记者：房企破产，政府的调控政策会不会松动？

   记者：大型房企会不会就此开始实施价格坚挺的策，认为反正再抗一段时间，政策或许就松了？

    谢逸枫：“房企不要过多指望调控会一下全部放松，否则会有破产危机。当然，不缺钱的大房企，扛调控到放松再涨价的策略肯定是会的。但库存高和负债高及高负债率等资金紧张的大房企，小幅度价格下降是必须的。而中小房企基本缺钱，不排除大幅度的降价行动。”

   汇丰控股(HSBC Holdings)周一公布名为“汇丰中国制造业采购经理人指数(PMI)预览”的4月初值数据，显示中国4月PMI预览值出现反弹，脱离3月触及的四个月低位，但仍为连续第六个月处在荣枯分水岭下方。“制造业已经在2012年出现微弱加速，这应该有助于缓减忧虑。但就业数据仅仅自3月开始微弱上升，这将增加对经济增速放缓及就业问题的忧虑”，这意味着中国将通过加速基础设施建设，以采取更多宽松政策，并提供更多财政刺激措施。并预计中国经济将在2012年下半年开始恢复。中国4月汇丰制造业采购经理人指数(PMI)数据反弹至49.1这一两个月高点，3月终值为48.3，但数据仍然疲弱，暗示中国经济似乎仍将继续在第二季度走弱。

   今年2月底，渣打银行的研究团队在二三线城市，对30家房地产商进行了问卷调查和研究探讨。这些城市包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆。渣打银行发现，中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，“但是显然，3个月之后有可能更趋疲软”。这种预期或许与房地产商融资状况相关。渣打银行的调研团队发现，对开发商来说，融资环境虽日趋紧张，但并没有极度恶化。至于开发商的现金状况，24家称当地开发商很紧张或者担忧。少数几家表示非常担忧。但有6家认为，如果3个月内销售状况不改善，即将面临破产风险。开发商为了筹集现金而出让土地或工程项目，19家调查对象称，知道有这样的事情发生。

   开发商为了筹集现金而出让土地或工程项目，19家调查对象称，知道有这样的事情发生。此刻，没有哪个开发商不希望政策放松。不过，他们感到中央政府的决心不易动摇。77%的开发商认为未来3个月中央不会改变房地产政策。如果政策放松，会是什么形式的放松？开发商回答居首的是更宽松的银行贷款，其次是下调房贷利率(事实上这正在发生)，再次是允许信托公司给开发商的信托贷款展期，此外，还有放松限购及地方政府收购开发商手中的项目用作保障房。尽管如此，房地产市场些许曙光已然出现。今年春节假期之后房屋销售状况有所改善。房屋销量与前两年高潮时相比仍处于低水平，但自春节假期以来，销量保持向上的态势。政策层面，近期中国人民银行表态，鼓励银行支持房地产企业建设普通商品住宅，并鼓励银行降低首次购房人的购房贷款利率。

   渣打银行的调研显示，一线城市正引领新房价格的调整，二线城市的房价调整目前也已开始。 三线城市住宅平均售价仍然较为稳定。不过，地方政府可以通过多种方式干预房价，如暂停颁发高端项目销售许可证等，因此，房价均价并不可信。土地市场亦显疲态，尤其是一线和二线城市。尽管土地出让面积增长非常有限，平均地价却明显下降。地方政府财政压力继续加大。目前，开发商的建设活动没有大幅度减少，甚或略有反弹。30家开发商中有14家反映当前在建的房地产项目较3个月之前增多，9家开发商的在建项目少于3个月之前。至于未来3个月的建设活动，12家开发商表示建设项目将会增加；9家开发商表示可能会减少。

   “部分开发商建设活动反弹的原因之一，可能是地方政府强制要求开发商在拿地之后两年内进行建设开发。受访的30家开发商中，有21家感受到这种压力，数量比上次调研时多。其他可能的原因包括开发商需要进行开发、售房以保持现金流，以及二三线城市购房政策相对较为宽松。”。此次调研的结果并不支持今年商品房建设将陷入冰冻期的观点。然而，此时开发商变得更加谨慎。16家开发商表示未来3～6个月没有拿地计划。26家开发商表示多次见到过地方政府土地拍卖流拍。地价的向下调整较为明显，地价触底的预期也较为强烈。17家开发商报告地价回调幅度达到5%~10%。还有3家开发商报告的地价降幅甚至达到11%~20%。三分之二的开发商预期未来3个月地价不会进一步下降。30家开发商中只有9家预期未来3个月地价还会再降5%~10%。

   房子销售情况既不好，也不太坏。30家开发商中，三分之一反映春节期间房屋销量低于预期，只有6家称好于预期。半数受访者认为他们的同行2月的销量显示出一些回暖的迹象，11家称销售稳定，但销量很低。只有4家认为其竞争对手的销售状况恶化了。在此种情况下，开发商对需求的信心增强了。19家受访公司感到信心略增，4家感到信心大增。这种信心部分源于对房价下调可能带来的市场反应。近2/3的开发商称10%~20%的降价带来了积极的反应，较上次调研增加了6家，而一半以上的受访公司称，降价几乎没有对销量起到刺激作用。

   未售房屋存量在上升，但没有飙升。23家房地产商反映他们所在地区的房屋库存量稍许超出预期，只有几家反映存量远远高于预期。70%的受访公司反映其所在地区的房屋库存在缓慢增加。和人们的感觉一致，更多开发商开始降低房价。渣打银行调研的这30家开发商中，22家反映其所在城市一手房降价高达10%。7家反映价格持平。两家声称价格下降了11%~20%。“2011年10月，2/3的开发商认为未来6个月的房价将下跌10%左右，事实证明确实如此。”部分开发商认为近期房价将继续下滑。

   调研称，这种预期或许与房地产商融资状况相关。渣打银行的调研团队发现，对开发商来说，融资环境虽日趋紧张，但并没有极度恶化。但对于开发商的现金状况，调查中的企业24家称当地开发商很紧张或者担忧。少数几家表示非常担忧。但有6家认为，如果3个月内销售状况不改善，即将面临破产风险。此外，19家调查对象表示，早已预料到开发商会为了筹集现金而出让土地或工程项目，并且有77%的开发商认为未来3个月中央不会改变房地产政策。在政策放松的形式上，开发商首先期望的是更宽松的银行贷款，其次是下调房贷利率，再次是允许信托公司给开发商的信托贷款展期，此外，还有放松限购及地方政府收购开发商手中的项目用作保障房。

2012年4月24日