康养小镇如何选址？
选址是指在项目建设之前对地址进行论证的综合决策过程。对特色小镇而言，选址是一项长期性投资行为，深刻影响着小镇的发展定位、投资行为、建设成本、运营管理等，一旦出错，将很难扭转。因此，科学、合理的选址对特色小镇的发展至关重要。
选址考虑因素众多。其中，城市综合发展环境、城市资源基础以及地块基础条件都会影响特色小镇的选址策略。首先需从宏观层面审视城市的综合职能及发展潜力，从而选择和特色小镇发展类型相匹配的城市。
特色小镇选址的外部要素
1、符合规模要求和建设标准
根据建设部等相关规定，特色小镇占地面积控制在1-3平方公里范围内，打造一个高度产城融合的空间，并体现其特有的地域文化。特色小镇突出功能集成，推进“多规合一”，体现产城人文四位一体和生产生活生态融合发展。同时特色小镇突出节约集约，合理界定人口、资源、环境承载力，严格划定小镇边界，建设用地面积一般控制在1平方公里左右，聚集人口1万至3万人左右，原则上3年内要完成固定资产投资50亿元左右。同时，特色小镇建设要达到AAA级以上的景区标准，休闲旅游类小镇必须达到AAAAA级景区标准作为建设硬指标。因此，特色小镇的选址要：
符合城市总体规划，未来有3平方公里以上的发展空间；
符合国土土地利用规划，近3年有满足50亿投资的建设用地和指标，未来根据城市总规有土地调整空间；
符合生态及环境保护规划，有一定的自然景观和地域文化资源基础，利于空间、景观、人文等地域特色塑造。
2、位于核心都市圈内、靠近大城市
特色小镇的核心是产业，要达到产业集聚、产业创新和产业升级以及产城人文四位一体，需要依托大城市的产业资源，需要都市圈内上下游的产业支撑，还要看大城市的经济活力、市场需求、创新政策、公共配套、人才基础等因素，因此特色小镇选址要：
位于长三角、珠三角、京津冀核心城市群，围绕一线城市主要发展轴线周边布局；
靠近主要二线城市周边，位于核心都市圈内，能与大城市功能互补、差异化发展；
位于国家、省、市战略或城际之间的主要通廊上，区域经济发展平衡，自身资源优势突出且未来有发展潜力的地区。
特色小镇选址的内部要素
1、具有明显的产业基础
从江浙区域经济发达县镇的发展路径来看，小镇的首要作用是区域分工带来的产业聚集，有了源发性的核心动力后，在交通配套、人才吸引等要素的配合下，小镇才能够焕发出巨大的活力，可以说产业是特色小镇的核心和灵魂，因此：
选址范围内具有一定的产业基础，并在区域有一定的知名度或影响力；
或者市场运营主体具有适合在地发展的核心产业资源，或导入产业资源的能力；
产业必须符合当地主导产业类型或未来产业发展方向；
周边有上下游产业链、人才等支撑。
2、有历史、文化、环境、旅游等特色资源条件
特色小镇有别于城市，是一个功能俱全的独立空间，重点是一个“特”字，通过特色的历史文化资源、自然生态条件等，塑造区别于大城市的空间形态、人文尺度，更突出以人的需求为导向的小镇生活方式，后期再增加同等大城市的公共配套，才能吸引到大城市的产业、人才等资源。因此选址范围内要：
场地内外有一定的生态优势，自然地形地貌具有特色空间的可塑性；
当地有一定的历史文化资源，比如地域文化、生活民俗、风貌建筑；
相关资源具有小镇特色功能和旅游发展的潜力。
3、和大城市有便利快速交通条件
特色小镇虽然是相对独立的空间，但离不开核心城市的支撑和区域整体经济产业的发展，作为新型产业的新型承载空间，“小镇大未来”更加需要开放和互联，因此选址必须：
