谢逸枫：今年房企“找钱”更难成本更贵
财经专栏 文/谢逸枫
进入2014年，美联储削减QE与银行房贷、影子银行贷款“收紧”、海外发债成本上涨、私募退出、调控持续不放松，房企“揾钱”更加难更加贵了。美国联邦储备委员会决定继续逐步小幅收紧量化宽松货币政策。美联储2014年1月29日宣布，从2014年2月开始将进一步缩减750亿美元的月度债券购买规模至650亿美元。这是本·伯南克离任前最后一次主持货币政策会议，也是美联储连续第二个月采取放缓刺激经济的措施。美联储在结束为期两天的货币政策会议后，发表货币政策声明，宣布将其月度债券购买计划的规模进一步缩减100亿美元。同时，现在实行的超低基准利率政策维持不变。美联储在声明中表示，自2013年12月份会议以来，美国经济正在增强，就业市场进一步改善。美联储决定继续削减月度购买债券规模，从2014年2月份开始，将目前750亿美元月度购债规模缩减至650亿美元。其中，将长期国债购买规模从400亿美元降至350亿美元，将抵押贷款支持证券购买规模从350亿美元降至300亿美元。自2012年9月以来，为刺激经济复苏和扩大就业，美联储决定实施每月规模为850亿美元的庞大债券购买计划，并维持几乎接近零的超低利率政策水平。美联储表示，至少在失业率高于6.5%、未来1至2年通胀预期不超过2.5%的情况下，预计将维持0-0.25%的超低利率水平。虽然美联储收紧购债计划规模符合市场预期，但在美联储发表声明后，美国股市全线下跌，当日纽约股市三大股指跌幅均超1%。1月31日，执掌美联储8年的伯南克将结束任期。2月1日，现任美联储副主席珍妮特·耶伦将正式执掌美联储，并成为美联储百年历史上首位女主席。
多个新兴经济体在近日本币汇率以及股市暴跌后，开始通过加息、干预汇市等手段稳定本币汇率。当前各央行应对QE前景，纷纷选择加息对抗。一方面是美联储的利率决议，另一方面是新兴市场应对美联储的削减QE政策所做出来的回应，而现在看越来越多的国家受到美联储削减QE的影响开始调整政策。早些时候，印度央行意外宣布将基准利率提高25个基点至8%，以抑制本国通胀的形势，据印度央行估计，其通胀率在截至今年3月31日的季度内，将会超过9%，明年通胀率亦将会介于7.5%至8.5%。印度央行表示，上调政策利率将确保经济处于去通胀化路径，这是拉詹自去年9月被任命为印度央行行长以来印度央行第三次上调利率。当然这还不是新兴市场反击的第一波，在召开紧急会议后，土耳其央行将隔夜贷款利率由7.75%提升至12%，将隔夜借款利率由3.5%提升至8%，将基准回购利率由4.5%提升至10%，将一级交易商利率由6.75%提升至11.5%，将后期流动性窗口贴现利率提升至15%。隔夜贷款利率是最为核心的利率，大幅上调425个基点，远超市场预期的250个基点。土耳其央行此举旨在稳定本国货币里拉，希望加息可以促使投资者涌入土耳其的银行，以防止里拉过度下挫。此前由于担心加息可能伤害国内经济，此前土耳其央行迟迟没有加息。而此时美联储的QE削减给了其更多的压力，所以不得不马上行动起来。
新兴市场面临的“大溃败”的局面也在南非兰特身上部分体现，为限制全球范围内新兴市场波动所导致的资本外泄的境遇，南非央行(SARB)周三(1月29日)宣布决定将其基准利率上调50个基点，至5.5%。在南非央行作出这一决定后，南非兰特兑美元汇率反而扩大此前跌幅，触及11.37南非兰特对1美元的5年新低。南非央行行长马库司(Gill Marcus)表示，在作出这项决定以前，该行下属政策委员会一方面认真考虑了南非经济增长速度缓慢的形势，另一方面则对通胀上升的前景以及南非兰特贬值的问题进行了考虑。马库司称，南非央行将继续密切监控形势的发展，并称其并未受到土耳其央行的类似行动的影响。在南非央行宣布上调基准利率以前，土耳其和印度央行都已经作出了加息决定，目的是为本国货币提供保护，使其不至于进一步大幅下跌。导致近期新兴市场国家货币贬值的原因在于，市场对中国的经济增速放缓感到忧虑；与此同时，美联储可能进一步缩减资产购买计划的规模，也令投资者忧心忡忡。美国联邦公开市场委员会(FOMC)隔夜宣布将量化宽松计划的规模进一步缩减100亿美元。在这一轮新兴市场动荡之中，南非已经遭受到最为沉重的一轮冲击。南非货币南特兑美元在2014年1月份迄今大跌逾5.0%(2013年跌幅为24%)，外国投资者已经从南非股市和债市撤走17亿美元资金。
