谢逸枫：今年前4月全国房地产异常火爆
导读:2013年5月13日下午13:30,国家统计局公布《2013年1-4月份全国房地产开发和销售情况》，数据显示， 一、房地产开发投资完成情况，2013年1-4月份，全国房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比1-3月份提高0.9个百分点。其中，住宅投资13121亿元，增长21.3%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。1-4月份，东部地区房地产开发投资11241亿元，同比增长20.2%，增速比1-3月份提高2.4个百分点；中部地区房地产开发投资3804亿元，增长20.4%，增速回落1.4个百分点；西部地区房地产开发投资4136亿元，增长24.5%，增速回落1.1个百分点。国际财经广播连线住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生，解读国家统计局《2013年1-4月份全国房地产开发和销售情况》报告：
主持人：谢先生，怎么看国家统计局今日下午公布的《2013年1-4月份全国房地产开发和销售情况》数据，总体上中国房地产市场走势如何？
谢逸枫：今年前4月中国房地产市场延续一季度旺盛红火态势，各项房地产市场数据基本面好转，总体呈现出异常火爆行情。一则是投资稳定上升，增速高位运行。二则施工面积与新开工面积增速加快。三则销售面积与销售金额保持高增速再度加快趋势。四则全国商品房与住宅销售均价小幅度上涨。整体价格企稳。但是，商品房市场供求关系紧张局面更加严峻，不利于抑制房价上涨过快。一方面是前四月房企土地购置面积、房屋竣工面积、住宅商品房待售面积纷纷下降，说明新增土地与商品房供应下降，同时商品房住宅去库存首次下降。三是前四月房地产开发企业到位资金情况比一季度更好，同时土地价格不断上涨。暗示房企不差钱，房价毫无下降空间，后市上涨推力不断增加。
主持人：如何看今年前四月全国房地产投资额情况？为什么会出现高速增长的现象？
谢逸枫：在中国经济增长放缓的同时，房地产业表现比一季度更加“抢眼”。特别是严厉房地产调控背景下，全国房地产投资与住宅投资依然保持着20%以上高速增长数据，呈现出全面加速上升趋势，意味着整体房地产市场已经复苏。一方面是全国商品房交易市场非常活跃，住房需求非常旺盛。另外一方面是土地市场异常火爆，房企积极拿地。预计今年5月全国房地产投资与住宅投资增速将超过21%，表现出强劲复苏势头。
谢逸枫：全国房地产开发投资与住宅投资出现高速增长主要原因有三个，一是全国土地市场量价上升，房企积极拿地。同时施工面积、新开工面积增长快速，新投资项目入市增加。二是全国房地产市场延续回暖势头，楼市住房销售火热。三是保障房投资与建设不断扩大。
主持人：今年前四月全国商品房销售情况怎么样，什么原因导致市场销售火爆？
谢逸枫：今年前四月全国商品房销售市场延续一季度火热行情，表现出超市场预期，创下同期历史新高。一方面是成交量井喷，销售面积幅度扩大。另外一方面是销售金额保持高位，涨幅涨。很显然，住房需求并没有因为调控政策而停止买房行动，反而是积极入市。可想而知，商品房销售面积与金额暴涨主要原因有五个方面，一是全国商品房销售均价涨幅稍微回落，购买力提高。三是调控缺乏全面执行力，关键政策难执行，因担心房价继续上涨，导致购房者入市信心增加。三是货币不断超发与人民币升值及通货膨胀等投资渠道缺乏的因素推动下，买房意愿强。四是中低商品房供应集中与二三四线商品房供应增加。五是房价上涨预期非常强烈，土地市场火爆、地王出现、供应缓慢、严厉政策难执行、成交火热等现象使市场产生房价上涨心理预期。
主持人：今年前四月全国土地市场表现如何？为什么会出现地王？
谢逸枫：今年前4月房企买地面积比去年同期比较，呈现增长小幅度回落趋势。去年前4月房企买地面积9657万平方米，而今年前4月则8825万平方米，少买地面积达到832万平方米。从土地市场成交，全国土地市场表现出严重分化，一线城市火热，二三线城市降温。从土地价格看，全国土地价格具有明显上升，特别是一二线城市地价出现暴涨现象，地王拉高整体地价水平。即使调控不放松，房企不缺钱与地方政府推出高品质的地块及土地供应不足的情况下，房企看好后市，疯狂抢地，出现地王是理所当然的事情。
主持人：今年4月末全国商品房去库存量有什么变化，是否意味着房价会继续上涨？
谢逸枫：今年4月末全国住宅库存出现首次下降，这是2011年住宅库存持续增长以来，首次出现下降。特别是一线城市的北上广深去年就开始率先就下降，新增商品房供应缓慢，表明供不应求将继续导致房价上涨已成事实。一旦住宅用地与商品房及保障房供应跟不上，今年二季度房价即使涨幅回落，但上涨幅度肯定比去年同期高。