和城市群、都市圈等大区域有便捷的对外高速路网，选址靠近或能快速达到高速出入口，靠近机场或高铁城际站点等大型交通设施附近；
和核心大城市除高速外要有免费的快速通道，根据大城市的等级规模确定合理的车程时间范围内；
区域规划或现状有与核心大城市的公共交通联系，比如地铁、轻轨、快速公交等。
文旅康养小镇选址不是什么地儿都能做小镇
第一、文旅资源必须“特”
比如一个项目，所谓有山有水有特色，但山是一般的山，水可能只是一个小池塘，特色不明，资源太过普通，就没有办法做小镇。山、水、林、田、城等生态优势要突出，或者有浓厚的特色文化底蕴。
龙泉青瓷小镇、定海远洋渔业小镇就属于文旅资源比较独特的一类小镇。
龙泉青瓷小镇核心区位于上垟镇，山水资源优越、瓷土资源丰富、民间制瓷盛行。依托小镇良好的生态环境和浓厚的青瓷文化，青瓷小镇迅速崛起，目前已吸引了89家青瓷企业、青瓷传统手工技艺作坊入驻，带动了当地经济的发展。
定海远洋渔业小镇的发展如出一辙。该小镇的远洋渔业全国领先，岸线腹地资源极佳，渔港人文底蕴深厚。依靠殷实的“家底”和国家政策的支持，一个集现代化远洋渔业母港、远洋渔业休闲风情湾和远洋健康产业基地于一体，3年总投资52.58亿元的远洋渔业特色小镇迅猛发展。
第二、交通条件必须“顺”
交通不方便，人流无法导入，小镇难以兴旺。
有人也许认为，我有独一无二的资源，酒香不怕巷子深。
其实，地球上独特优美的自然资源何其多？可被人类发现的又何其少？祖国的名山大川何其多，能去的也很有限？为什么？皆因交通使然。交通不通，交通不到，纵然美如天堂，我们也只能望美兴叹！
花都的九龙湖欧洲小镇就是一个例子。该小镇集欧式建筑、高尔夫球场、高端酒店、临江别墅于一体，里面绿树成荫，竹影婆娑，是一个不错的度假胜地。
然而这里有一条不成文的规定：客人必须开车入内。大巴和公交车，你是看不到的，很多步行的游客也只能止步于大门。原本定位为一个小镇的地方，最后变成了“供人一游”的景区，甚是可惜！也因为对外交通的不便利性，使得人流无法导入，导致整个小镇冷冷清清，商业街仅有几家商店开业，别墅产品乏人问津。
第三、人气源必须“近”
一个真正能活下来的小镇最为关键的因素是什么？有人说是文旅资源，有人说是文化，有人说是产业，有人说是交通，有人说是创意，这些无疑都是文旅小镇活下来的关键因素，但最关键的因素，决定小镇是生是死的因素是——人气！
许多小镇选址城郊，考虑的就是离人气源足够近，因为没有人气就没有一切。浙江的特色小镇无论是规模还是质量都引领全国，一个关键的因素是浙江经济发达、消费力强、人口活跃度高。乌镇、云栖小镇、梦想小镇.....都是依托浙江发达的城市群以及强大的购买力，而那些边远山区的特色小镇难以发展起来？除了交通不便外，缺乏人气也是一个非常重要的原因。
第四、文旅小镇定位要有清晰的依据
只有定位才能决定小镇的发展方向，只有定位才能指导小镇开发所有环节和细节。乌镇是以江南水乡为特色的安静小镇，东部华侨城是以观光游乐为主的度假小镇。
它们定位决策的依据是什么呢？
1、首先是依托的文化旅游资源。
文化资源分为两类，一是文化底蕴，二是文化产业。而旅游资源也分为两类，一是观光游乐资源，二是适宜度假的资源。资源不同，其定位思路也会有很大不同。
云南洱海的原乡艺术小镇就是将自然风光与人文风貌完美结合的例子。
原乡艺术小镇位于苍山洱海的源头，处在大理和丽江之间的位置，这里还是杨丽萍的故乡。湖水清澈无比，高原湿地洁净无瑕，当年葱郁的老林树如今花开满园。一代舞蹈艺术家杨丽萍的歌舞气息非同一般，也使当地的人文气息感染了艺术风情，充满浪漫色彩，坐在洱海边欣赏杨丽萍风情的舞蹈表演，想想就美。
