谢逸枫：房价失控倒逼调控长效机制出台

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谢逸枫：房价失控倒逼调控长效机制出台
 
   导读：2013年9月18日,国家统计局公布的数据显示，8月份，一二线城市房价涨幅明显。其中，一线城市新建商品住宅价格同比上涨18%~20%，天津等31个二线城市同比上涨7%~10%。北京在各大城市中领跑，同比涨幅为19.3%；广州上涨19%；上海上涨18.5%；深圳上涨18.4%。四个一线城市分居前四位。按照中国某研究院10月1日发布的《2013年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，9月份北京、深圳、广州新建住宅价格指数同比涨幅均超过了20%。此外，郑州、沈阳、福州的涨幅也都过了两位数。而实际交易价格可能超过了统计的涨幅。今年年初，不少直辖市、省会城市和计划单列市公布了今年房价调控目标，大多为“房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”。今年4月，广州市国土房管局下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》，要求全面执行商品住宅预(销)售价格网上申报制度。原则上，旧盘的新货不能超过前一期的售价。新盘的价格不能高于所在区域去年的成交均价，中心城区2万元/平方米以上的房子严格限制网签。
 
2013年1月-9月中国指数研究院100城市北上广深新建住宅房价环比同比
月份 广州环比 同比   北京环比 同比  上海环比 同比  深圳环比 同比
1月  1.47%    4.99%   1.94%   6.59%  2.40%   2.64%  1.87%   4.82%
2月  1.57%    6.78%   0.90%   8.03%  1.16%   3.87%  2.02%   6.53%
3月  2.11%    11.70%  2.85%   11.29% 0.45%   3.85%  2.03%   9.30%
4月  2.09%    10.60%  2.74%   14.06% 0.40%   5.40%  1.02%   9.35%
5月  1.77%    12.32%  1.76%   16.03% 0.28%   6.29%  1.18%   10.29%
6月  2.74%    20.78%  1.59%   16.75% 0.58%   5.90%  1.50%   14.91%
7月  2.13%    22.56%  2.50%   19.64% 0.85%   6.77%  1.64%   16.25%
8月  1.68%    24.15%  3.22%   22.49% 1.07%   7.71%  1.34%   17.55%
9月  1.46%    24.80%  3.75%   26.88% 1.13%   8.85%  3.15%   21.19%
数据来源：中国指数研究院 统计整理：谢逸枫
 
2013年1月-2013年8月70大中城市北上深新建商品住宅房价环比与同比
月份 广州环比 同比  北京环比 同比 上海环比 同比  深圳环比 同比
1月  2.0%     4.7%   2.1%    4.3%   1.3%   1.5%   2.2%    3.3%
2月  3.1%     8.2%   3.1%    7.7%   2.3%   4.1%   2.2%    5.8%
3月  2.5%     11.1%  2.7%    8.6%   3.2%   6.4%   2.8%    8.9%
4月  2.1%     13.7%  1.8%    13.4%  2.0%   10.2%  1.8%    11.9%
5月  1.5%     15.5%  1.6%    15.2%  1.7%   12.2%  1.9%    14.0%
6月  1.0%     16.5%  1.7%    16.7%  2.2%   14.4%  1.7%    16.0%
7月  1.1%     17.4%  1.6%    18.3%  1.9%   16.5%  0.9%    17.0%
8月  1.7%     19.0%  1.1%    19.3%  1.7%   18.5%  1.4%    18.4%
数据来源：国家统计局 统计整理：谢逸枫
 
   著名房地产专家谢逸枫称：“房价已重回暴涨时代！（2004年、2006年、2007年、2010年），目前房价同比逆势猛涨，房价涨幅超控制红线，呈失控态势。按前9月一线城市、部分二、三线城市房价涨幅实际指标，已超过20%，突破年初政府制定价格控制目标。今年根本无法完成价格控制目标的任务，2013年房价涨幅惊人，只为补涨。譬如按广州房管局与国家统计局前8月广州房价涨幅指标，已超过20%，突破年初政府制定价格控制目标。与广州2011年2.6%、2012年4.8%数据比较，广州今年根本无法完成价格控制目标的任务。”
 
