谢逸枫：楼市调控“常态化”转向长效机制
财经专栏 文/谢逸枫
自2013年2月20日国务院“新国五条”到2013年3月1日“新国五条”细则出台，到2013年4月1日35个省市全部出台无实质性的政策落地。国家统计局79大中城市价格指数自4月份开始涨幅收窄，房价一直持续上涨，成交逐渐回落。除北京外，其他省市无任何严厉的表态，未严格执行“新国五条”调控。2013年4月17日，国务院常务会议仅仅提到“保障房”，“一字未提房地产调控”，暗示调控开始转变。2013年6月16日，国务院针对房地产提出“支持居民家庭首住购房”，表明房地产调控“微调”信号。2013年7月5日，国务院办公厅对外发布了《金融支持经济结构调整与转型升级指导意见》再次提出“积极满足居民家庭首住购房”，房地产调控已无“加码”可能性。2013年7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。会议要求，“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。
2013年8月6日，浙江温州已经悄然松绑“限购令”，鼓励“自主首套住房需求”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。2013年8月26日，深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式，将调整为单套住房总价核算方式，9月1日起调整。2013年8月26日，芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补助，貌似又是一枪救市。“微调”是地方政府主动“救市”与“稳预期”最明显举动，不仅是因为政策“定向”宽松，调控“底线”也是极有尺度，显现出地方政府房地产调控“有保有压”思路，房地产市场正在加速“分化”。
2013年9月2日上午9时30分，郑州市房管局召开新闻发布会。郑州市年底前将向市场推出住宅用地410.87公顷，使今年住宅用地供应规模同比增长达到75%左右。同时推出四举措，以实现房价“零增长”。2013年9月2日9点半，郑州市房管局召开新闻发布会，局部调整住房限购政策。从今天起，对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。郑州市将局部调整住房限购政策，抑制投资需求。郑州楼市调控加码绝对不是预示着房价普涨的行情结束，更不会出现房价暴跌现象，房价依然保持上涨。郑州购房“限购令”的升级没扩大限购区域，明显是鼓励有条件有资格的人到不限购的区域买房。
中央对于楼市调控的态度由“不动摇不放松”转向“促进房地产市场平稳健康发展”、由“短期行政管制调控手段”转向“去行政化的房地产调控长效机制建设”。从7月-8月国家到地方楼市调控政策变化来看，地方政府暗中不断实施楼市政策“微调”，先是房地产再融资开闸消息、国务院支持首套普通住房贷款政策、再有温州松绑楼市限购令、现在是深圳首套普通住房契税优惠标准、 芜湖本科生买房免契税并获2万补贴。印证了“7月30日中央经济工作会议的“经济稳增长”与“楼市促发展”基调。基本可以判断，中央对房地产调控态度已经出现明显的“转变”--由紧到调整最后到稳定的过程，表明中央楼市调控进入“常态化”，通过“新国五条”行政调控政策过渡到转向房地产调控长效机制建立。
自2013年3月以来“调控”的字眼都未曾出现，取而代之的则是“长效机制”的提法，意图以更市场化的方式来应对楼市的价格变化。新一届政府执政近半年，房地产市场难得地度过了一个没有任何调控政策出台的阶段，十余年来鲜有。而在半年之后的中央政治局会议上，“加强调控”的字眼没有出现，变成了“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。准确地说，“调控”的字眼在2013年3月以来，再没有出现在中央层面关于房地产业的表态之中。过往几年中，长效机制也曾出现在中央关于房地产业发展的表态之中，但相比“调控”字眼，出现得少之又少;最近半年位置发生了变化。2013年2月，在国务院办公厅印发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中，提出要加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。
2013年7月20日，在莫斯科出席20国集团财长和央行行长会议的财政部部长楼继伟，也透露国务院还需要继续研究房地产发展的长效机制。来自多家媒体的消息都显示，改革或将从财税、金融、土地制度三个方面入手。通过市场化手段理顺房地产市场供需关系是大方向，房产税则是最核心和最首要的工作，其中包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度。这意味着房产税改革的最终方向是向所有房产征税，成为地方政府的一个新税种，以此慢慢代替土地财政，降低土地出让金在房价的占比。可是，硬币的另一面则是，这税收得不明不白，以往人们购房，为了仅仅70年的使用权已经交了足够多的税，难道为了一个所谓好的机制，就能多加一道税吗？已经试点两年之久的房产税改革，也完全让人看不到代替土地财政的可能。
尽管楼市调控政策已经非常严厉，特别是限购、限价、限贷等行政调控手段已经被用到了极致。但是，调控并没有达到预期效果，房价也并未得到有效遏制。抑制房价过快上涨仅仅依靠调控政策这“一招鲜”是不够的，楼市要想退烧还需要对症下药，只有打出财政、金融、土地、货币、税收、供应、住房体系等各项政策综合治理的组合拳，把短期调控和长效机制有效的结合起来，才是给楼市降温的特效药。楼市调控无法击中房价上涨的要害，关键在于房地产市场是一个综合而又复杂的庞大市场，它既是支撑经济发展的重要动力，又是关乎百姓民生的系统工程。要撼动楼市过热房价过高的根源，就是要解决当前一二线城市楼市供不应求的难题。北上广深房价集体上涨最根本原因在于供不应求。一方面是一线城市土地供应连续3年无法完成，新增商品房供应下降。而限价、限售、限签、商品房预售款监管、商品房预售条件提高、房地产开发贷款收紧等措施严重影响到市场供应。另一方面是在城镇化与城市扩容及新增人口暴增的背景下，住房需求量不断倍增。
显然市场供求矛盾被政府调控的行政手段放大了，不断出现因供不应求涨价的房企与楼盘。高房价没有一吃就灵的降火妙药，因为导致房价上涨的比较复杂，既有市场内在与外在的因素，更有体制性与制度性的原因。过去十年中国房地产调控降房价难，主要原因在于八个方面，一是市场上旺盛的刚性、改善需求，2006年至2010年，全国商品住房销售面积达到36亿平方米，而供应面积仅为26亿平方米，供不应求是导致房价上涨的主要原因。二是宽松的货币环境，大量进入楼市，而抗通胀与增值预期下，买房成缺乏投资渠道的最好产品。三是土地制度和供地市场管理缺陷，导致土地价格太高，供应机制缺位。四是经济结构不平衡，过于依赖房地产拉动投资与消费稳增长。五是税收分配不合理，地方政府过于靠房地产增加财政收入。六是调控方向与政策精神不明确，未以降房价为调控目标。七是市场“双轨”供应机制缺乏，保障房资金短缺，管理存在漏洞，导致供应体系不完善。八是金融与货币的制度导向。
从各项经济改革迹象来看，围绕着经济结构的投资与消费调整，系统地解决经济增长中的房地产泡沫隐患是必然的政策取向。而围绕“房产税改革的个人住房联网系统、不动产登记制度，及住房保障的住房保障条例、住房保障法都将适时出台，将为建立房地产发展长效机制做深层次的铺垫。毫无疑问、货币制度、金融制度、土地制度、经济体制、税收分配制、市场住房供应与保障体系的改革已经渐行渐近，楼市调控趋向建立长效机制。构建房地产调控长效机制是一项长期又艰难的改革制度，短期之内年形成房地产调控长效机制方案，十年内有望形成一套相对完善的房地产调控长效机制方案。作为一种长效性调节工具，要付之实施与见效，至少需要打破一系列的制度与体制的瓶颈，否则指望房地产调控长效机制降房价依然是不现实。