高杠杆低利率是房产泡沫的吹管

作者：刘植荣

“杠杆楼市”成为正在召开的两会的一个重要议题。全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难，这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。《北京晚报》2016年3月8日引用研究机构的报告称，中国一线城市房价可买半个美国。

最近一个时期，一些城市假借“去库存”之名，推出多种鼓励炒房的政策和金融产品，与去年股票市场疯牛狂奔时期的配资炒股一样，通过信贷杠杆又把房价撬高了一大截。《中国青年报》发文称，整个房产中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元，而这个数据还不包括许多大大小小的P2P平台。各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%，也就是杠杆率可以放大到20倍。

目前一些城市房地产市场的狂热类似于上个世纪80年代的日本炒房热。当时，日本银行不断降低利率刺激了人们对房地产的投机炒作，银行利率在1985年为5.5%，至1987年降到2.5%。这期间，企业所得税税率也从42%降到30%；个税最高边际税率由70%降到40%。所有这些刺激房地产市场的财税金融手段给房地产市场火上浇油，当时的日本媒体也报道称，日本皇宫的价格相当于美国加利福利州所有房地产价格总和。

只要是泡沫，就总是要破裂的。1989年12月，日本房地产市场再也找不到信贷支持，房地产泡沫破裂，仅用9个月时间，日本首都东京房价拦腰斩。很多按揭购房者无力还贷，银行收回大量断供且巨幅贬值了的房地产，金融危机爆发。东京房价在1974年至1978年是下跌的，1978年至1988年房价涨了4倍。房地产泡沫破裂后至2004年，房价跌去7成，又回到了24年前的水平。

炒房其实就是炒地皮，因为建筑本身的价格是要折旧的。在1989年，东京中心地段的房价中，地价占98.5%，建筑等其他成本仅占1.5%。不少在房地产泡沫时期接盘的日本居民，至今仍未解套。此外，日本保有住房成本高昂，除了物业费用外，每年还要交5%左右的房地产税，每年为砸在手里的房子支出不菲的费用。

国际货币基金组织的数据显示，2015年中国人均GDP为8280美元，美国人均GDP为55904美元，美国人均GDP是中国的6.8倍，可我们的房价却不低。美国首都华盛顿市中心地段的房价为每平方米5146美元，普通劳动者用5.6年的个人税后收入可购买一套中等价位的住房。中国的房价高不高，通过数据对比便知道。

我们已经因过度发展房地产诱发了钢材、水泥、陶瓷、建筑机械等多个行业的产能过剩，如果继续用高杠杆、低利率等吹管向房产泡沫里吹气，这个泡沫会被吹得越来越大，突然破裂在所难免，硬着陆的风险必然加大。

欧美等国家的住房空置率一般在5%上下波动，政府出台各种政策防止空置率过高。例如，荷兰安排无房户免费入住空置一年以上的住房；法国对空置住房额外征税或罚款；丹麦强迫空置超过两个月的住房免费供他人使用；瑞典征用空置住房给无房户使用。

中国的当务之急是，统计部门应定期发布房地产市场的详细数据，尤其是住房空置率。住房空置率是平衡房地产供给与需求关系的最有效的指标。对房地产开发商来说，空置率过高就会缩减投资规模，防止库存积压和产能过剩。对居民来说，空置率过高说明房子将来会滞销降价，就不会跟风囤房、炒房。（本文发《新金融观察》2016-03-14）