谢逸枫:广州房价涨10%属合理价位很正常
导读:2012年广州楼市开局不利，一手房成交量出现深度下跌的现象。广州2012年1月份商品房成交量同比和环比均出现深度下跌的现象。一个数据显示，成交方面，广州全市住宅网签2792套，销售面积316825平方米，较去年12月成交量少2145套，跌43.45%，而同比去年1月成交量则跌5430套，狂跌66.04%。房价方面，环比2011年12月的10736元每平方米上升了11.46%，同比2011年1月份的11849元/平方米微涨0.99%，基本持平。
另外一个数据显示，成交方面，1月份广州全市住宅网签成交量共计3348套，环比上月5010套成交量下跌33%。与去年1月份网签成交8867套相比，广州楼市同比大跌62%，在价格方面，今年1月均价与去年同期12173元/平方米相比增长276元/平方米。 2012年1月广州全市住宅网签成交量共3348套，环比上月成交量下跌33%，房价方面，1月网签均价12449元/平米，环比上涨10%。
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受《每日经济新闻报》记者采访：
记者：你如何看广州房价上涨现象，是假涨真跌还是真涨？
谢逸枫：广州房价上涨属于很正常的市场反应现象，上涨10%也属合理涨幅水平，基本控制在2012年广州GDP增长范围之内，况且去年价格控制目标。单纯从数据上看，房价绝对不是“假涨真跌”而是彻底的真涨。而从市场上看，房价并未实质性的下降，而小幅度的上涨趋势，2011年广州房价上涨幅度2.6%。从开发商的降价动力看，虽然市场库存压顶，但开发商手上持有一定的现金和新增供应减少及拿地放缓等因素考虑，开发商缺乏降价压力。
谢逸枫：从两份不同监控的数据表示，广州楼价仍然以稳健为主，楼价僵持不下的基本面并未改变。特别是房地产调控深入的调整周期内，两份房价环比（与2011年12月）数据显示，今年1月广州楼价上涨10%，而同比2011年1月房价稍微上涨接近1%左右，呈现出房价“同环比上涨趋势”，但成交方面呈现“同环比继续下降趋势”。因此，今年广州楼市一月市场整体是“量跌价升”的倒挂局面。
记者：究竟是什么因素导致广州楼市房价调控当前反弹的？
谢逸枫：今年广州楼价上涨主要是市场购买力旺盛和部分购房需求力释放及今年一月高端房签约集中等商品房成交结构的拉升因素。其实，这个不是房价反弹，而是去年房价降幅回涨。
记者：2012年广州房价是否会继续上涨，上涨幅度会达到多少？为什么？
谢逸枫：今年广州房价回涨是肯定的，回涨幅度将达10%以上。至少从供求关系上讲，目前广州库存供应虽然巨大，但是购房需求力一样旺盛。只需要房地产调控一放松，积压的需求释放，房价回涨是理所当然。一方面是广州楼市房价一直比较稳定，即使在最寒冷的2011年，广州房价涨幅依然上涨。另外一方面是从2012年中央货币政策转向和2011年销售面积及销售额等投资额，房企现金流的情况看，缺乏房价下降的动力条件。其他方面就是广州城市规划利好和基础设施完善及流动人口增加快速等相对北京上海深圳的房价处于洼地，未来房价上涨空间至少二十年。最后是保障房对广州房价影响依然比较小，况且地价和盖房成本上涨超过房价上涨速度，只要广州土地价格一直上涨，将继续推动房价上涨。因此，从广州GDP增长和地价涨幅及供求关系的因素看，包括通胀率，房价至少上涨15%左右。如果剔除CPI通胀率的因素，2012年广州房价上涨将达到10%以上。
记者：2012年广州房地产市场走向如何？在调控方面有什么变化？
谢逸枫：今年广州房地产市场将表现出“先抑后扬”趋势，价量比较“平稳”，不会出现大起大落的暴涨暴跌现象。在销售量方面，则表现出“一季度广州楼市销售成交量继续下滑坡，二季度广州楼市销售成交量停止下滑坡，开始稳定，三四季度广州楼市销售成交量则回升到活跃。”在房价方面，一季度广州房价表现涨幅微降，二季度广州房价则必须涨幅微涨，三季度广州房价将会有小幅度上涨，四季度广州房价将回到稳定的。
谢逸枫：在房地产调控方面，则是广州市房地产调控依然是不放松，继续加强保障房建设和商品房供应及房地产调控等土地供应。但房地产调控力度方面，继续以原有政策为主，采取不加码收紧，在房地产调控执行方面调整。比如，限购限价限贷的政策方面。比如土地调控方面。比如个人住房贷款方面。
2012年1月31日，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。在会上部署当前重点工作时，“巩固房地产市场调控成果”被着重提出，取代了之前被较多提及的“坚持调控不动摇”。
据广州某房地产网站对阳光家缘的最新监控数据显示，广州2012年1月份商品房成交量同比和环比均出现深度下跌，全市住宅网签2792套，环比去年12月跌43.45%，同比去年1月成交量则跌5430套，狂跌66.04%。而网签均价则出现6个月以来首次止跌的现象。与去年2月同样受累于长假淡市，2月份成交仅4152套，但今年1月与之相比，亦相差1360套，计32.76%。数据表明，目前开发商推盘意愿骤减，推盘行为十分谨慎。特别是目前中央对于楼市调控的态度使其对于楼市的判断仍较迷茫。
