谢逸枫：地王归来“干穿”中央调控底裤？
导读：2012年上半年,随着全国52个城市房地产调控“微调”，全国主要城市楼市与销售成交“回暖”，部分城市房地产市场与房价“见底”，土地市场呈现回热趋势。2012年7月11日，郑州新地王诞生，郑州市新出（2012）9号地块，位于郑州市九如路东、龙湖中环南路北。郑州市建投摘牌，土地总价52900万元，折合楼板价约8300元/平。2012年7月11日，郑州第二块地王诞生，2012郑政新出（2012）10号地块，面积16119平方米，被东方鼎盛摘牌，摘牌价为31960万元，本地块每亩折合1310万元，且创造了溢价105%的郑州地块摘牌新高。
2012年7月11日，沈阳诞生新地王。在沈阳土拍会上,深圳华强新城市发展有限公司以总价35.26亿摘得宗地编号2012-019地块的商业地块，竞得单价4004元/建筑平方米。该地块位于沈阳金廊沿线，总规划的土地面积为83856.8平方米.35.26亿占据了6月全国土地成交总价排行榜榜首。
2012年6月-7月11日全国部分城市“地王”（注：谢逸枫 统计整理）
时间 城市 土地性质 总价/亿元 楼面价/平方米/亩 溢价率 房企
6月5日 厦门 住宅 10.04 3500元/平方米 阳光城联合福州鑫秋
6月6日 天津 住宅 17.5亿 8313.5元/平方米 天津金融街融展
6月18日 广州 商业 13.22 32967.6/平方米 169.7% 广州恒大
6月19日 重庆 住宅 13.6 2474 保利地产
6月20日 成都 住宅 12．86 80% 龙湖地产
6月27日 沈阳 商业 35.26 4004元/平方米 深圳华强新城市
6月27日 沈阳 住宅 10.35
6月27日 沈阳 住宅 9.99
6月29日 南京 住宅 15 10275元/平方米 31.6% 深圳莱蒙国际
7月3日 南京 住宅 11.69 3076/平方米 上海证大
7月10日 北京 住宅 26.3 3.38万/平方米 40.9% 北京中赫置业
7月11日 郑州 住宅 3.1960 1310万元/亩 105% 郑州东方鼎盛
7月11日 郑州 住宅 5.2900 8300元/平方米 郑州市建投
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受各地城市记者采访:
记者:如何看各地掀起房企抢地，爆发楼市“地王潮”现象？释放出什么信号？
谢逸枫：从今年6月-7月11日一个多月,全国大牌房企纷纷开始在拍卖会或竞价会上现身，部分优质地块开始有一定的溢价空间，表明龙头企业已经判断到了“抄底”时刻；但是另一方面也应该看到，底价成交的地块仍然是多数，房企竞拍时仍然小心谨慎，“地王”不再出现，这表明开发商对后市的态度谈不上太乐观。
谢逸枫：房地产调控关键期内爆发楼市“地王潮”,“地王归来”极有可能“干穿”中央调控底裤，动摇中央调控根基。显然“地王归来”将考验中央房地产调控不放松不动摇、调控房价合理回归、房价不反复的决心。同时挑战中央房地产调控最后一道底线。一则7月7日-9日国务院温总理刚说完，房地产调控不放松。而住建部则说，变相放松限购限贷，房价大涨将问责地方政府。二则今年上半年国务院10次强调房地产调控不放松不动摇，5次论及房价，5次强调房价合理回归，而住建部也是10次强调房地产调控不放松不动摇，3次强调房价合理回归，