艺术小镇开发以后，吸引了雅居乐在原乡投资200亿新建地产项目发展原乡生态旅游，为当地人民实现了有效增收。
2、其次依托的是市场。
无论什么样的小镇，没有市场就不可能存活和发展。
经过多年砥砺发展的文旅小镇，趋势已然由卖方市场向买方市场转变、由资源能力向产品能力转变、由标准化产品向差异化产品转变、由客群市场向细分市场演进。
越来越多的小镇投入更多精力钻研资本运作的方式、内容设计的理念、运营管理的模式、盈利创收的途径等，正确认识到 " 资本、内容、运营、盈利 " 四个层面的痛点，针对性地进行战略布局调整，方能扎扎实实 " 筑巢 "，以市场效益 " 引凤 "，谋求可持续的，更长远切实的资本收益。
我们举一个精细化管理的例子：阿那亚
阿那亚被称为北方地区近两年来最火热的文旅项目当之无愧。社群经济不是阿那亚首创，但作为社群管理成功的典范项目，阿那亚的运营经历了从反面到正面的破局。起初按照房地产的基本销售模式来做，却也同样陷入困境，通过社群的创新化经营，形成了良好的运营管理机制，缔造了社群神话。创新是一个复杂的内容，转型是一个艰巨的过程，但所有精细化的耕作，都会带来必然优秀的市场反馈。
3、其三是消费者分析。
这是小镇做定位必须研究的一个重要参数。
简单以玩、吃、看、乐、购为主的观光型小镇越来越难满足消费者的需求，小镇要看到消费者更高层次的需求。
通过分析总结，我们认为，消费者大致可分为四类：减压放松类、享受成果类、满足新奇类、感受情怀类。
减压放松型
长期重复一种劳动必然会产生心理疲劳，从而导致工作热情的消失，直至影响生活的热情，适时安排一次远行，投入到一个全新的环境，改变一下生活的节奏，让身心放松，让激情重回就变得尤其重要。所谓放松，就是在不突破法度的红线内，随心所欲、无拘无束。
享受成果型
我们不怀疑有一种人是以工作为乐的，他们在人类的智力游戏中乐此不彼，在阳谋和阴谋中寻找生存的意义。但是，他们更清楚，这种非常人可以承受的付出，必须要有更高层次的补偿：来一次蓄谋已久的舒适度假，放肆地享受，毫无顾忌地奢侈、被精心服侍的贵族感受。
满足新奇型
猎山猎水猎风情、新趣新乐新心境。满足新奇型的度假，可能是最多人的度假选择。猎奇猎新是所有人的本性，特别是这种新奇能够让人或耳目一新、或豁然开朗、或神清气爽、或血脉喷张、或情动天地，就更疯狂地催动着人们的旅游度假激情。
感受情怀型
我们每个人在内心深处都有一种向往，也许是年少时种下的情愫，也许是不经意间发现的风景，也许是梦中偶遇的一段故事，也许是某部影视情节的触动。
总之，不愿被轻易谈起，不愿被他人窥见，就希望有一天一个人独行，在找寻中感受到无边无际的愉悦，一方小亭、一盏清茶、一片飘叶、或者一条小巷、一湾旧水、一块灰瓦、一截断石，度假的最高境界，静静的回归、静静追踪，从内心到情怀进行一次洗礼，人生被再一次升华！
第五、小镇开发模式决定发展
1、主题游乐园模式
这种模式很常见，国外以迪士尼为典型代表，国内以华侨城、万达主题乐园为范本。它们都是以乐园为卖点，吸引人流前来旅游，然后提升土地价值，最后售卖地产。
这种开发模式对开发商的资金实力要求很高，目前国内的主题乐园模式也面临着IP缺乏、创新动力不足等问题，如何破解这些问题，也考验着开发商的智慧。
2、农业驱动模式
在乡村旅游、休闲农业蓬勃发展的今天，这种农业驱动的模式也很常见。这种小镇往往有一定的农业基础，比如有大片大片的油菜花、大片大片的葡萄林、大片大片的向日葵，吸引人们到此一游、到此一照。
