基于自然区位优势的垄断行业，诸如：道路交通、港口岸线、水利枢纽、桥梁狭道等的建设经营，近些年有实行产权市场化的诸多建议。那么，如何市场化？是否如表面化的简单市场化即达成改革目标？抑或最后只是将自然区位的稀缺性资源，只容许了少数既得利益者注资进入，形成资源分配及利益分配不公的新格局？
由于这些行业的自然区位优势的存在，区位优势的不可复制性，使其不可能如普通商品随时随处可自由投资生产，亦不可能依据市场机制，如普通商品自由投资经营并存在自由进入与退出机制。所以，这无疑形成了谁获得，自然区位优势投资的经营权，无疑获得了收取“买路钱”，以不可复制与再生的、稀缺的区位优势资源的垄断专营优势获得利益保障的特权。
如下比较下发达国家的美德、后发展历程的发达国家日本，以及后发展的新兴市场国家新加坡及中国的台湾与香港的港口岸线自然区位基础设施的投资与经营模式改革。
在分析中，着重摘录出类似公共基础设施产权所有归属及其所依附的场地、设备及业务等等的市场化竞争形态，以其经营权等的性质差矣。希望使改革中这些容易混淆的实质内容不应被忽略，进而产生一刀切的错误。
一、发达经济体美、德自然区位资源治理模式：以区位港口岸线为代表的投资与管理体制改革
1、美国：美国联邦政府及各州地方政府历史上一直是公共基础设投资的主体。拿具有区位优势的港口岸线建设来说，资金来源主要由联邦及州政府预算。虽然基于刺激经济发展，曾多次拓宽自然区位资源开发的多元化投资渠道，包括私人资本。进入21世纪美国公共港口岸线的投资的力度进一步加大。美国港口协会调查数据显示：
２０００年仅调查的47个各主要区位港口基础设施，2001-2005年间达94亿美元。比前五年增长 12.8%。 从投入的资金来源上分为：
港口收益、普通责任债券、收益债券、贷款及财政拨款，以及其他基金收入。其中港口收益占46.5%；收益债券31.1%；两项总计77.6%。收益债券占比较历届的比重明显上升。
从资金构成新的变化上看，基于港口自身收益在投资比重中大幅提高，包括，港口收益、收益债券；其次是政府财政预算投资、政府税收担保的普通责任债券，以及银行贷款与各类公共基金收入。
2、德国：德国是个联邦制的国家，很多自然区位垄断的公共设施地方投资占据很大比重。德国历史上对于公共设施治理曾一直存在如中国的管理体制，即，政企不分的情况。政府即行使管理职能又要经营业务，效率低下。上世纪90年代初，濒临北海区位的汉堡港率先进行了公共基础设施投资及经营管理体制改革。在目前于世界各国是比较成功的治理模式。其论证存在如下几个步骤：
（１）大原则：
第一，将政府集权改为分权。
第二，把港口商业化。企业的行为由企业干。重点是：哪些行为应该由企业干？
第三，把港口基础设施投资与运营功能分开。但时需要注意，区位资源的港口基础设施、岸线航道建设虽然是企业式的管理。但，公司的资本１００％是国有，如何按照市场机制进行治理。
第四，港口公共设施归国有，是否分离基础设施资本；是否只进行场地、业务与设备等的通过经营租赁实现经营业务的市场化竞争?
