亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言：“太疯狂了，广州又一个“新地王”诞生。去掉保障房配建、学校公建的面积，其楼面价高达24997元/平方米。如包括保障房、学校公建的成本，楼面地价高达3万元/平方米，俨然是名副其实的白云区域住宅“新地王”。楼面价远超2009年与2010年、2011年、2012年、2013年5月6日、23日创造的地王价，“新国五条”情何以堪。显然，拍卖结果已经超过市场预期，房企完成失去理性。可想而知，地方政府一边限房价一边涨地价，政策“明紧暗松”必葬送第五轮调控，导致地价上涨推高房价。显然，新国五条无法阻挡地王出现，更加无法阻挡房价上涨预期，调控沦为空调已是大趋势。”

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“按照地价占房价三分之二与建安、材料、税费等包括保障房、学校等公建的成本计算，总开发成本至少超过35000元/平方米，意味着两年之后上市售价会超过5万元/平方米，才可达到房企预期的开发利润。毫无疑问，新地王出现必然推高本区域的房价上涨，一方面是开发成本超过市场预期，高成本导致高房价。另外一方面是地块开发定位高端豪宅产品。同时，市场上豪宅买家购买力增强。地块日后所建项目均价可超过5万元/㎡，预示着整个白云区楼价将得到强力的支撑。因此，一线市场仍有很大的发展空间，房企重回一线城市预期增强。”

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：出现“新地王”主要原因是住宅用地供应不足与房价十年调控十年上涨，地块品质又高，属于广州市中心黄金地块，具备稀缺性的资源，可开发价值高。一是广州市中心土地供应严重不足，房企不缺钱，抢地热情高。二是广州市中心地块周围环境优美与市政商业设施完善及交通配套方便。地块周边的交通非常便利，配套也非常成熟，地块与天河北直线距离不过三公里，相较同宝路地块更加靠近市中心。由于近年来梅花园区域内缺乏住宅用地供应，在售一手楼盘也较少，而二手房源的放盘价已到20000元/平方米以上。三是今年前5月楼市火爆，银行房地产贷款增加，市场购买力旺盛。而房企销售业绩大增，资金链压力下降。四是5月房企保持稳定上涨趋势，一线城市则大幅度上升，楼市呈现出上升并复苏行情。五是调控出现“明紧暗松”，广州“限价、限售、限网签”的政策出现放松，房企看好后市。六是地块稀缺性较强，市场需求旺盛，开发投资升值空间也较大。地块开发后，可形成广州北的中轴新城，进一步改善周边道路交通、完善公共配套设施，增强居住氛围，形成区域商业副中心。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“房企疯狂高价拿地导致地价暴涨、“地王”频现，是非常危险的信号。一方面是地价不断上升与地王的出现，不仅不利于房价调控目标的实现，更加不利于稳定楼市与房价预期。容易形成新一轮房价上涨心理预期，进一步推高房价。另外一方面是高价拿地，会增加房企开发成本与挤压其投资利润，加速房企后市风险。三是“新国五条”对对房价的调控作用将面临最严峻考验，一旦出现“空调”现象，政府将过河拆桥，必然招惹房地产调控加码的可能性。地王频现、地价再创历史新高，暗示调控“空调”警告拉响，新一轮房价上涨预期势不可挡，等着房价翻倍上涨。毫无疑问，广州房价连续五个月领涨全国，印证了面粉贵过面包必然导致房价上涨，调控沦为“空调”已成事实，即使调控再如何加码难改房价上涨预期。”

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“地王频现，高地价会通过房价转嫁给购房者，成为房价下一轮上涨的信号。政府如果能完全将土地出让“放手”给市场，就能在市场规律的作用下，自然降低需求平抑地价，而非现在采用行政手段，节节管控需求。地王频出的根源在于地方财政严重依赖土地出让的收入。减少地王、平抑房价最有力的方式就是控制政府行为，改变土地财政。一方面，可以通过地方裁员的方式减少支出，摆脱地方对土地财政的依赖。另一方面，则需要对财政体制进行改变。目前由于地方政府承担了60%的公共事务服务，却只有40%的财政资金，财力与其承担的公共事务不匹配。地方政府没有可靠的财源、税源，土地财政的问题无法从根本上解决。”

