商业地产群雄逐鹿，风生水起谁主沉浮
避难住宅市场，挖掘商业高额利润
住宅市场严控政策导致大小房企纷纷探讨转型之路。在业态选择方面，开发商力图避开传统住宅土地供给壁垒，选择更容易获得且能够短期内为城市升级做出贡献的商业或产业用地，“不限贷不限购”的商业地产迎来了新一轮高速发展期。其中，集商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等多功能、高效率的城市综合体成为商业地产焦点。
中国商业地产联盟近期发布的报告显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。根据监测数据，北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交总额同比增长34%，成交均价同比上涨7.5%。2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都要好于住宅。其中，办公楼新开工面积大幅增长46.20%，增幅提高17.6%；商业营业用房销售额也增长了23.7%。商业地产以其长期稳定现金流诱惑和低进入门槛吸引了越来越多的房企大佬，如万科、保利、招商、龙湖等，都从住宅开发转向商业地产的开发投资。
住宅行业的龙头老大万科于去年在商业地产领域实现了实质性的跨越，发布了购物中心品牌“万科广场”、社区商业品牌“万科红生活中心”和“万科红新街坊”、写字楼品牌“万科大厦”三大商业产品系列；保利地产也在去年高调宣布，未来3-5年内将逐步提高商业地产在公司开发项目中所占的比例至30%，10年后商业地产更将提升到与住宅同等的高度；4月底，龙湖集团商业地产部总经理魏健就曾公开表示，龙湖在土地储备中保证每年12%作为商业项目，此外将伺机布局华南，包括福建、珠三角地区的商业市场，到2026年，龙湖商业利润将占集团总利润的30%。
相比之下，开发商转战商业地产领域因其在多方面相较住宅具有明显优势。其一：商业地产不在限购范围内，曾多次上调的二套住宅贷款首付比例已达到50%，与商业地产保持一致；其二，商业地产目前尚未走出“价格洼地”，未来具有较大升值空间；其三：以获取租金为主要盈利手段的商业地产在投资收益方面被长期看好，能为投资者带来稳定的现金流。
二三线城市的尴尬
由于一线城市商业已趋于饱和，多数房企在转型过程中将自身的商业定位由一线城市布局向二三线城市，甚至三四线城市转移。一大批品牌房企以及零售商家已经到二三线城市排兵布阵，这些城市日渐增长的惊人消费力成为商业地产发展的原动力。然而缺乏城市统一规划以及对城市经济的短期刺激性增长的渴望使政府在商业用地出让方面不遗余力；开发商抢占优势地段资源心理令众多城市黄金地段密布大型商业网点，对于二三线城市的实际商业容量却缺乏统筹考量。
在石家庄市裕华区方圆不足2.5公里的范围内， 就有万达场和众美?/span>欢乐汇两个巨型商业体隔二环对望。欢乐汇由10万平方米购物中心、11万平方米商业步行街、7万平方米高端写字楼、7万平方米星级酒店以及酒店公寓等组成，建成后将包含运动场所、主题休闲公园、SPA、院线、电玩等各种品牌精品店。而万达广场将斥资80亿元，建筑面积183万平方米，是迄今为止万达集团最大的第三代城市综合体。其将建成集大型购物中心、连锁超市、5A写字楼、超五星级酒店、国际影城、国际公寓、住宅为一体的城市商业广场。除此之外，勒泰中心、万象天成海悦天地、北焦村改造项目、南焦村改造项目等多个综合体项目在石家庄遍地开花。
无独有偶，邢台核心商业街中兴大街上，密布着邢台世贸天街、中北世纪城、北国商城、凰家广场等大型在建项目，算上已经开业的银座商城、新世纪百货、大洋百货的成熟商业项目，整个中兴大街将有10余家大型购物场所同时营业。
类似的大型商业项目扎堆现象在全国二三线城市中已非常常见。这些城市本身经济发展相对较慢，商业运营需要以居民消费水平作为支撑。而往往居民消费本身缺少差异，商业模式和产品有同质化严重，这大大增加了项目未来运营的风险。
混沌转型带来的多重风险
缺乏整体规划使得可见时间内的行业竞争秩序遭到破坏。商业地产开发周期短而运营周期长，库存消化是摆在众多开发商面前的一道难以逾越的高墙。21世纪不动产的统计数据显示，截至2011年年底，上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需要32个月的时间才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。短期内市场上商业地产项目供应量过大，而地产商的开发、运营能力参差不齐，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。一些从住宅开发转型商业地产的企业，特别是2008年以后才开始进军商业地产领域的企业，将面临长期的难关。
对于特定开发企业来说，投资商业地产的巨大体量，需要占用大量资金。而持有物业资金回收周期长将进一步加大企业资金链压力。如果遇到上述同质化恶性竞争，开发商在招商中与商家的博弈能力下降，开发商整体招商中的议价能力在下降，这会给本就困难的招租雪上加霜，空置率上升在所难免。在北京已经有一些购物中心出现招租难的情况。尽管项目即将完工，但由于招租情况不利，这些本应在2012年入市的项目有可能推迟入市。招租困难积累到一定程度，一旦资金断链出现问题，开发商可能中途撤出，留下烂尾工程。
商业地产的特殊之处不仅在于其控制大量现金流，更在于与商业相关的招商、物业管理、客户关系管理、政府部门（工商、税务等）长期关系处理等一系列复杂问题，而这些问题的圆满解决，对新晋开发商来说，无异于另一个大难题。
结构性供需不平衡
面对种种可能风险，开发商需要解决的实际问题首先是决策是否进行投资。从财务角度看，开发商需要评估项目未来收益是否能满足自身发展需求，至少在报表上有长期盈利可能。对于项目盈利能力的评价在微观上表现为是否能找未来固定年限内城市商业细分市场的供需平衡点，这是一个涉及经济、政策、文化等多方面因素的风险分析。如果需要准确的数字，恐怕需要由若干经济专家组成调查小组，专项工作6个月以上。
国际上有种通用的对商业需求的简化算法：商业需求为每10个常住人口为1平方米的商业面积，所以一般以城市的常住人口来推算，但中国的一线城市目前也达不到这个标准，一般都在10：0.8的标准，二线城市数值在10：0.6-0.7左右。按此标准计算上海目前商业地产需求仅有1700万平米左右。而据第四届中国商业地产博览会发布数据，截止到2007年底，上海商业物业总保有量约为4300万平方米，按当时常住人口1800万来计算，平均每个人拥有的商业面积达到2.3平方米，这一数字甚至超过被誉为“购物天堂”的香港。
北上广这类一线城市，从城市化发展角度讲已进入多中心时代，城市从功能和结构角度都要求向周边区域辐射，对商业物业的需求也呈现“社区化”态势，而很多社区不具备满足居民基本生活需求的商业业态，或新的大型商业广场由于配套和招商问题无法吸引足够人流，传统中心商业区仍然人满为患。这就形成了所谓的商业地产供需结构性失衡，这种失衡通过诱导消费需求或提升物业配套在一定时期内能获得改善。但对于二三线城市的消费水平，过度集中的商业供给很可能造成绝对供给过剩，到头来开发商也许要面对转让、清算等一系列问题。