当前的住房限购、限贷政策是外因，一旦政策调整，房价可能会有反复。但是，未来有三波力量推动中国住房供需逆转，构成住房供需逆转的强势动力。

第一波力量：婚房刚性需求持续下降10多年，下降幅度惊人

中国有两股买房的力量非常强大，一股是投资买房的需求，另一股是结婚买房的刚性需求。投资需求完全依赖于房价涨跌预期，一旦下跌预期形成，卖出才是真正的投资，所以投资需求绝不是独立的、单向的需求。

在中国，从新婚夫妇的收入与房价之比来看，很多新婚夫妇的购买力明显不足，但是，由于父母、亲戚都会对新婚夫妇买房给予资助，尤其是资助其支付买房的首付款。正因为这样，“房价收入比”在西方是被经济学家非常看重的指标，但在中国却不起什么作用。另一方面，这也使结婚买房成为最强大的刚性需求。

中国上一次人口出生高峰发生在1987年，当年出生人口达到2528万人，这一数字比1979年的出生低谷多800万人，比2006年的出生低谷多940万人。上海的人口出生高峰也在1987年，低谷时间与全国略有不同，上海市1987年出生人口19.02万人，比1974年出生低谷9.85万人多9.17万人，比2003年出生低谷8.34万人（含外来常住人口出生2.6万人）多10.68万人。

按照上海初婚买房年龄平均27岁计算（上海平均初婚年龄为男28.83岁，女26.51岁。另：北京初次买房年龄也是27岁），上海的结婚买房刚性需求在2014年（1987年+27岁）才能到达顶峰，从2015年开始，结婚买房的刚性需求会连续下降16年（2003年－1987年），下降幅度达56%（10.68÷19.02）。换言之，上海市未来两年婚房刚性需求仍在增长，到2014年才达到顶峰9.5万套，此后连续下降16年，到2030年低谷时只需要4.17万套。婚房刚性需求的长期、大幅下降是推动住房供需逆转的第一波力量。

第二波力量：3600万套保障房陆续建成，使住房供给猛增

十二五期间全国将建设3600万套保障房，2011年全国有1000万套保障房已经开工，由于保障房建设资金不足，一两年内建成的保障房较少，估计在3~5年以后会有大批保障房陆续建成。

上海市十二五期间将建设100万套保障房，2011年已有27万套保障房开工，2012年又将有17万套保障房开工。上海市2005年至2009年5年内众多开发商建成的商品住房总共127万套，平均每年才25万套，这意味着上海市十二五期间建设100万套保障房绝不是一个小数目，而是会使住房供给猛增的一个大数目。这是推动住房供需逆转的第二波力量。

第三波力量：老年人口去世形成的住房供给越来越多

　　上海市1976年的平均预期寿命71.71岁，2010年为82.13岁，20多年来延长了10多岁。由于寿命延长，2001～2010年上海每年平均去世约10万人，比正常情况少得多。上海的平均预期寿命已经处于国际前列，未来20多年不可能再延长很多岁，每年去世人数会恢复到正常情况，即当年去世人数等于83年（预计几年以后上海的平均预期寿命约为83岁）前的出生人数。上海市1951～1960年的出生高峰阶段户籍人口平均每年出生27.24万人，这意味着，2034～2043年上海平均每年去世户籍人口27.24万人，这比2001～2010年每年多去世17万人，由此形成的住房供给每年13.6万套，比2001～2010年每年多8.5万套。这还不包括上海市900万外来常住人口中的去世人口形成的住房供给。

更为重要的是，计划生育导致的“四二一”家族结构未来将使家族内住房明显过剩。以一对30岁的夫妻和他们双方的2户“父辈”（约55岁）、4户“祖辈”（约80岁）组成的家族为例，如果按每户1套住房计算（事实上，上海的住房保有量平均到每户约为1.4套），这一家族共有7套住房。在4户“祖辈”去世（约3~5年后）时，这一家族会多出4套住房。在20年内，这对夫妻的子女未到结婚年龄因而不需要住房，20年后子女结婚也只需要1套或半套住房。上海本地家族未来的住房过剩情况可见一斑。

上面是微观层面的分析，宏观的数据与此相呼应。据人口学家估算，2023年中国达到14亿人口的峰值后开始负增长，2050年会下降到10亿左右，由此将形成近2亿套住房的额外供给。

谁来接盘买房？

从2015年起，婚房的刚性需求持续下降，新建住房和老年人口去世形成的住房供给却在不断增加，这么多住房谁来接盘买房呢？

投资需求双向反复。在住房供不应求时，买房是投资；在供过于求时，卖房才是投资，并且会形成一种新的供给，即拥有多套住房的投资者卖出住房形成的供给。上海市2010年有830万户家庭，住房保有量约1150万套，未来10年家庭户数增长不多，住房数量增加肯定在100万套以上，这意味着未来上海可以出售的潜在房源约400万套，一旦房价下跌预期形成，这400万套都可能由于卖出型投资而形成潜在供给。

在“四二一”家族中，30岁左右的“子女辈”目前已经是独生子女，20年后“父辈”也成为独生子女。届时，一对初婚夫妇的4户“祖辈”中只要有1户在上海，就根本不必买房，只需居住“祖辈”去世后空出的住房即可。对于有2~4户“祖辈”在上海的初婚夫妇，这一家族还有1～3套多余住房可出售或出租。因此，不能指望上海本地人来接盘买房。

外地的富人会不会来上海接盘买房呢？也不会！一方面是因为外地的很多富人前几年已经在上海购买了住房（可能不止1套），另一方面，在供过于求的情况下，外地富人卖房的数量应该会大于买房的数量。

外地来上海就业的普通工作者也不是接盘主力，他们想买也买不起，只能长期在上海租房，或工作几年后回老家。能够接盘买房的只有两类人：

（1）外来高薪职业人士：即外地或外国来上海工作的大企业高管、其他高薪职业者。2010年上海市全部在业人口约1280万人，外来在业人口约670万人，其中有财力买房的外来高薪职业人士约为10%，即67万人，未来几年每年新增数量按现有总量的10%计算，即6.7万人。

（2）致富新人：即通过创业等方式快速致富的新富人。据《2011中国私人财富报告》披露，2011年中国有可投资资产达到一千万元的富人59万人，上海市约占10%，即5.9万人，未来几年每年新增富人数按现有总量的10%计算，即0.59万人。

把上述两类可望接盘买房者加起来，每年约为7万多人，明显小于老年人去世形成的住房供给数量。

小结

　　综上所述，从2015年起，扭转住房供需结构的第一波力量开始发力，随后，第二波力量推波助澜。在第一波力量接近尾声时，更为强大的第三波力量汹涌而来。这三波力量不仅持续时间长，而且一波接一波，一波强过一波，势不可挡。