这种模式的核心是要让游客亲身体验和参与场景，体验农耕时代的礼仪和生活。值得注意的是，该模式不该只有农业，还应该补齐居住、教育等其他功能。
3、度假旅游驱动模式
这一类小镇一般是依托度假旅游发展起来的，比如观澜湖。它的模式是先做环境，再考虑居住。
这种模式最关键是摸准度假人的需求，打造真正的度假功能，而不是将所有的心思都花在建房子上。
4、产业驱动模式
产业驱动模式就是我们所说的产业小镇。这种产业有两类：一是引进来的产业，如云计算、基金等新兴产业；二是利用当地的自然和人文资源挖掘出来的产业。
小镇离不开产业，没有产业的小镇，注定昙花一现。这种模式的要点在于一定要引进与当地经济发展水平、自然环境相匹配的产业，比如你在浙江就可以搞互联网小镇，但在人迹罕至的西北地区就做不了。另外，产业的培育是长期的、是需要耐心的。
5、养老旅居驱动模式
这类模式以乌镇雅园为典型代表。做养老的小镇，一定要满足几个条件：一是自然环境较好、二是空气好、三是交通顺畅、四是养老配套齐全。
有些开发商以为建几个养老院，挖几个湖就是养老小镇，这是错误的观点。养老院只是其中的一部分，养老配套包括的东西太多，比如老年人专业医院、养老护理机构、老年大学、老年活动中心等等。
6、古镇改造模式
很多小镇都是由古镇“改造”而来的。对于这类古镇，我们一要保持建筑的“原汁原味”，二要寻找小镇的历史沧桑感。现在部分小镇开发者急功急利，大兴土木，改变了古镇原来的面貌，也使得原来的历史感荡然无存，这样的小镇，生命力不会长久。
7、文旅组合模式
因为项目规模大，单一的形态和业态难以支撑。所以，很多人就将更多的类别组合进去，也就是文旅是个筐，什么都往里面装。这样看似业态丰富、功能更全、风险更小，但这种模式的顶层设计没做好，风险更大。
当然，这种模式也并非就一定不能成功，关键是处理好几种类型的逻辑关系，将能够相互依存、相互提升的类别进行组合。如度假和养老的组合，观光和游乐的组合等都可以大大提升小镇的生存和发展能力。
特色小镇成功选址案例介绍
乌镇雅园康养小镇
被誉为中国最成功的养老度假小镇。虽然位于浙江的一个县级市，但是地处江浙沪“金三角”、杭嘉湖平原腹地，距杭州、苏州均为60公里，距上海106公里，而且位于中国历史文化名镇——乌镇。乌镇是国家5A级景区，是江南六大古镇之一，素有“中国最后的枕水人家”、“鱼米之乡、丝绸之府”之称。2014年11月10日始，乌镇成为世界互联网大会永久会址，全球国家和地区政要、国际组织负责人、互联网企业领军人物在这里开会，和达沃斯一样，具有世界级的影响力。
玉皇山南基金小镇
位于浙江杭州上城区，紧靠杭州市中心，距离西湖3公里、杭州新CBD钱江新城6公里、距萧山国际机场半小时车程。玉皇山南基金小镇坐落于南宋皇城遗址核心区块，处于玉皇山之南、钱塘江之北。小镇规划面积3平方公里，核心办公区域1平方公里，属于典型成功的产业型特色小镇。
桃李春风颐乐小镇
位于杭州市远郊的临安，距离主城区武林广场约40公里，地铁5号线附近，临近青山湖森林公园，典型的远郊旅游度假类型。小镇占地约61万平方米，总建筑面积约26万平方米，容积率仅0.36。桃李春风属于典型的社区型特色小镇成功范例，交通位置便利，居住环境优良，配套设施完善。
综上所述，科学合理的选址是一个特色小镇发展的关键。换而言之，特色小镇应该是“长”在这片土地上，要与这里的一切形成一个整体，毫无违和感。
蔡律综合 2020年3月10日