而其他新兴市场当局也已采取紧急行动，旨在限制市场动荡局面，阿根廷和印度等国家的政府采取了针对外汇市场的干预措施，以便为本国货币提供支持。土耳其央行周二采取了激进的行动来保护里拉，该行决定将其隔夜拆借利率从7.75%大幅上调至12%。在这一决定公布后，土耳其里拉兑美元汇率马上就从每美元2.253里拉上涨至2.2里拉。在此以前，印度央行也已将其基准利率上调25个基点，希望借此消除市场上的通胀担忧情绪。各大央行正努力试图向全世界证明，尽管美联储缩减量化宽松规模之举导致流入新兴市场的资本逐渐干涸，但它们正在采取足够的措施来保护本国货币和市场。卡尼表示英国经济需进一步复苏才考虑加息。2014年1月30日，英伦央行行长卡尼(Mark Carney)表示，英国经济复苏要持续一段时间之后，央行才应该考虑加息，而当加息来临时，会循序渐进行动。卡尼指，英国现有银行体系证明是持久及有效，而放弃独立货币政策及灵活汇率的代价可能非常大。另外，一个持久且成功的货币同盟，需要国家主权作出一定的让步。此后可能会有更多新兴经济体加入“加息阵营”，但能否从根本上稳定汇率以及金融市场目前还难以下定论。在美联储可能进一步收紧货币政策的背景下，新兴市场的资金面近期将面临更大压力，资金外流的趋势难以得到扭转。
进入2014年，部分房地产开发商可能迎来一场融资严冬。监管部门对于影子银行风险的关注很可能令开发商难以染指银行资金池等相关业务。房地产业对于行业前景不再一致乐观，二三线城市整体供应过剩已成为行业共识。此前项目集中于二三线城市、曾以高额回报吸引投资者的房地产私募基金开始遭遇偿付压力，部分基金萌生退意。2014年房地产行业的变局在融资一端已露端倪。监管部门严格控制影子银行风险的报道屡屡见诸报端，而房地产业正是影子银行资金的主要流向之一。监管部门已提出要求，信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，并对信托受益权产品做出了明确规定。用益信托网数据显示，2014年1月上半月，房地产集合信托共成立9款产品，总募资规模4.58亿元，平均年限1.46年，平均收益率9.44%。2013年同期，房地产集合信托的发行数量约为46款，总募资规模153.64亿元，平均收益率9.67%。可见，2014年1月上半月的总募资规模同比下降51.16%。同时，银行对于开发商的常规开发贷已全面收紧。部分城市早就停止为中小房企提供开发贷了，现在银行为一些房地产开发商提供贷款不是为了赚钱，只是维护客户关系，毕竟是大客户。虽然开发贷的额度持续紧张，但利率上浮并不明显，年利率水平不超过8%，而一些理财产品的预期收益率都超过6%了，所以说开发贷不赚钱。银行带给开发商的坏消息不仅是这些。购房贷款从2013年年中至今持续收紧，购房者需要等待漫长的审批过程。同时，深圳、广州、上海、武汉等多个城市将第二套房房贷的首付比例提高至七成。
尽管美国量化宽松政策的退出节奏日益清晰，但是在国内融资收紧的背景下，房地产开发商的境外融资规模持续大幅攀升，以提前应对国内未来可能更紧张的融资环境。在过去半个月内，佳兆业、五洲国际、富力、合景泰富、奥园、世茂、花样年、当代置业、华南城、绿城等房企披露了发债计划。据中原地产统计数据，2013年内地房企境外融资总额合计3256亿元，比2012年增加超过100%。随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债的成本也日益上升。奥园于2019年到期的3亿美元优先票据利率为11.25%，五洲国际于2018年到期的1亿美元优先票据利率高达13.75%。此外，开发商在将海外募集的资金汇入内地时，还将支付一些额外成本。在美国量化宽松政策退出之后，内地中小房企海外发债的融资成本将与信托融资不相上下。盛富资本总裁黄立冲认为，目前美国量化宽松政策退出的影响还不明显，内地房企抓紧机会进行境外融资可谓未雨绸缪。预计最快到下半年，量化宽松政策退出的影响将逐步显现。北京和上海等一线城市以及主要二线城市的购房者面临更严格的贷款和限购政策，销售执行记录较差、扩张偏好激进的开发商的信用质量可能下降。如果这些开发商的业务集中于增长可能急剧放缓的地区，且它们的融资渠道进一步收窄，其信用评级可能被下调。
与开发商融资端全面收紧并行的是，二三线城市的楼市风险日益引发关注。一年前，房地产行业内还一致看多。如今，二三线城市出现全面供应过剩已成为行业共识。“一家不愿具名的总部位于上海的大型房地产私募基金表示，正在全国范围内收缩战线，基本不再考虑长三角之外的项目。另一家位于深圳的小型房地产私募机构表示，2014年可能退出房地产金融行业，“我们觉得互联网金融可能更有发展前途”。近几年，日益成为开发商筹资渠道的第三方理财机构也对代销房地产基金产品采取谨慎态度。在房地产基金发展最快时，一些房地产项目股权投资产品的收益率高达30%。但随着楼市的逐渐降温，这样的收益率难以再现。从过往房地产基金的表现来看，房地产基金产品给社会投资者的收益率为10%-15%，但不确定性因素越来越多，我们已不把代销房地产基金产品作为业务重点。在度过2013年的“丰收年”后，房地产企业对新一年的市场态度已发生变化，这可能导致其2014年销售目标低于2013年实际取得的成绩。由于三、四线城市市场风险累积，加上刚需释放乏力，2014年房地产市场的总体销售规模将低于2013年。在这种情况下，房地产行业的兼并整合将加剧，市场集中度将进一步提高。
