谢逸枫:缘何2012年北上广深楼市房价回涨?
导读:中国指数研究院2012年2月1日发布的百城价格指数显示，今年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌0.18%，住宅平均价格连续第五个月环比下跌。其中北京新房均价为22810元/平方米，较上一月微跌0.26%。报告显示，在全国100个城市中，39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。与2011年相比，全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，2012年1月同比上涨1.71%，较上月缩小1.16个百分点。
公开统计数据显示，春节假期北京“技术性零成交”，广州仅签约23套，深圳与上海分别成交17套和16套。二三线城市中，青岛、东莞、扬州等9个城市成交只有个位数，济南、无锡、哈尔滨等城市则更为尴尬，遭遇“零成交”。广发证券的统计显示，33个重点城市春节期间的楼市成交量同比下跌69.5%。今年楼市寒流扑面而至。
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年1月十大城市住宅均价为15565元/平方米，环比上月下跌0.15%。具体来看，仅深圳、重庆（主城区）两个城市略有上涨；其余8个城市均环比下跌，其中，武汉、广州跌幅较大，分别下跌0.34%和0.30%，北京、南京和杭州跌幅介于0.1%-0.3%之间，天津、上海、成都跌幅小于0.1%。其中北京新房均价为22810元/平方米，较上一月微跌0.26%。
同比来看，十大城市平均价格下跌0.62%，是自2010年6月以来首次同比下跌。本月，同比下跌的城市有6个，较上月增加1个。其中，上海跌幅最小为0.18%，杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%-3%之间；重庆（主城区）跌幅最大，为4.06%。其余4个城市同比上涨，北京同比上涨0.71%；武汉、深圳、广州涨幅介于1%-3%之间。
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受《中国房地产报》记者采访：
记者:你如何看十城之中四个一线城市的平均价格走势?
谢逸枫：从百城报告十大城市平均价格看,北上广深一线四城市除上海房价涨幅微下调外,其他北广深三城市房价涨幅继续上涨.一方面是市场依然存在大量的刚性需求。另外一方面是通胀压力下，投资房地产保值是首选产品。其他方面就是这三个城市的楼市比较稳定，虽然经大的调整。四是地价和房地产税费及盖房成本等收入上涨的因素，还有就是产品结构成交的拉升关系存在。
记者：为什么出现“价升量跌”的现象？
谢逸枫：简单说是“有价无市”，一方面是大量的投资和改善需求被政策抑制。另外一方面是房地产调控以限字的政策未放松，影响到买卖双方心理。买方继续观望，卖方无心卖房。其他方面就是房地产政策调控不稳定和地方政府执行政策的差别，让市场僵持。另外是高端产品在今年一月集中签约，而普通住宅成交下降。
记者：一线城市库存是否巨大，消耗时间需要多少？
谢逸枫：按照上海去年成交速度，卖完这些存量商品住宅，需要18个月的时间。与一线城市横向比较，上海的指标低于北京的26个月，高于深圳的12个月和广州的10个月。其实，市场上并不是没有需求，而是在观望中。在天量存量和市场潜在需求之间的障碍复杂而多样，地方政府希望尽快消除这样的障碍让存量和市场需求顺利对接。
谢逸枫：地方政府微调“醉翁之意”,官方渠道传递的信息涉及，将继续严格执行国家和地方政府各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策、保障房、商品房供应、土地调控、房产税的征收扩大试点和住房限购限价限贷限售的“四限”政策等。比如，最引人注目的莫过于，有望在2月份公布的上海市普通住房新标准，这是该市近4年来的首次调整。
记者：春节成交萧条，后市中央调控不放，地方政府是否会放松调控？
谢逸枫：伴随着楼市寒流的，是调控从紧的信号继续传递。2012年1月31日，国务院第六次全体会议上，温家宝总理指出，“要巩固房地产市场的调控成果”，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这意味着以限购为特点的抑制性政策依然是2012年房地产市场调控的主旋律，但是，不影响地方政府取消或放松限购政策的到来。
