从今年“五·一”黄金周几个大盘住宅项目如远洋山水、星河城、万象新天的热销，可以看出，许多消费者比较看好“大盘”项目。大盘开发在北京地产市场并不算是新鲜事，从无到有，到目前规模越来越大，甚至开发规模达到200万平方米的项目也难以称奇了。但是什么才是大盘，大盘开发的优势和所面临的问题是什么？在这几年的开发中，大盘开发的模式和理念发生了哪些变化，其前景又是如何？这些都是市场比较关注的话题。为此，笔者走访了几位业内人士。 ■ 所谓的“大”，只是相对而言 “在不同的城市或同一城市在不同时段里，关于大盘的标准应该都是不一样的。”华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠分析说。例如前几年，在北京建筑面积达四五十万平方米的项目就应该称得上是“大盘”，而最近一两年，由于大规模的社区越来越多，以至似乎只有近百万或超过百万的项目才可能称得上“大盘”，并且这类项目近期出现的也不少。 李忠认为，虽然目前界定大盘并没有统一的标准，但如果项目在占地面积、居住人口数量、建筑面积三个方面中，有一个方面达到一定规模，都可称之为大盘。 “从目前全国楼市整体来看，就绝对规模而言，凡是总占地面积超过1000亩，总建筑面积超过100万平方米的项目，都理所应当地可以称之为大盘。”北京协成房地产公司市场总监孟欣说。 据悉，“大盘”之说源于广东华南板块。当时进军华南板块的开发商以千亩甚至几千亩的规模在广州一个名为小南村的地方大肆圈地，随着一些项目如碧桂园、星河湾、奥林匹克花园等大盘的热销，大盘的开发逐渐形成热潮，向全国其它城市迅速扩散。另外，随着生活水平的提高，人们居住层面的要求也越来越高，大盘开发所带来的一些创新也在一定程度上适应了这种变化。 ■ 量与质之间 将一艘小船按比例放大，制造出成功的大船是不可能的。同样的道理，大盘开发与中小盘存在很大的区别。因为如果一个居住区规模大到了一定程度，就不再仅仅局限于简单住宅开发的概念，更像是一个新城、一个新镇的开发。 “以前开发的一些大盘项目，由于开发的理念只停留在单纯住宅开发上，只注意到‘量’的变化，而没考虑到‘质’的变化。所以产生了一些问题。”李忠说，“比如，一个小区达到百万平方米的规模，就应该结合考虑周边产业发展和就业等问题。” 认识是一个渐进的过程，这中间难免要走些弯路。早期一些大盘开发中就出现了不少问题，如普通住宅产品形态的单一，导致社区业主在消费等日常行为上产生同质化倾向，容易形成所谓“钟摆效应”；交通和就业没有协调好，产生了缺乏活力的“卧城”现象等等。“要用做城市的思路做大盘，项目才能扬长避短，提升品质，凸显优势。”李忠强调说。 可喜的是，最近出现的一些大盘项目在开发理念上有了质的飞跃，出现许多创新性做法。 针对“大盘”项目容易产生“同质化”的问题，位于朝阳区定福庄常营乡、总建筑面积达310万平方米的万象新天项目提出“丰富”的开发理念，设计多种产品类型，拥有围合式板楼、带电梯多层、高层公寓、叠拼、TOWNHOUSE等丰富的建筑形式，并且根据不同的建筑和不同的景观，整个小区又分为都市乡村区等7个不同主题社区。 据北京天鸿房地产开发有限责任公司经营部经理祝宏毅介绍，这种设计能够满足业主多样化生活方式的需要，避免社区居住人群过于同质化，保持整个社区的活力和长远可持续发展。在适应就业格局和升级置业需求等方面，一些新出现的大盘也非常注重与周边产业和城市发展的互动。如时下具有南城“第一大盘”地位的星河城项目，由于项目品质高、规模大，一方面适应了南三环经济辐射带发展的需要，另一方面项目也符合居民对居住产生的改善型需求。在交通方面，今年新上市的大盘万年花城则提出“TOD”概念，即“公交导向”的社区，形成区内、区外交通一体化，可以说是对解决大盘交通问题的一个有益的探索。 业内人士认为，大盘的开发对区域的影响是持续的、长远的。而一个项目的开发成功与否，与项目的开发商整合资源的能力有着重要的关系。“从最近一两年的‘大盘’开发可以看出，目前的开发理念已经有了‘质’的飞跃，有些好产品已经跨入了‘新大盘时代’。”李忠说。（文 / 王洪珍）