日前，“国十条”及西安“十六条”相继出台后，政策效应虽然在西安的商品房市场交易和价格中显现的有点慢，相反，政策出台后，二手房市场的震动却不小，交易随之步入低迷状态，出现“量跌价稳”的尴尬局面。加之近日又传出“上海关闭一万多家中介门店”的消息，多少让人们对西安的二手房市场也“捏了一把汗”。在交易量下滑的前提下，西安二手房中介机构怎样避免步上海后尘？对此，业内相关专家却胸有成竹，他们认为西安中介在市场夹缝中已找到适合自己的生存之路，以卖转租照样可以应对危机。

1.“国十条”和西安“十六条”给西安的二手房市场带来了什么影响?

     从4月14日“国十条”出台以来，西安二手房市场也遭遇了有如北京、上海等城市一样的二手房交易低迷状况。二手房交易量锐减、客户观望现象加剧、租卖房源增多、中介收益下降等一系列对中介经营不利的状况。这是对新政理解、消化的一个必须过程，相对于其他一线城市而言，西安二手房市场的特点是“量跌价稳”。西安二手房供给不是过剩，而是严重不足。通过网站我们可以观察西安商品房每日的供给在12万套左右，二手房的供给却只有2.4万套左右，仅为商品房的零头。

    5月5日，西安新政“十六条”出台，从保障住房、商品房供给、二手房交易等四方面提出了详细措施。其中加大房屋权属登记、鼓励已够公房上市交易，交易时减免部分土地受益金；二手房满五年交易免个税、营业税等，起到了疏导、鼓励作用，对二手房今后可持续发展有积极地推动作用，对二手房源不足也将起到一定缓解。

2. 据报道上海在“国十条”出台的一个月后已经关闭一万多家中介门店，西安会出现这样的状况吗？

    上海小型房产中介出现关门潮应不止一次，在每次市场发生波动或国家宏观调控出台对楼市抑制措施时都会伴随这种情况发生，最近的一次应是一年前。

昨天还有同人问我，上海无论政府实力、个人实力，以及房地产交易实力都要远远高于西安，或者说与西安根本不在一个层面，为什么一有风吹草动，关闭的（中介）不是西安，而是上海。

    相比上海之大方显西安之小！上海每年一二手房4、5千万的成交量需要通过每一个终端去完成，无论售楼中心还是中介机构都在市场的旗帜下去组织、消化，也就是说，市场的容量决定了中介机构的数量。市场需求巨增，相应的中介机构也有增加要求。这样、在去年下半年至今年初成交量爆涨的态势下，冒进的中介也非常之多。今年4月“国十条”强势出台，对楼市投机严格遏制，没有成交量支持的中介俨然成了无源之水、无本之木、无根之草，只能偃旗息鼓闻风而退。

    与此相比西安中介还算稳定，经营虽不乐观，但长期小门店经营，无论是房租、人员成本等都相对较低。长期不温不火的状况磨练了耐性，业务高峰临时招聘，业务低潮裁减核员，船小好掌握。西安市场的新旧交替时刻也未停止，你去我来行色匆匆，只是没有形成趋势而已。但如果目前状况一直不能明朗，或延至年底，届时还会出现个别关张状况。

3.就目前市场而言，本土中介应该如何应对交易下滑的态势？

    与上海中介相比，西安中介在市场夹缝中已找到适合自己的生存之路。如果说上海关闭的一万多家中介是因为失去了交易量的话，我们不难看出他们的侧重点在买卖；而西安中介是买卖租赁兼重，而租赁擅长。

    5月以来、西安二手房交易严重下挫，部分业主转卖为租，租赁市场稳中有升。除部分投入和运营成本较高的机构出现较大亏损外，单店经营或小亏、或维持，大家心态平和一如既往。

    在这样一个清淡时节，中介机构应抓紧业务人员专业的学习和培训，提高经纪人素质和业务能力。市房管局利用此时举办房地产中介服务人员上岗培训和岗位复检工作，几家专业网站已开通或准备开通网上经纪人工作，金融部门也在加强和促进与中介机构的合作。而中介自身除炼就过硬的基本功，为今后工作做好铺垫外，还应积极拓展与房地产想关联的业务，如贷款担保、垫资支付、租赁房屋家具配置等，还应深入社区宣讲国家新政对房屋交易带来的影响，与业主联络感情收集房源资料等一系列对工作有实际帮助的举措，让这个暂时的淡季变得更有意义。