   著名房地产专家谢逸枫表示：“按其年初政府价格控制目标与８月国家统计局统计指标看，一线城市、部分二线、三线城市共12个城市房价涨幅超过10％，均已“超标”，房价面临失控风险。其中一线城市领涨全国，同比涨幅历史新高，北京19.3%、上海18.5%、广州19.0%、深圳18.4%。二线城市厦门14.9%、南京13.5%、郑州12.6%、福州11.2%、沈阳11.7%、长沙10.2%、太原10%。三线城市南充11.5%。毫无疑问，中国楼市房价上涨大势未改，单纯房价数据绝对惊人。房价涨幅“超标”与房价失控城市不断增加。如不采取调控强硬措施压制涨幅，房价上涨过快城市的控制目标任务基本难完成。”
 
   著名房地产专家谢逸枫直言：“一线城市房价水涨船高的凶猛上涨，实非好事情。暗示“限字”的调控政策下半年不会全面退出，不排除正式拉响下半年一线城市调控加码序幕。调控“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，房价调控陷入“骑虎难下”之势，越调越涨，不调涨上天，则全面失控。毫无疑问，“新国五条”与“新国六条”（新国五条细则）及全国35个城市地方版细则的调控房价效果非常不明显，有待于后市继续观察。如果按其上半年全国一线城市的房价走势，今年四个一线城市“房价调控目标”不可能实现。除非一线城市地方政府采取“人为因素”完成，或者是数据上“做手脚”，否则地方政府无法完成“今年调控目标”的任务。”
 
   著名房地产专家谢逸枫认为：“目前一二线城市房价下行动力不足，楼市必须新增猛药才能遏制住“失调”的房价。一、二线城市集聚了过多的资源，各大城市尤其是一二线重点城市，刚性、改善型需求都很大，而市场的总体状况是需求大于新增供给量，供应跟不上，价格自然会有上涨的冲动。尤其是今年以来，一线城市开发商资金回笼情况良好，短期内普遍没有降价动力。若第四季度中央与地方政府无后续调控政策跟进，房价会延续上涨到2014年。在中央经济稳增长与调控“稳”的基调及城镇化影响下，楼市必将爆发新一轮房价上涨高潮，加大后市调控房价难度。”
 
   著名房地产专家谢逸枫指出：“一线城市、部分二线城市房价“失控”与地王爆发至蔓延及房价、地价互助式持续上涨，已经引起住建部重视，地方政府自4月调控加码，但调控房价效果不太明显，房价涨幅“超标”已然成事实。特别是住建部半月内提前密集“约谈、总结房价上涨过快城市名单、督察限购限贷政策执行情况，表明房价失控分险与完成今年价格控制目标任务压力巨大，暗示住建部释放调控加码强烈信号，不排除房价上涨过快城市掀起新一轮调控升级。”

   著名房地产专家谢逸枫表示：“中国楼市目前呈现“冷热不均”的分化状况。一方面，热点城市房价居高不下；另一方面，“空城”现象又屡见报端。毫无疑问，房价走势影响调控政策的方向，行政手段调控房价已十分艰难，市场化手段快速推进尤为重要。中央层面近期也多次指出应扩大房产税试点，建立楼市调控的长效机制似乎已是大势所趋。”

   著名房地产专家谢逸枫认为：“新一轮房价上涨的背后，不仅有宏观经济减速的压力，而且还有地方政府重回“房地产依赖”的冲动。在楼市某种计划调控与“狡黠”的市场反弹之间，开发商利用行政资源获取暴利的博弈似乎占了“上风”。解决房地产市场问题的根本出路在于深度的综合改革，其中首要的一项改革就是要推进土地制度改革，打破城乡二元结构，改变政府垄断土地供应的局面，积极开展集体土地入市的探索。”

 

   今年国庆黄金周期间，监测到北京、上海、广州以及深圳的楼市量价纷纷上扬，初略统计一线城市的成交价格同比平均上扬超23%。据上述监测数据显示，北京市场在2013年9月30日-10月6日期间，销售总套数为692，同比上涨58.3%，其中销售均价达到23391万/平方米。上海市场，2013年9月3日-10月6日期间，销售总套数约 1271套，同比上涨74%，均价23985元/平方米。广州市场，国庆假期前六日(10.1-10.6)广州十区二县共计网签716套单位，同比去年增长7.8%；同样深圳市场上，今年9月30日-10月6日销售共计260套，略微上涨1.9% ，销售均价达到26362元平方米。今年“黄金周”期间，一线城市价格上涨迅猛，诸如北京去年同期新房签约均价为19280元/平方米，同比上涨21%；上海去年同期签约均价 约为17544元/平方米，同比上涨36.7%，而涨幅最大的为深圳，去年同期签约均价仅为16920元/平方米，同比上涨55.8%，达到26362元 平方米。