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：房企疯狂抢夺高地价的地块,表明房企不缺钱,根本不畏惧调控政策加码,表现出对今年广州楼市非常乐观的心理。而地方政府要钱也不担心问责与约谈，更不担忧招惹中央更严厉的房地产调控政策。毫无疑问，面粉贵过面包时代并未因溢价50%政策而真正结束，地价上涨推高房价必然会在今年继续体现出来。高地价和高溢价，为房价上涨提供了充分的预期，也推动成交继续增长。地价上涨，又面临利润率下滑，房企只有通过涨价以获取资金平衡。成交回暖带给房企增加土储的信心，导致地价狂飙。一方面是土地收入始终是地方政府资金的重要来源，因此地方政府天然有推高地价的动力。另外一方面又要听从中央稳定房价的部署，相悖的期望，使房地产调控陷入两难。当“面粉”的价格再次超过“面包”价，调控变为“空调”的风险也在逐渐加大。5月份全国重点城市的交易量将出现稳步回升，二季度的交易价格则将在现有基础上进一步小幅微涨;政策方面，预计上述发展态势很有可能再次超出中央底线，届时或再遭中央层面的新一轮政策施压。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：房企频频砸重金拿地不差钱，主要是借海外融资平台发债与良好的销售业绩及低成本的贷款。北上广深历来是房企兵家必争之地，高投入高回报让房企重回一线市场。目前一线城市最大问题是住宅用地稀缺与可供开发的土地储备下降及总体供应不足，另外是市场购买力旺盛供应缓慢，房价不断上涨。特别是高溢价高配建保障房面积扩大，导致保障房推高房价。由于保障房配建的地块与类型及享受人群不确定，保障房配建效果恐受到影响。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“6月土地市场继续火爆，一方面是房企去商品房加速，销售业绩良好，融资成本下降，资金比较宽松，具备不缺钱的拿地环境。而政府所推地块大部分是属于市中心黄金位置，具有稀缺性及高品质开发价值的土地，地王再次出现是很正常，地价上涨也是不可能避免，必然成为抢夺的对象。另外一方面是地方政府积极卖地，高起价与其地块品质不高及区域偏僻的影响下，房企拿地会比较谨慎。而4月高地价与地王频繁出现引起政府关注，房企恐调控加码，拿地的势头会有所下降。三是土地市场火爆给地方政府调控带来压力的同时，也带来了巨大的土地财政收入，房地产调控要陷入“左右为难”局面。”

   目前白云区主要的居住板块有四个，分别为豪宅板块白云新城、同和南湖，以及刚需板块金沙洲、同德围，它们的置业环境和升值潜力如何？2012-2013年，白云区可谓豪宅辈出，主要就集中在白云新城及同和南湖两个板块。目前在售的别墅名盘就有中国第一豪宅大一山庄，南湖国家旅游度假区南湖高尔夫球场内的颐和高尔夫庄园，它们的楼王产品售价都是亿万级别。此外，还有白云新城的保利云、中海云麓公馆，和南湖的新天半山，报价都去到40000元/㎡。近日，白云区政府拟对白云新城11宗地块进行规划修改，将强化商业商务服务功能，多宗土地性质也由总宅地、绿化用地、行政用地等调整为商业商务用地，区域内建筑面积将增加58.3万平方米。这次修改，将意味着未来白云新城的商业配套将得到进一步的提升，而与此同时，住宅用地的减少，也使得白云新城的居住价值以及稀缺性再一次引起了关注。

   白云新城是目前白云区楼价的天花板，保利云禧、中海云麓公馆两大标杆项目网签均价分别约为42000元/㎡和40000元/㎡，加上主推的都是大户型产品，不少单位总价超千万，但在当前限价限购双重影响下，去货速度较慢。此外，在白云新城覆盖范围内的几个楼盘也应声涨价，涨幅最为明显的要数十年大盘岭南新世界， 2012年1月该盘的网签均价为14420元/㎡，2012年7月达到16882元/㎡，今年4月已飙升到21777元/㎡，一年多以来涨幅超过五成。其他像骏御华庭、正升雅境等中小型楼盘，价格都有不同程度的上涨。但实际上，尽管白云新城的豪宅盘在营销宣传时均极力打造广州"新豪宅区"的概念，这些所谓的新豪宅除了售价达到豪宅标准外，无论是地段、景观还是配套，都与广州传统的豪宅区差距甚远。

