全面客观看待中央经济工作会议后房地产的形势

唐志国

2016年中央经济工作会议对2016年经济工作作出了重要部署，其中对于房地产提出了“去库存”的政策基调，现在纷繁的评论分析充斥各种博客等媒体，仔细分析这些评论，笔者认为应该审慎进行分析。

房地产业以前曾经作为国民经济的支柱产业，房价的涨跌牵动着民众的心绪，也牵动着相关产业的神经，在舆论界长期存在房价看涨、看跌等派别，在房地产业发展过程特别是房价高销售不畅时中不断出现“救市”言论。之所以出现以上观点，需要分析房地产业的特行，房地产业是组织进行住宅、商业等建筑的相关产业，其操作流程分为：通过招拍挂等方式取得国有土地及其他法律、法规允许的土地使用权、通过勘查、涉及、施工、销售向购房者交付相应房屋或地产建筑，在房地产业流程中涉及到以下利益相关方：原有土地使用者即被拆迁的城市住户、商户、农地农民；土地所有者及相关代理人国土部门、集体经济组织；勘查单位、设计单位、银行等资金借贷方（包括企业贷款、开发贷款、房屋按揭贷款）、施工单位（按照施工程序分为土建、安装、人防、消防、门窗、电梯、土石方、外墙、绿化景观等）、材料供应商（主要是钢材、水泥及其他建材）、建筑工人（主要是农民工）、房屋销售代理商、购房者、相关税费收取方等；在这些利益相关方组成的生产运营链条中房地产开发商本质上只是一个组织者，在房价涨跌、房地产库存高的情况下经常出现以下风险：地方政府财政减少相关土地出让金减少、税费减少的财政风险、银行贷款出现不良贷款的金融风险、建筑商垫资难以收回的债务风险、建筑业工人主要是农民工难以支付的风险、材料商为代表相关建材产业高库存风险、购房者不能按期取得房屋的违约风险等，其中主要是财政税费减少风险、金融风险、相关产业高库存风险、工人失业风险；

明确了以上房地产的情况，我们再分析中央经济工作会议定调的五大任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板；中央提出的“去产能”主要调整产能过剩的产业，主要是指钢铁、水泥、建材等行业；“去杠杆”主要是指减低、防控金融风险、财政风险；“补短板”主要是指调整产业结构，发展高端制造业、服务业等，这样就可以促进产业工人进行人员转移，通过长期的运作，将减少房地产相关产业、行业的风险；

中央提出的加强新型城镇化，鼓励农民工购买城镇住房，现在很多论者质疑农民工是否有购买力为城镇住宅接盘，实际上这些论者根本没有分析，农民工进城其主要动力不是为了购买住房，其主要是争取享受同等的教育、养老、医疗的权利，中央推进农民工市民化，本身是推进社会公平、保障民生的惠民政策，在面对广大农村留守儿童、面对广大农村留守老人时，将农民工市民化、推进新型城镇化与购买城市住宅直接挂钩是违背中央精神，也是不人道的，如出现此种连接，广大农民工只有“用脚投票”。

因此，对待房地产去库存问题，应该恢复到用市场调配资源的原理，抛弃“救市”思想，只要按照中央的要求“去产能、去杠杆、不短板”，等到我们将房地产相关风险得到控制时，资本必然按照追逐利润的原理，向其他产业转移，那时房地产去库存的时机也就成熟了，中央喊话希望房地产降价，实际上是希望有前瞻性、预见性的企业家早作降价去房地产去库存的准备了。