中国的房地产行业，是全球经济作用下的产物，是有中国特色社会主义体制下的产物，同时也深受中国五千年人文影响。

 

经济是宏观的，政治是宏观的，人文是宏观的。

新一轮的房价飞涨，核心原因已非常明确：高流动性的大环境下，被通胀预期所激活的资金，集中进入不动产领域，以寻求资产保值，加之08年调控半途而废，导致市场供需天平倾覆，最终引发新一轮的资产通胀。

但在我看来，房价是微观的，是种种宏观推手背后的一种表象。

  在此，我愿抛引玉，浅析中国房地产行业背后的种种悖论，能更清楚的看清行业发展方向。若有偏颇之处，还望各位及时指出。

 

  首先，中国政府对这个行业的态度，决定这个行业的命运。

  从下面这个表，可一眼看出，中央政府很多时候也在左右为难。

这个让人又爱又恨的房地产，是打，还是拉？

 

 

措施 影响面	拉动	打压
财政收入	增加（好）	减少（坏）
相关产业链及就业	膨胀（好）	萎缩（坏）
社会矛盾	激化（坏）	缓和（好）
泡沫冲击宏观经济	泡沫膨胀（坏）	泡沫缩小（好）
境外热钱	涌入（坏）	慎入（好）
分配机制	贫富差距拉大（坏）	贫富差距缩小（好）

 

 

  在中国，房地产行业是政策市，但政策也经常是适得其反的效果。政府会在不同时期，采取不同的态度，但从长远大局来看，中国需要房地产行业健康而快速的发展。其中政府最看重两点，一是避免过度泡沫化重蹈日本覆辙，一是提防境外热钱捞一票就跑。因为这两个是能够对整个国家伤筋动骨的。

 

悖论一：对内需的正负贡献

  一方面，房地产业对中国GDP增长模式从外向型转为内需拉动型，其实是有很大伤害的，因为老百姓掏空继续买房，房地产吞噬了大量的民间内需。但另一方面，房地产业庞大的上下游链条，也产生了大量内需和就业。这逻辑，有点开始乱了。

 

悖论二：中央与地方博弈

  此种悖论主要集中在打压房价的时期。中央政策站得高，看得远，但地方政府出于种种原因，往往阳奉阴违，很多时候连银行也掺和进来，让宏观政策效果大打折扣。正如刚发生的广州亚运城天价地事件。

  政策做不到上行下达，其实几乎发生在每一个行业。莫非是“中国国情”使然？

 

悖论三：面粉与面包

一方面，招拍挂制度，土地出让价高者得，房地产行业资金门槛被逐步提升，推动地价上涨。另一方面，高房价需要遏制。一方面逐步抬高生产资料价格，同时又去期望最终商品低价，这是说不过去的。

 

悖论四：炒房与刚需

  政府和老百姓都恨炒房者，但资本追逐利益的本性永远不变。遏制炒房的政策，很多时候效果会适得其反。聪明的炒房者会在有价有市时及时出货，而刚需购房者往往不理性的追涨。比如政府为遏制炒房，增加二手房交易税，表面看来是想增加二手房出售的难度，但现在二手房交易通常都谈“净收价”，税费会直接转移到购房者身上。炒房者利益不受损，跟进买房的刚性需求购房者反而增加了买房成本，这种逻辑，看来也行不通。

  要想制订行之有效的遏制炒房的政策，就必须有效甄别炒房与刚需，这是个很难的课题。

 

悖论五：供求天平

  08年打压行业，导致房地产开发投资锐减，于是09年一手房供应端头缩量。但恰好遇上行情V型反弹，需求端头大增，一时间供需天平被颠覆。从08年的政策发布初衷来看，哪里又会想到，反而是为09年下半年的行情，火上浇油？

  行情差，地方政府很焦虑。行情好，又有不少企业转型进入房地产开发，势必对国民经济结构产生很不好影响，中央政府很烦恼。市场调节机制下，供求天平其实是会自己协调，政府过度干预，或是不适当的调整，会导致供求关系紊乱。

  对开发投资，是鼓励还是遏制，也是摆在政府面前的一大难题。

 

悖论六：住房是否必须品

  这一点在很多人看来，好象不是悖论，住房是必须品啊，没房子，我住哪儿啊？

  我想说，我们可以不买房，可以租房住。我们可以不买好房子，买差点。这样我们的生活质量会更好，我们可以留下钱来投资做生意。

  无数人反驳我，结婚生子必须买房，面积小了地段远了还不行。并且，买房也是投资，做生意可能亏本，房子是能保值升值的！

  当住房上升到“超级必须品”地位时，炒房者多了，《蜗居》火了。

  从个体家庭来看，为了一间屋，而窘迫十年甚至二十年，这不科学。

  从大的经济形势来看，透支购房，其实是遏制了内需，也不科学。如果中国的信用体系如同美国一样先进，再把这些房贷做成金融衍生品销售到世界各地……

  关于住房是否必须品的争论，其实根源于中国五千年文明对“家”的情节。杜甫说，“愿得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。风雨不动安如山。”

印度人说，“我住在贫民窟，但这里是我的家，是连国王卫队都不能轻易踏足的地方。”

  国情不同，观念不同，态度不同，如此而已。