谢逸枫：“地王潮”释放出四种非常有利的信号。一是开发商不缺钱，只缺合适的高品质地块储备，看好后市。二是地价上涨推高房价上涨和楼市回暖预期加强。三是2012年下半年中国土地市场见底回暖的预期判断。四是一线城市楼市回暖之风蔓延到二三线城市。同时释放出三种非常不利信号，一是加大金融风险和影响房价合理回归及巩固调控成果，容易招惹中央房地产调控再收紧和政策再加码的风险和警告。二是市场观望局面将进一步加深，购房意愿强烈度因地王而下降观察。三是地方政府将承受国务院和国土资源部及住建部等银监会和央行各个中央部委的问责压力。
记者：地王呈现调控关键期内，是否意味调控失败？为什么多个城市出现地王？
谢逸枫：地王再现，不代表调控失败,却说明调控放松的结果。地方政府不该把土地当成“印钞机”，把房地产当成“提款机”。地价超涨房价，房价怎么不会反复？房价怎么合理回归？所以，降房价必须先降地价，否则地价上涨必然推高房价。如果中央房地产调控不打中房价上涨根源，调控必然将成空调，房价又要到回到2009年疯狂上涨局面。
谢逸枫：多个城市出现地王主要原因有四个方面:一是出现地王的城市，与地块自身品质具有直接关系。特别是综合品质价值高的地块，资源稀缺性高。同时交通方便、商务设施全、生活与市政配套比较完善、具有一定的深厚人文历史与区域发展快及产品可造性高等周围环境有关系。二是房地产调控微调从一线城市蔓延到二三线城市的情况下，全国主要市场成交回热和部分城市房价小幅上涨,购房热情高涨,开发商对后市充满信心，拿地比较积极。三是城市好地块本身是稀少资源，好地块越来越少，而好地块的价格往往高于其他地块，利润空间大。四是楼市回暖痕迹明显、融资渠道好转也使得开发商竞地有了“底气”。而开发商前上半年销售业绩良好和土地新增储备及手上现金丰富的因素考虑，资金不再如去年紧张。部分开发商不缺钱，只缺好地块出现。
记者：地王对中国楼市有什么影响?
谢逸枫：新地王出现,犹如给低迷与冷清的土地市场投下一颗原子弹,影响力超过52个城市调控微调和部分城市销售成交上升及部分城市房价上涨的效果。一是助推房价上涨预期效应。面粉贵过面包时代，地价推涨房价。二是房地产市场触底的举动。土地市场火热将燃烧到房地产市场。三是土地市场强烈回暖的迹象。地王好比冲锋号，一旦吹响，有利带动广州土地交易。特别是开发商不缺钱的趋势越来越明显，下半年房企将集中资金抢夺土地。四是增强房企和购房者入市的信心，有利刺激市场回暖的信心。五是调控松绑预期来临，有利地方政府的扩大调控微调。
记者：地王对中央与地方政府及开发商来说，是好事还是坏事？
谢逸枫：地王对中央政府内心来说，无疑于自打嘴巴，一则地王出于调控关键期内，岂不自毁公信力。二则地王容易引起调控放松的信号。三是容易引起房地产市场回暖的猜测。四则导致后续房地产调控不确定性因素加大，房价合理回归和巩固调控成果将增加难度。地王对地方政府内心来说，很想多出地王,一则税费和土地财政收入。二则刺激土地市场回升。三则促进楼市回暖。五则拉动经济发展。但是从执行调控政策和完成调控目标的角度上讲，地方政府也不希望多出地王，很容易引起更严厉的新政策调控和从严执行原来的政策。最主要是被问责。
而对开发商内心上来讲，不希望多出地王,避免中央政府再出新调控政策和表态打压楼市，延缓楼市回暖时间。但从市场需要与心理上讲,很希望出现地王，一则可以引起市场关注，吸引购房者,达到出手购房的目的。二则希望中央会考虑到地方政府的困难,放松调控。三则有利助推房价上涨和楼市回暖预期。可想而知，政策频变，地王频频出现，足见地方政府财政和经济压力大。
记者：“地王潮”代表房地产市场回暖了吗？会导致房价大涨反弹吗？
谢逸枫：“地王潮”不代表全国房地产市场回暖，仅仅是表明土地市场升暖的信号。将助推房价上涨预清，不会导致房价大涨反弹。主要是缺乏房价大涨反弹的主客观条件，主观上中央房地产调控未实质放松，限购限贷政策未松绑。客客上目前市场上购买力主要是刚需，经济支付能力有限。
谢逸枫
2012年7月11日