谢逸枫：截至目前，全国48个限购城市依然延续了去年以来的政策，并未做出调整。不过，部分城市的地方政府已经正式开始研究限购政策如何差异化或差别化的灵活执行，比如广州。比如广东中山和增城两市限价政策的调整，提高限价的标准。因此，2012年一季度之后，如果销售成交量依然未见好转，部分地方政府将会变相调整或放松限购，比如缩短外地人纳税或社保时间、限购户型范围缩小至90平方米以下中小户型（类似长沙）、限购区域缩小（只限主城区，不限郊区）、允许本地户籍家庭新购一套房（类似珠海）、允许外地人如果有暂居住满一年，有暂住证的家庭新购一套房等。
比如上海市将普通住宅价格标准的提高，表明政府有意促进刚性需求释放。与上述上海政策微调的类似举动，在全国不少地方陆续出现。背后实际上是来自市场层面的巨大压力。
北京住建委网站数据统计显示，2012年1月份，北京新建住宅成交量为4473套，为2008年2月来连续47个月的最低值。其他主要城市1月份的成交量也大幅下降。1月份成交低迷主要受到一直以来的调控影响，同时也要考虑元旦和春节假期的因素。与此同时，1月份二手住宅签约2934套，也创下自2008年11月以来新低。除新建住宅外，1月二手住宅不到3000套的成交量也创下三年多来的新低。与此同时，二手住宅成交均价也出现回落。
据北京中原提供的数据显示，1月新建住宅签约均价为17840元/平方米，环比去年12月的21151元/平方米下降15.7%。在4473套签约住宅中，低价盘占据绝对主流，均价超20000元/平方米的只有383套。销售额位列前十的项目，9个位于郊区。据链家地产发布的数据显示，1月北京二手住宅成交均价20619元/平方米，环比下降6.6%。这也是自2010年4月调控以来，首次回落到2.1万元/平方米以下，大体与调控前的2010年3月水平相当。
权威统计显示，2011年上海商品住宅成交累计均价为22432元/平方米，比2010年微跌0.5%。但是，复旦—同策上海同样监控的新建商品住宅价格指数却显示，截至2011年12月末，该指数为329.04，同比上涨了4.39%，特别是其中非公寓的同质价格指数达到431.46，同比大涨31.52%。房价下跌真假迷雾，官方民间数据反差巨大。同样的统计对象和统计周期，唯一不同的，前者是传统的市场均价统计，后者用了另一种统计方式，却得出了全然不同的结论。真相应该只有一个。
此前已经披露的上海普通住宅新标准为：内环线内总价低于330万元/套，内外环线间总价低于200万元/套，外环线外总价低于160万元/套。与2008年执行的标准相比，内环线内、内外环线间及外环线外每套物业分别调整额度为85万、60万、62万，增长幅度分别为60%、43%、63%。
据同策提供的统计数据，截至2011年12月31日，上海市场上商品住宅可售面积达到974.24万平方米，可售套数68396套，同比2010年12月末分别上升52%和54%，比金融危机时的2008年末的库存面积和库存套数还高出15%和4.8%。北京2011年末商品住宅存量为1550.68万平方米。深圳2011年末商品住宅存量为265.18万平方米。广州2011年末商品住宅存量为509.04万平方米。上海的库存虽然还不如北京那么高，但已远远超过广州和深圳库存之和。
另据广州另外一个房产网站数据中心监测阳光家缘数据显示，1月份广州全市住宅网签成交量共计3348套，环比上月5010套成交量下跌33%。尽管成交量大幅下跌，但广州房价依旧“稳健抗跌”。与去年1月份网签成交8867套相比，广州楼市同比大跌62%，在价格方面广州则基本保持平稳，今年1月均价与去年同期12173元/平方米相比增长276元/平方米。
2012年1月广州全市住宅网签成交量共3348套，环比上月成交量下跌33%，房价方面，1月网签均价12449元/平米，环比上涨10%.今年1月份广州中心六区住宅成交量比例有所上升，达到915套，占全市成交总比的27.3%，而在上月中心六区成交仅占总比的21.6%。广州市中心六区11月共网签成交882套，环比10月成交量1061套减少了179套，基本保持稳定；在价格方面中心区依旧坚挺，均价从上月18147元/平方米升至18923元/平方米。
其中天河区、从化表现尤为明显。天河区1月份成交量仅为72套，环比上月126套成交量下跌42.9%，价格则从上月34644元/平方米升至本月37023元/平方米，涨幅幅达到6.8%。从化1月份住宅受“买房入户”政策结束影响，仅成交74套，环比上月755套成交量暴跌90%，但在价格方面反而则由上月6920元/平方米均价增至今年1月份的8663元/平方米，增幅高达25%。
2011年，广州市辖十区新建商品住宅网上签约面积同比减少15.2%，一手商品住宅的成交量同比下降24%，签约均价同比增长2.5%，低于同期GDP和居民可支配收入的增幅，实现了年初确定的房价控制目标。
