完成不考虑市场。芜湖楼市新政难产将释放“中央坚决房地产调控不放松不动摇的决心和态度的信号”。同时，中央不会让地方政府破坏“房地产调控成果和房价回归合理水平的信心，说明房地产调控放松纯粹是幻想。”其实，与佛山一样，芜湖新政紧急叫停，就是中央的命令，结果都是预料之内的事情。如果不是中央叫停，地方政府是不会主动叫停新政的。因此，中央政府顾虑比地方政府大。
主持人：为什么芜湖楼市新政执行不到3天就被叫暂缓执行，导致新政“夭折”？
谢逸枫：继佛山之后，芜湖楼市新政也被紧急叫停。显然,芜湖房地产新“超过了”中央的调控调整底线，“穿过了”政府的公信力和社会的道德底线，被叫停是理所当然的。中央紧急叫停芜湖楼市新政主要是考虑到出台时机不对和舆论及社会等老百姓的压力大，况且目前房地产调控处于最关键时期，一旦允许芜湖楼市新政继续实施，调控成果不保，房价难下降，政府公信力受损。一方面是当前房价未实质下降，而中央担心房价反弹，况且十八大将快召开，不利社会和民心和谐。
另外一方面是国务院温争论三令五申“房价合理回归”的要求，并且媒体过分报道和夸张的炒作，引起社会的讨论，老百姓的愤怒，舆论压力大。同时，芜湖楼市调控放松，中央担心引起城市效法，让局势难控制。在楼市调控继续深化的背景下，各地房地产政策面临微调的压力正逐步加大。根据市场实际状况出现适当调整无可厚非，但是需要特别警惕通过调整进行“托市”的行为。各地楼市政策应该严格遵守国家政策，避免出现“明紧暗松”、“变相松绑”的情况。
主持人：为什么芜湖放松政策？未来房地产调控如何走？调控不放松，房价是否会下降？
谢逸枫：主要是商品房建设在芜湖市“遍地开花”，在建楼盘过多已成为当地房地产行业的隐忧。并且销售成交下降和房企拿地谨慎及土地出让困难等房市低迷，严重影响到芜湖土地出让金和房地产税费的财政收入及房地产市场发展等土地市场，另外是GDP增长和政府官员业绩及第三产业发展等就业率。因此，出台房地产新政也是无可奈何的选择。况且，芜湖不比佛山和中山，毕竟打的是支持和鼓励首次刚性需求的置业购房人群的牌子，毕竟是响应国务院第六次会议和央行及住建部的““满足首次购房家庭的贷款需求和首次住房贷款差异化”。
政策虽然没有明显违反国家调控大方针，但在楼市销售遇冷的背景下，确实能够起到部分刺激作用。特别是芜湖这几年房地产投资增长很快，带动了上下游产业链的发展，对地区经济增长贡献颇多。近几年芜湖经济保持快速增长，房地产更是快速扩张。芜湖统计局数据显示，自2010年以来，芜湖生产总值已连续8个季度增幅居全省第一，房地产投资也一直保持高速增长。2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%。2010年、2009年和2008年的房地产开发投资增幅则分别为40.7%、37.7%和69.0%。房地产投资已成为拉动芜湖经济增长的动力之一。
大力投资必然带来当地楼市的快速扩容，芜湖市城乡建设委员会的一组数据更为直观地印证了这点。数据显示，2011年芜湖市区累计批准商品住房预售面积286.71万平方米，同比增长24.87%；2010年累计批准商品住房预售面积229.61万平方米，同比增长35.48%。与房地产建设的高涨热情相比，近两年芜湖楼市并没有体现出与此相当的热度。和我国其他城市一样，受房地产调控政策的影响，芜湖楼市成交也出现了下滑。2011年芜湖市区累计销售商品住房面积188.7万平方米，同比下降11.34%；2010年累计销售商品住房面积212.85万平方米，同比下降11.78%。一方面是两位数的预售面积增长，另一方面却是两位数的销售面积下滑，这一升一降之间，楼市库存量也随之攀升。这不仅加剧了“去库存”的压力，也不利于未来的房地产投资，对土地出让等上下游产业也产生了一系列影响。
谢逸枫：2011年芜湖财政收入共计286.81亿元，其中地方财政收入139.97亿元。芜湖2011年土地出让金达到61.3亿元。保持稳定的财政收入对于地方投资建设意义重大。2008年至2011年，芜湖市累计新建保障性住房303万平方米，2012年全市计划新建保障性住房304万平方米，其所需的建设资金将主要依靠地方政府解决。从对经济增长的贡献度来看，当前我国对投资的依赖度依然很大，房地产更是地方筹措资金、弥补收入、实现经济增长的重要引擎。但是在严格的地产调控政策下，一些地方政府的“土地财路”受阻，存在为了突破财政困境而进行政策微调的意愿，这显然有违当前楼市宏观调控的核心目标。
由于库存压力以及地方政府面临的资金困局，一些二三线城市在遵守国家基本政策的情况下，有进行楼市政策微调的动机。但国家对房地产调控从严的基调从未松动，此次芜湖楼市政策迅速“夭折”，无论是因为舆论关注压力还是上级机关的监管压力，都传达一个信号，楼市宏观调控政策不会发生转向。从佛山和芜湖房地产新政“叫停”的后果看，今年一季度前房地产调控不会放松但也不会收紧。
谢逸枫：不过，目前佛山和芜湖房地产新政只是暂缓，估计2012年全国十八大之后，佛山和芜湖出台房地产新政将继续执行。即使房地产调控不放松，房价也不会跌，会小幅度上涨。一则是开发商去年销售业绩不错，解决了资金紧张的困境，况且信贷政策继续稳健。二则是开发商开始停止大规模扩张城市的步伐，谨慎拿地，暂缓开工，延迟销售。三则地方政府依然对土地出让金和房地产税费的财政收入依赖性大。四则今年国内实体经济不景气，需要房地产业保GDP，拉动投资和消费及经济增长。
到了今年二季度，在地方财政、银行贷款等压力下，未来会有更多的城市放松调控政策。特别是正在大力搞城市发展的地方政府，都需大量资金，土地财政和房地产税费收入是财政重要来源，政府实际上是渴望房地产回归的。尽管这并不意味着房地产全面松动，局部放开的趋势已现端倪。未来一年，会有更多地方政府助力刚需。估计到今年6月份后，房地产调控会出现实质性松动。但要想巿场回暖，关键还得靠中央放松政策。
谢逸枫
2012年2月13日