   部分开发商为了规避“政府指导价”而使楼盘获得预售证，就把原本一份的住宅合同分为毛坯房与装修两部分合同，采用“双合同”卖楼，从而把超出指导价格的部分房价转移到装修费用上。也就是说广州房价的实际涨幅要比纸面上统计的数据高。以广州为例，今年初该市制定的房价控制目标是，至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。今年广州“两会”上，该市上述两项指标的预期分别是10%和11%。其后该市GDP目标调高到11%。若按11%的目标计算，目前该市房价涨幅已超出预期目标8个百分点，要完成控制目标几无可能。深圳的情况也差不多，深圳3月出台“国五条”实施细则显示，今年该市房价控制目标为2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。今年初深圳市政府工作报告提出，居民人均可支配收入与经济保持同步增长。按照今年该市GDP增长目标10.5%的目标，目前该市房价的涨幅高出了预期目标7.9个百分点。

   2013年10月1日，根据某三家机构发布的9月中国城市住宅价格288指数，报告显示：9月城市住房(一手房)价格288指数环比涨幅放缓，9月(一手房)价格288指数为1066.2点，环比上涨0.42%，涨幅较上月缩小了0.66个百分点；二手房价格60指数近一年以来则延续上涨趋势，9月指数为1028.5点较上月上升9.6点，环比上涨0.94%，涨幅较上月扩大了0.70个百分点。2013年9月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1066.2点，较上月上升4.4点，环比上涨0.42%，涨幅较上月缩小了0.66个百分点，同比上涨10.41%。经统计，监控的288个主要城市中，共有194个城市一手房交易价格出现上涨，94个城市指数环比出现不同程度下跌。其中中国城市住房(一手房)价格288指数，通过定期监测全国4个直辖市及284个地级市(不含新增加的三沙市)一手房的相关成交数据和市场调研数据，采用类似房屋重复交易法，计算288个地级以上城市月度价格变动趋势，在此基础上形成中国房地产288价格指数(一手房)。

   全国31个省级行政区域中，山西省、安徽省、四川省、贵州省、浙江省、陕西省和内蒙古自治区等7个区域一手房交易价格指数环比有所下降，其它省级行政区域一手房交易价格指数环比均值稳中有升。环比上涨城市和行政区域数量均较上月有所上升。所监控的北京、上海、南京、武汉、天津、广州、沈阳、重庆、深圳、杭州、西安、成都十二大城市中，北京、武汉价格指数环比涨幅仍上涨，其中北京一手房交易价格指数为1147.8点，较上月上升10.5点，环比上涨0.93%，涨幅较上个月扩大0.42个百分点，一手房交易价格指数连续九个月上涨。武汉一手房交易价格指数为1096.4点，较上月上升12.5点，环比上涨1.16%，涨幅较上月扩大了0.20个百分点，同比则上涨13.36%。十二大城市中又以成都环比涨幅下降幅度最大，2013年9月，成都一手房价格指数为1015.8，较上月下降了25.5点，环比下跌2.45%，同比上涨6.37%。

   2013年9月，中国城市住房价格288指数—二手房价格60指数为1028.5点，较上月上升9.6点，环比上涨0.94%，涨幅较上月扩大了0.70个百分点，同比上涨4.47%。二手房价格60指数环比数据延续了近一年来的上涨走势。本月共有57个城市指数环比上涨，比上月增加13个城市，占监控范围的九成以上。其中，新疆乌鲁木齐以5.62%位居涨幅首位，四川绵阳、海南三亚、重庆、河南郑州等四城市分别以2.60%、2.26%、1.95%和1.94%的涨幅位列二至五位。此外，共有3个城市指数环比出现不同程度下跌。其中，湖南衡阳跌幅最为明显，环比下跌4.00%，而内蒙古包头、山西大同环比分别下跌0.10%、0.03%。