尤其在春节期间，广州楼市成交量相当惨淡。数据显示，七天假期广州一手住宅签约量仅23套，同比跌76.28%。在春节假期后的29日至31日3个工作日，新建住宅签约量也仅分别为8套、40套和70套，延续了春节前的低迷，楼市未见“龙抬头”。 虽然成交量惨淡，但供应量并不少。
与低迷的成交量相比，成交均价则呈现回升的现象。数据显示，1月份广州新建住宅网签均价为11966元/平方米，是去年8月份以来的价格首次止跌回升。环比2011年12月的10736元每平方米上升了11.46%，同比2011年1月份的11849元/平方米微涨0.99%，基本持平。这主要是因为中心城区多个特惠盘成交活跃，从而拉高的成交均价。 海珠、荔湾等中心城区多个全楼盘打出各种促销牌，其成交量占比有所上升，直接拉高总体成交均价，其中海珠区本月成交311套排区域成交第四位，其均价达到20814元/平方米。
数据显示，从化在11月住宅网签成交量为757套，对比10月469套的成交量增长61%，这一数字在从化2011年各月份的排名中，仅次于1月944套的成交量，位居第二。在均价方面，也从上月6766元/平方米，降至本月的6428元/平方米，这一价格也是广州市均价最低的区域。而之前的价格洼地兼成交主力从化市由于入户政策到期，成交量直线下滑，本月成交仅56套排区域倒数第三。
而另一主力增城市，由于升级版限价令到期，其成交均价亦立马回升，1月份增城成交均价7435元/平方米，较去年12月份5922元/平方米上升1513元/平方米，上升25 .55%，间接助推总体均价。成交量的持续减少，导致库存量持续加大。截至2011年12月底，广州新建商品住宅库存800万平方米，同比增长64.53%，广州的库存量较上年相比有大幅的提高。
2012年2月1日,中国指数研究院百城价格指数显示，2012年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/㎡，环比2011年12月下跌0.18%，这也是连续5个月环比下降。其中，广州均价为15148元/㎡，跌幅位居十大城市第二位。根据百城价格指数对北京、上海、广州、深圳等十大城市的全样本调查数据显示，2012年1月十大城市住宅均价为15565元/㎡，环比上月下跌0.15%。
具体来看，仅深圳、重庆(主城区)两个城市略有上涨；其余8个城市均环比下跌，其中，武汉、广州跌幅较大，分别下跌0.34%和0.30%，北京、南京和杭州跌幅介于0.1%-0.3%之间，天津、上海、成都跌幅小于0.1%。本月，同比下跌的城市有6个，较上月增加1个。其中，上海跌幅最小为0.18%，杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%-3%之间；重庆(主城区)跌幅最大，为4.06%。其余4个城市同比上涨，北京同比上涨0.71%；武汉、深圳、广州涨幅介于1%-3%之间。
另据广州另外一个房产网站数据中心监测阳光家缘数据显示，1月份广州全市住宅网签成交量共计3348套，环比上月5010套成交量下跌33%。尽管成交量大幅下跌，但广州房价依旧“稳健抗跌”。与去年1月份网签成交8867套相比，广州楼市同比大跌62%，在价格方面广州则基本保持平稳，今年1月均价与去年同期12173元/平方米相比增长276元/平方米。
2012年1月广州全市住宅网签成交量共3348套，环比上月成交量下跌33%，房价方面，1月网签均价12449元/平米，环比上涨10%.今年1月份广州中心六区住宅成交量比例有所上升，达到915套，占全市成交总比的27.3%，而在上月中心六区成交仅占总比的21.6%。广州市中心六区11月共网签成交882套，环比10月成交量1061套减少了179套，基本保持稳定；在价格方面中心区依旧坚挺，均价从上月18147元/平方米升至18923元/平方米。
其中天河区、从化表现尤为明显。天河区1月份成交量仅为72套，环比上月126套成交量下跌42.9%，价格则从上月34644元/平方米升至本月37023元/平方米，涨幅幅达到6.8%。从化1月份住宅受“买房入户”政策结束影响，仅成交74套，环比上月755套成交量暴跌90%，但在价格方面反而则由上月6920元/平方米均价增至今年1月份的8663元/平方米，增幅高达25%。
谢逸枫
2012年2月2日
外围的四区二县11月共成交3709套，对比10月5096套下降1387套，降幅高达27％。其中增城、花都、番禺3大广州楼市主力成交区域降幅最为明显。番禺10月成交量为1280套，均价14241元/平方米；11月成交量仅有558套，跌幅超过56％，成交惨遭“腰斩”。但其均价却增长至15382元/平方米，涨幅为8％。而增城10月成交量为1499套，本月成交量则仅有1018套，降幅达到32％；花都11月成交量754套，同比10月1222套下降38％。