（２）存在的争议：
第一，分权：
不分、部分分、彻底分（重点：是否企业主管部门也不需要）。结论是彻底分。
第二，港口企业化：
不搞、部分搞、彻底商业化（重点：是否应该由企业做的企业做，但是基础设施建设政府做）。结论是彻底的商业化。
（３）最后的改革确立的治理模式：
第一， 德国政府承担港口的基础设施投资
第二，依托设施的各类经营业务出租
第三，银行参与下的现代企业制度
港口实行双重委员会制，即分设监事会和董事会。监事会相当于英美和日本等国的董事会，主要权力机构为银行，因其拥有50%股份投票权。银行、股东、员工都可通过监事会监察董事会使用权力。董事会则是实际管理和运作的执行者。董事会成员的任命和报酬由监事会决定，并向监事会负责。董事会作出的重大决策必须得到监事会的批准。董事会成员大多数来自于企业内部。顾客及供应商亦可作为外界董事。
3、发达国家区位公共基础设施的产权及投资的演变趋势
近二十年，随着发达国家经济发展及大规模开发对资金需求，发达国家自然区位垄断资源开发的产权亦趋向多元化，出现了港口产权结构由完全依靠政府投资的单一渠道朝着依托民间资本共同投资建设的多元化产权结构方向发展的趋势。
但是，对于已经形成并享受较高自然区位优势资源的公共设施的垄断区域，开始更多依靠区位优势基础设施的自身收益扩展建设，对于拟发展的诸多战略区域以及落后地区的开发中，基于政府资金的不足及配合政府目标的要求，则开始转向吸纳多元化社会与企业资金的趋势。
二、后发展历程国家与地区的自然区位优势治理：区位港口岸线投资及治理体制变迁
后发展历程的很多市场化国家由于资金的不足，在投资上很多实行以资源、土地等换资金的形式，以解决具有战略性区位优势的基础设施建设资金问题。具体形式即如我国改革开放初期所采用的以土地批租为手段，以区位资源入股的合作形式。这也构成时下在某些具有自然区位优势的公共基础设施建设经营领域，除了有纯粹的国有资本之外还有当时享受超国民待遇的外资资本的产权构成。
1、新加坡：新加坡自然区位优势港口治理的市场化模式－－公共财产代理制与市场化经营现代企业制度。
（1）新加坡自然区位优势的港口治理改革。新加坡的港口也是世界最繁忙的港口之一。新加坡于1997年进行港口管理体制改革，开始实行港口经营市场化。
同样，在此之前，与中国的自然区位公共设施的治理模式一样，新加坡实行政企合一的港口管理体制，港务局既行使部分管理职能，又直接经营港口装卸、仓储等业务。改革后，原港务局分为新加坡海运与港口局(MPA)和新加坡港务集团(PSA Corporation Ltd)。海运与港口局(MPA)主要处理港口和海运方面的管制和技术问题；港务集团(PSA)由原来的法定机构转化为一个商业机构，承担港口投资、经营职能。
新加坡港口的市场化改革，绝对不是简单的市场化，因为这样只能使具有区位优势的国民自然资源资产从政府专营垄断流失为少数人专营。新加坡的自然区位优势公共设施管理制度改革，确保全民自然为政府代理制下，完成市场化经营体制的改革。
2、中国台湾省与香港特别行政区：自然区位优势
（１）台湾省：业务作业环节的民营化改造及新划区域的新做法。
中国台湾高雄港政企分开的区位港口公共设施投资及治理体制改革：消除公有公营弊端，强化商业主体与竞争。
自然区位优势一直突出的高雄港曾经位居世界第3大集装箱港口。因高雄港务局属政府机关港务局，既从事港政管理又从事岸上业务经营，故效率低下。1997年高雄港开始其民营化改造，其中船舶作业由私营公司承担，并形成多家私营公司竞争的局面。
在建立境外航运中心和与利用区位建立亚太营运中心中，引进民营资本建设，使其功能在较短时间内实现跨越。
（２）中国香港：自然区位优势公共设施私有制最彻底的模式，部分码头岸线产权归私人企业