   目前，白云新城虽然拥有集购物、娱乐、休闲于一身的航母级商业中心万达广场、万达希尔顿酒店、5号停机坪、绿地中心等大型高端商业配套。但从地铁二号线白云文化广场站、萧岗站出来，两边杂草丛生，步行到项目10分钟内，除了几个搭客的摩的外，整条道路人迹罕见。另外，项目周边依然有不少城中村建筑，可见白云新城仍未摆脱城乡接合部的面貌，整体环境有待改善。白云新城的居住舒适度是应该受到认可的，但其所处的白云区被市民接受程度远不如越秀、天河等核心区域，因此白云新城房价即使要超过珠江新城，也可能是局部区域，就算要涨价，也应该是逐步上升，应预防过度炒作。

   同和南湖板块方面，由于新地王位于白云区同宝路、南湖板块与同和京溪商圈交界处，它的产生直接带动了周边一二手楼盘涨价。毗邻新地王的卡布奇诺，一个多月前洋房售价约为19000-21000元/㎡，而该盘将于近期推出125㎡的三房新货，虽然销售人员称价格未定，但语气充满了信心，大有一副不愁卖的意味，而目前项目30多㎡的公寓产品报价去到28000元/㎡。此外，位于南湖的新天半山已低调开售，现已网签了7套单位，网签均价为29339元/㎡。而毗邻的山水庭院毛坯售价仅为20000元/㎡。整个南湖板块的卖点就是景观，以新天半山为例，面朝南湖，背拥白云山麓，118米高度落差，是目前广州海拨最高的楼盘。但配套方面一直是板块的软肋，周边日常生活配套缺乏，需要驾车15分钟左右才有广百百货、太阳城购物广场、吉之岛购物中心、南方医院等购物和医疗场所，因此只能锁定豪宅买家。

   刚需板块：金沙洲、同德围。在白云区几个板块当中，小编比较看好金沙洲的升值潜力。从价格上看，2012年下半年开始，由于包括星汇金沙、御金沙、金域蓝湾在内的多个金沙洲大盘都主推改善型的大户型和别墅产品，加上受大环境以及地铁6号线即将开通利好的影响，金沙洲楼价开始水涨船高。根据房产数据中心的统计，自2012年5月起，金沙洲一手住宅网签均价已基本站稳16000元/㎡关口，由于受推货结构的影响，在大平层已经别墅产品成交的带动下，去年11、12月更超过19000元/㎡，其中12月达到最高的19477元/㎡。今年以来则维持在17000-18000元/㎡之间。目前区域的刚需楼盘主流报价在16000-20000元/㎡之间，保利西海岸、御金沙、深业江悦湾三个大盘货量充足，其中100㎡以下的中小户型产品选择丰富，对于刚需买家来说，总价尚可接受。

   另一方面，屡遭诟病的金沙洲交通问题，未来一两年内将大大改善。首先是开通时间一拖再拖的地铁六号线，在今年年底铁定开通，金沙洲内三个站点已经基本完工，并开始有列车在试运作。其次，广州今年计划新开通金沙洲至新电视塔、金沙洲至西堤的航线，从一定程度缓解陆路的交通。再者，金沙洲大桥拓宽工程已于去年底低调开工，计划2014年建成通车，届时将双倍增加交通运力。值得一提的是，按广佛两地政府的相关规划和目前新项目的建设情况，金沙洲的大型商业中心和社区商业体量，在未来两三年内，估计有近80万平方米之巨，等于7个多天河城的商业体量。居民购物难、生活设施配套不足将得到改善。

   而同德围方面，该板块于1990年被市人民政府规划为大型的住房解困区，因兴建地铁和内环路数万老城区拆迁被安置于此，1998年兴建教师新村，但环境、治安、医疗、教育等问题均未能与市区接轨。同时，交通问题一直是该区域的短板，只有西湾路和西槎路贯穿南北，被视为一座围城。目前同德围在售的新盘仅有邦华翠悦湾一个，该盘于4月底开售，产品涵盖70㎡两房、89㎡三房以及100-116㎡三至四房，网签均价约在21000元/㎡左右。总的来说，这两大板块的置业门槛大概在120多万起，150万内的选择较为丰富，对于年轻买家来说是较好的选择。