作者文章归档：宋延庆
跟踪研究房地产标杆企业的人或许知道：绿城先后在13个城市开发了旗下别墅系列产品 “玫瑰园”，万科也先后在不同城市建设了13个万科城市花园。另外，万达旗下的万达广场已达35个，而且计划到2012年达到80个。就连始终低调的世纪金源，也先后开发了5个世纪城，高调的星河湾在全国有也达到了10个之多。更令人惊叹的是，有些企业同一产品系列下的不同项目的标准化率已达到相当高的程度。以万科在北京房山的长阳半岛和新里程两个项目为例， 新里程的户型大都是从邻近的长阳半岛“复制”过来的。
其实，这些企业还只是一线标杆企业的“代表”而已...
Q１：产品线在企业战略体系中属于哪一个层面？
A：企业战略涵盖三个层面。第一是战略层面，包括企业使命、愿景、发展目标、战略地位以及商业模式等。第二是策略层面，包括产品与业务选择、业务与职能战略、管理模式等。第三是运营层面，也就是支持体系，包括组织结构、薪酬绩效、设计研发、采购供应链、营销、客服、财务预算、人力资源、品牌、流程控制等。就产品战略而言，一般包括但不限于产品理念、产品结构、产品定位及客户细分、产品创新、产品标准化、产品质量标准等。可见，产品标准化（产品线）属于产品战略内容之一。鉴于对战略三个层次的理解不同，例如商业模式中也包括产品要素，支持体系中也包括设计研发，以上归属方式...
本次“史上最严厉”的调控，对房企的影响肯定是巨大的，甚至是致命的。之所以有如此断言，绝非过于悲观，概因对未来房地产市场竞争格局冷静分析的结果。
可以预见，未来一两年内，在保障房还难以形成大规模有效供应之前，也就是说，在保障房还难以对冲房价快速上涨之前，房市政策依然会延续高压态势。而且这种延续，也绝不是有些人所说的“调控常态化”，而是房地产政策导向的根本性变化。为什么会这么说？因为既往的调控政策主要围绕着对商品房市场的“修复”，而这一次则是因为住房“双轨制。
首先我们看一下相关数据及...
摘要：先是限购政策，接着是限制房价上涨幅度。这种不管缘由、只管结果的“双限”政策，可谓直接地、刷刷两下挑断了房地产市场的“两根脚筋”。长达一年的博弈，以这样一个颇具暴力色彩的结果告一段落，难免使人联想到一个暴力的父亲暴打一个青春期的孩子，又难免不使人回想起过去的计划经济时代，有一种回到糟糕的旧时光的感觉。
先是限购政策，接着是限制房价上涨幅度。这种不管缘由、只管结果的“双限”政策，可谓直接地、刷刷两下挑断了房地产市场的“两根脚筋”，使原本活跃的市场顿然瘫软下来。
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在可预见的未来一、两年内，房地产企业无疑将面对着较为险峻的资金环境。一方面，信贷越来越难，而且加息通道已经打开——贷款利率将在相当长的一段时期内维持在高水平上。这意味着，低资金成本时代已经结束，高利率时代已经到来。另一方面，受政策调控影响，未来销售回款并不乐观。特别对于中小房企而言，在境内上市（包括借壳上市）、增发、发债等“窗口”事实上已经关闭，REITs、项目信托等操作起来非常复杂。换言之，在直接、间接融资渠道仍较封闭的当下，未来资金链压力将会相当大，甚至部分中小房企资金链紧绷程度可能达到历史之最。
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表面上看，绿地和绿城好像没什么可比的：绿地是国有企业，绿城是民营股份制企业；绿地的市场发展重点是城市超高层综合体，而绿城始终以高品质住宅见长。但是，如果置入整个房地产市场发展的时空下进行对比分析，就会发现，这两家同是源于长三角地区的企业，其实有着相似的气质，但也表现出迥异的风格。更为必要的是，在整个房地产企业竞争格局中，两家企业与中海、保利等都处于同一梯次，都在紧追万科。在这场不在同一起跑线上竞争的追逐大戏中，谁能够不掉队，谁能够最终胜出，无疑是包括两家企业在内的整个业界都非常关注的，尽管他们早已是各自领域的领跑者。
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2011，万科实现销售额突破1000亿元，成为国内第一家过千亿的房地产企业。几无疑问的是，万达今年的销售额会超过650亿元，再加上其转为持有的经营性物业，业务收入已逼近万科。
“两万”之争给岁末平淡的楼市增添了谈资。因为对房地产企业（而不是项目）有颇多研究，专写本文。
首先强调两点：一、本文绝无批判“两万”之意，任何对比都为分析其差异，而且“两万”亦可互鉴；二、之所以对“两万”进行多角度比较，而不是“三万”，实则万通与“两万&rdqu...
“国八条”的出台，并不出乎意料，因为它完全符合房地产政策调控的规律：
在本人的《房地产十大规律》文中，其中有
【规律2】市场调控规律：“两会”前出台政策，年中后市场反弹
谙熟房地产市场规律的人想必知道，其实新一轮的市场调控并不出预料：几乎每年末的中央经济工作会议到次年“两会”期间，都是调控政策频出的高峰期（有“安抚”无房族和对“两会”有所交代的意味）。其后，部分地方政府会识时务地出台一些配合措施；之后进入政策效果观察期，然后是市场重新活跃...
竞争力、核心竞争力、竞争优势、综合实力、综合竞争力等词汇始终以很高的频次出现于各类文章和会议上，但能弄清彼此之间的关系并能恰当表达的并不多，能够在战略导向下有计划地构建和提升竞争力的企业更是少之又少。
很多事物就是这样，越是常见的、简单的，越不去深入思考、研究。在房地产领域，除了竞争力外，还有商业模式、盈利模式、开发模式之关系，更有“被狭义”了的策划、设计、质量、品牌、风险等概念。
一、竞争力研究及其所属层面
对竞争力的研究，国际上当属...