A、 世界上由私人投资及经营管理的区位岸线码头：中国香港港口
世界上完全由私人经营管理的港口并不多，比较具有代表性的是香港的港口。香港的很多岸线港口设施全部由私人投资建设、私人经营管理。例如，葵涌码头的19个集装箱泊位分别由和记黄埔、美国海陆、韩国现代和中远(与和记黄埔合营)4家公司所经营。香港私营企业的业务经营极少受到行政干预，完全自主定价。
B、 香港港口使官僚行政色彩减少到最低：市场效率高，远景规划不足。
香港港口经营的使私营企业市场主体地位被发挥得淋漓尽致。它使官僚主义的色彩减到最低程度。因此，香港以其高效率和可靠性，吸引着大批航运公司长期与之合作，并成为现今世界上最繁忙的集装箱港口之一。不能否认，公共设施自由化的治理体系，及私营企业垄断性的投资方式制约了香港港口远景的战略发展。
同时，在香港的管理机构上，海事处、港口航运局、港口委员会等机构，只有海事处负责一些极其具体性业务，但亦不负责规划，而后两者则没有具体职能，主要提交民意建议草案。
3、后发展历程的“发达国家”日本自然区位优势的公共投入的法律形式：法案中的修订与完善。
（1）日本港口法的修订：扩大投资主体渠道。以日本为例，2000年3月日本国会又对《港口法》进行了修订，调整了中央政府的部分投资比例，增加了中央政府对特别重要港口基础设施建设所承担的投资比重，增加了产权多元化渠道。在这种情况下，港口基础设施虽然表现为以多元的资本投入为特征的产权结构形式，它的基本属性依旧是社会性公共基础设施。具有通过政府的投资行为和政策调节作用来协调社会经济关系和供需平衡关系。
（2）日本港口多元化产权的形式：政府引导投资，财阀资本为主贯彻政府意志。采取，政府区域与产业倾斜政策，同时配合通过中央银行调整中央银行的存款准备金比率、担保及再担保比率，以及政策性银行的优惠性贷款等方式完成。基于政策的倾斜，日本的东京湾沿岸形成了较为繁荣的公共基础设施岸线与港口集群，成为经济枢纽，并形成东京、川崎、横滨、横须贺、千叶、木更津、船桥等产业带。
三、背后隐藏的问题：警示与关注
１、自然区位公共设施的属性及经营业务需要区分：职能的制约性提高效率
上述各具有自然区位优势的港口岸线公共设施，无论是以国家参股的股份制公司或以私人公司参与经营，其显著特点就是借用市场竞争提高效率，但是，前提则是保证国民对于自然区位资源基础设施资产的所有权及收益的安全。这样，众多的方式与模式则采取了将自然区位公共基础设施与具体业务经营分开。前者归国家亦采取企业化经营，后者通过场地、设备及业务的租赁由私人企业经营，通过竞争提高效率。
汉堡的航道建设集团采取企业制管理，全权负责全民所有的区位资源的公共基础设施建设，并代理全面资产收益的职能。
汉堡沿岸及与内河连接的莱茵河河道，修建了浅滩、湿地及矮坝等，利于候鸟繁殖于栖息，成为市民生态景观消闲的宜人之地。或许有些人会疑惑？为何如此好？因为，公共基础设施建设集团代表全民行使投资建设及收益职能，不服务于民，没有成效，在市政厅与听证会就会被弹劾与重组。
2、公共基础设施私有化经营的社会成本：外部性及污染问题
随着经济建设及资金的不足，很多国家，特别是新兴工业化国家存在不断扩大战略区位环节以及拟发展的区位，或区位优势还不明显的地区的公共设施基础建设环节，并扩大各类私人投资及各类多元化资本的投资渠道，公共设施产权私人所有制形式亦为经济的快速开发所驱动。
很多地区出现了类似美国墨西哥湾，日们的东京湾等地的严重污染情况，特别是墨西哥湾2010年4月的原油污染，造成1000多英里岸线生态毁灭性打击。而私企并不承担这部分外部性所引起的社会成本的。世界气候大会从日内瓦议定书、哥本哈根宣言，到多哈及华沙框架公约，生态问题已为世界需要致力于携手治理的关系人类生存的根本性问题之一。