主持人：目前房企到位资金有什么变化，是否存在压力？
谢逸枫：房企资金链今年不存在太大压力，基本不差钱。一是资金来源增速加快，达到2010年底以上最高增速30%以上，说明房企资金压力继续减小。二是国内银行贷款不断放松，增速幅度提高到26.8%。并且资金来源增速高于投资额。三是海外融资环境宽松与成本小的情况下，房企对商品房销售资金的需求会下降。
主持人：在房地产调控不放松的情况下，今年楼市“量价”会怎么走势？房企目前有什么投资新动作？
谢逸枫：今年楼市将会出现“量价齐升”局面，总体全年比去年好。一季度楼市“量价”上涨已经实现，二季度楼市“量价”回落，三季度楼市“量价”回升，四季度楼市“量价”平稳。从调控层面上看，今年调控基本见底，关键性政策无法执行，在政策缺乏精准化与具体化的弊端及错误性方向指导下，调控对市场已经出现“抗药性”。从宏观经济层面上看，目前经济增长缓慢，调控让位保增长已是大趋势，而房地产则不会继续过分打压。从房企资金链上看，今年房企资金基本处于无压力状态，优惠措施不断取消与推迟新品上市及疯狂抢地，表明房企缺乏降价的动力。从土地市场层面看，全国土地市场异常火爆，地价上涨，地王不断。从货币政策看，货币超发不可避免，人民币升值与投资渠道缺乏及通货膨胀情况下，买房子成资金最好选择。从供求关系上看，住宅用地供应不足与商品房供应紧张已经形成，特别是一些错误的调控政策影响下，商品房供应受到限制，供不应求局面出现。从住房需求上与购买力看，政府大力推进城镇化与基础设施建设及拆迁等改造的工作，而收入与财富的增长下，住房需求旺盛。
谢逸枫：新国五条调控背景下，开发商投资策略颇受影响，一方面是国内龙头房企纷纷往海外投资开发项目。另外一方面是集中往商业地产、旅游地产等产业上投资。同时，海外融资的案例比去年明显增加。三是房企并购与上市的现象不断出现，并且一线城市依然房企重要的布局城市。
1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积500618万平方米，同比增长17.2%，增速比1-3月份提高0.2个百分点；其中，住宅施工面积368798万平方米，增长14.8%。房屋新开工面积55506万平方米，增长1.9%，1-3月份为下降2.7%；其中，住宅新开工面积41330万平方米，增长1.8%。房屋竣工面积23759万平方米，增长6.6%，增速回落2.3个百分点；其中，住宅竣工面积18273万平方米，增长2.6%。
1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份收窄13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，增长10.6%，1-3月份为下降10.2%。
二、商品房销售和待售情况，1-4月份，商品房销售面积29761万平方米，同比增长38.0%，增速比1-3月份提高0.9个百分点；其中，住宅销售面积增长41.1%，办公楼销售面积增长32.9%，商业营业用房销售面积增长5.8%。商品房销售额19847亿元，增长59.8%，增速比1-3月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售额增长65.2%，办公楼销售额增长62.3%，商业营业用房销售额增长21.1%。
1-4月份，东部地区商品房销售面积15414万平方米，同比增长47.0%，增速比1-3月份提高0.4个百分点；销售额12759亿元，增长69.9%，增速回落3个百分点。中部地区商品房销售面积7103万平方米，增长37.7%，增速提高3.2个百分点；销售额3479亿元，增长55.6%，增速提高1.9个百分点。西部地区商品房销售面积7244万平方米，增长22.3%，增速回落0.6个百分点；销售额3609亿元，增长34.8%，增速回落0.7个百分点。
4月末，商品房待售面积42588万平方米，比3月末增加148万平方米。其中，住宅待售面积减少6万平方米，办公楼待售面积增加18万平方米，商业营业用房待售面积增加165万平方米。
三、房地产开发企业到位资金情况，1-4月份，房地产开发企业到位资金35602亿元，同比增长33.5%，增速比1-3月份提高4.2个百分点。其中，国内贷款6618亿元，增长26.8%；利用外资163亿元，增长28.5%；自筹资金12952亿元，增长16.2%；其他资金15869亿元，增长55.9%。在其他资金中，定金及预收款9782亿元，增长61.9%；个人按揭贷款4373亿元，增长67.8%。
四、房地产开发景气指数，4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.35，比上月回落0.21点。