据深圳市规划和国土委网站数据显示，2012年1月全市新房成交量仅为1372套，环比下降56.4%，总成交量更是低于去年春节当月的1806套。成交面积12.11万平方米，环比下降57%。2012年1月份，深圳楼市出现“倒春寒”——新建住宅成交量大幅萎缩，仅为1372套，比去年12月大幅下降56.4％。今年1月份深圳市新建商品住宅共成交1372套，比去年12月大幅下降56.4％；与去年春节期间的2月份1806套相比，下跌幅度达到24％。1月深圳全市新获预售仅有3个项目，面积17.94万平方米。与去年12月开发商争相推盘的局面不同，成交萎靡使得不少楼盘推迟至春节后开盘，1月推出项目仅有2个，总面积仅为6.49万平方米，低于去年春节的7.31万平方米。
2012年2月1日，深圳银监局发布的数据显示，2011年末深圳银行业房地产贷款(开发贷和个贷)余额5906.38亿元，同比增长7.20%，低于各项贷款同比增速7.89个百分点。房贷萎缩的背书是2011年深圳楼市的量价齐跌。统计显示，2011年深圳全市住宅成交量为273.2万平方米/32020套，创历史新低，同比减少14.9%，成交均价18992元/平方米，同比下跌6.0%，为12年来第二次回落。市场清淡带来不良贷款隐患。深圳银监局警示，需关注中小开发商违约、房地产集团公司挪用资金、异地贷款等风险。
深圳银行业普遍排斥房地产贷款，除监管严控外，这也与需求下降，房地产交易萎靡有莫大关联。2009年及之前年份，是投资和刚性需求共同主导楼市，到2010年变成刚需主导，而到2011年，投资和刚需均不给力，市场冷冻，成交惨淡，新房成交量创下历史新低。
深圳市规划国土委数据显示，2011年深圳新建商品住宅成交面积和成交套数约为271.69万平方米、3.2万套，下滑至2000年以来的最低水平。成交二手房7.4万套，成交面积713万平方米，分别较2010年大幅下降40%和37%。全年共成交一、二手房10.6万套；月均8833套。
根据监测，2011年深圳市累计销售商品住宅273.19万平方米/32020套，较2010年(320.97万平方米/36729套)减少15%，成交金额518.83亿元，较2010年的648.5亿减少20%。价格上，开发商从“假摔”变成实质上的降价。去年8月份开始，深圳房价持续逐月下跌，12月均价为16020元/平方米。全年看，深圳新房住宅的成交均价跌破19000元/平方米，为18992元/平方米，较2010年的20205元/平方米下跌6%。
去年初以来，各银行就通过提高房贷准入门槛、核准贷款增量等多种手段控制房贷投放，各月增量总体呈逐月收缩态势。2011年6月末，深圳房地产贷款余额5778.55亿元，比年初新增269.08亿元，同比少增312.88亿元。至去年末，房地产贷款余额为5906.38亿元，下半年仅仅新增127.83亿元。收贷很明显，一般各家银行都不会续做，追加贷款就更不可能了。去年6月份，深圳房贷萎缩量较大，减少了31亿元。本地项目贷款受限，深圳部分银行即设法外地觅食，异地贷款显著增长。
深圳银监局未公布全年数据，截至2011年6月末，深圳银行业投向异地的房地产贷款余额529.48亿元，比去年初增加108.67亿元，增幅达到25.82%，高于全部房地产开发贷款增速19.24个百分点。其中，项目在异地的房地产开发贷款余额476.72亿元，占异地房贷余额的90.04%，增量占异地房贷增量的85.93%。深圳本地开发商积极拓展异地房地产市场现象日益普遍，其风险引起监管当局的重视。随着调控深入，部分二三线城市已经限购，异地项目销售十分困难，风险将急剧扩大。
异地贷款管理难度较大，因异地贷款的监管权属项目所在地，相关银行的异地监管成本也较高，各地的监管协作并不完善。都转向个人经营性贷款了。政策紧缩让信贷成为稀缺资源，没必要放在风险大的房贷上面。深圳银监局数据显示，去年末当地个人经营性贷款653.45亿元，同比增长63.02%，高出各项贷款增速47.93个百分点，全年新增个人经营性贷款252.62亿元，约占所有新增贷款的10.01%。
2009年春节期间，深圳楼市房价出现调整之后，引发成交量反弹。对此，预计今年楼市低迷，反弹可能性不大。目前深圳楼市以自住刚需为主，对价格的敏感度很高。如果价格不下降，成交量会继续下降，今年一季度楼市成交量或将进一步出现“下滑”。在此之下，部分因资金紧张和偿债压力的房企可能会率先降价出货，有可能进一步下调房价。而在二手房方面，二手房业主急于出货，降价出售的意愿更加强烈，随后的2月份深圳楼市二手房价也有望继续下探。
房价虽已下调，但相比购房者的心理价位差距依然比较大。随着调控的延续，买方对价格下调的幅度期待值越来越高。今年春节格外冷。春节期间，大部分城市的楼市创下历史交易新低。而2010年新开工面积史无前例的大增，加上持续一年多的限购、限贷政策，造就了去年四季度开始的供应量急升，楼市买卖双方情势逆转，买方市场已经到来。2012年销售、去库存不容乐观，房价整体将继续下行。
谢逸枫
2012年2月3日
亚豪机构称，截至2012年1月底，北京市商品住宅存量达12.65万套，预计上半年总存量将达15万套的历史高位。