面对节前楼市的平淡期，房地产企业倒是有时间拿出更多的精力进行战略性投资，在开启直接融资模式和赴海外融资方面频频发力。节前开发商虽然基本暂停推新盘，但在战略投资和规划方面却一直没闲着。据悉，继万科入股徽商银行，近日，恒大成为华夏银行第五大股东的消息，再次引爆房企“联姻”银行开启直接融资模式的话题。2014年1月24日晚，恒大地产发布公告称，收购华夏银行已发行股本总额的4.522%。收购后，恒大将成为华夏银行第五大股东，这也是万科入股徽商银行后，又一龙头房企发力银行业。自2009年开始，相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联、万科等进入银行业。住建部政策研究中心与高和资本日前联合在上海发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资资金总额在8年间增长6.5倍，房地产进入直接融资时代。
银行系PE联手地方政府融资平台的“成功模式”正在被低调复制。最新出手的是此前风格激进的建银国际以及银行系PE新军农银国际。2010年9月21日,建银国际、农银国际两大银行系PE联手山东省政府融资平台——鲁信投资控股集团共同发起成立山东半岛蓝色经济投资基金,基金首期规模计划为3亿美元,并有望带动社会资本和银行贷款 21亿-24亿美元。尽管银行系PE联手地方政府,能够得到雄厚的资金和项目支持,但日益收窄的投资、退出渠道以及地方融资平台相对低的收益状况为所谓的“成功模式”前景蒙上阴影。与此同时,一个严峻的现实是,创业板上市带来的短期财富效应正在消解。2009年以来掀起的PE热潮所蕴含的泡沫风险,随着时日推移以及宏观环境的变幻无常正在逐渐放大。对于资金规模较大、风险偏好较低的银行系PE来说,日渐收窄的投资渠道和渐增的行业风险正在成为困扰行业前进的绊脚石。
除了房企自身对融资的需要外，商业银行无可比拟的优势也对房企有着巨大的吸引力。商业银行有网络化的客户渠道和地方较好的声誉，其客户或有微小的储蓄，或有大额的资产。这样的客户资源比社会大众资源要优质，房企显然也想把这样的客户资源牢牢把握在手中。同时，房企和商业银行也在进行一个博弈过程。商业银行的金融老大地位有所动摇，尤其目前各类金融创新产品（如支付宝余额宝功能）的不断设计过程中，商业银行吸取社会资金的能力削弱。加上此前各个城市商业银行审批权的下方，全国各地商业银行遍地开花，经营压力加大。
房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时，随着明年住宅产业化的试点逐渐推进，房地产行业将呈现出“加工业”的特征，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。对于这种房企与商业银行共同合作，从而实现互利共赢的实践是否会逐步得到推广。大型或国有房企在股份制商业银行上的股权投资会加大。中型房企在地方城市和农村商业银行、信用社、村镇银行等方面的投资力度会加大。撇去国有五大行后，相应政策部门可能会鼓励房企向中小型商业银行的投资行为。这样的一种模式，应该理解为房企将逐渐占据强势地位，而非两者抱团取暖的地位。
这种合作模式虽然为房企的经营提供了新模式，但值得注意的是，房企经营比银行更显脆弱。商业银行的金融管制很严，基本上风险控制能力有成熟的一套流程。但是，大型房企入股商业银行，会将房企的经营模式和习惯带到银行的日常决策上来。当房企遇到资金链问题时，很可能会倾向于向商业银行“求救”。商业银行的信贷政策、利率政策的独立性会削弱，这对于银行系统稳健性可能是一个打击。对房企而言，可能会丧失融资渠道拓展的积极动力，而依赖于银行。房企在商业银行的温室下成长，获得了苛刻调控政策下的庇护，但很难提升未来的竞争能力。除了跨行业开启直接融资模式外，近期，房企忙的另一件事是赴海外融资。据统计，2014年1月份已经有近20家房地产企业发布海外融资计划或意向计划，合计总融资额过500亿元。去年有38家房地产企业通过境外融资平台发行海外债券，共募集资金约合人民币1340亿元。按照目前这个势头，今年房企赴海外融资的额度有增无减，主要原因是去年房企普遍拿地较多，考虑到未来运作资金可能出现紧张，才热衷海外融资。
