不知不觉已到6月份，2004年上半年转眼即过。许多业内人士在回顾和对照年初对市场的预测时，蓦然发现2004年许多新情况是始料未及的,并且认为市场正在发生一些重大变化。 “热销局面”超出预期 “紫金长安”项目在短短的内部认购期内就几乎被预定一空，从而取消了原定的开盘活动，这在京城地产市场上一时传为佳话。代理该项目销售的北京协成房地产公司总经理王晓航认为，虽然该项目有其特殊性，但至少也表明目前市场供需两旺的局面是存在的。北京金网络房地产经纪有限公司副总经理林金城也坦言，他们公司代理的许多项目并不发愁卖不出去，并且销售速度远远出乎预料。“我们代理的一些新盘由于销售速度太快，不得不考虑人为地控制销售进程。”北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环也说。 早在今年4月份，泛城（中国）综合住宅服务有限公司董事胡港文就根据其监控的统计数字指出，今年第一季度北京地产销售市场出现了“淡季不淡”的特征，供需两旺的局面可以说从今年一开始就出现了。“这和年初我们预计的‘供需基本平衡，或供略大于需’的市场情况差别很大。” 林金城说。 林金城认为，之所以出现这种状况，和今年上半年房地市场供应量减少有密切关系。据悉，随着今年北京土地政策的大调整，以及金融政策的紧缩，有许多项目的进度被迫放缓，许多打算上半年开盘的项目都推迟到下半年，甚至有些项目存在被长期搁置的风险，从而导致供应量减少。一项统计数字显示，与去年同期相比，今年新盘供应量减少近20%，但整个市场的销售额反而增加近9.4%。“虽然供应量减少，但需求还是按照一定速度持续增长的，并且因为供应紧张，一定程度上也加快了需求增长速度，形成了今年上半年的旺销局面。”林金城说。 在导致需求增加的因素方面，新项目品质整体提高也有着重要的作用。“许多品质较好、同时具有地段优势的项目出现，刺激和启动了许多潜在的需求。”王晓航分析认为，一些低密度的住宅以及地段较好的项目，填补了市场空白，满足了许多购房者的“改善型”需求。 今后市场不确定因素较多 这种旺销的局面能够持续多长时间？业内人士普遍认为，这个问题很难有确切答案，其中一个主要原因是目前市场上不确定因素较多。 土地政策变化导致一些项目的开发速度放缓，同时紧缩的金融政策也让一些缺乏实力的开发商雪上加霜。“据悉，现在北京市场上有1200多个项目‘漂’着。”林金城说。 至于这些项目何去何从，目前仍然难以定论。近日市国土房管局又发布公告，规定凡在2004年1月9日前，已经取得计划部门的立项批复或规划部门的规划意见书或审定设计方案通知书、规划用地许可证等文件，尚需办理国有土地使用权协议出让的经营性项目用地，建设单位于2004年4月23日之前来市国土房管局申请进行登记备案；逾期不登记的，将停止办理项目用地的协议出让手续。林金城说，目前已有多少项目进行登记备案，又有多少项目能够通过审查，还是一个未知数。 另一方面，土地实施“招标、拍卖、挂牌”后，政府又能以多快速度和多大规模将新批地块推向市场也是一个未知数。据悉，目前通过“招、拍、挂”方式出让的土地供应量仍然偏小。将来情况是不是会发生很大的变化，许多业内人士对此都不能确定。 此外，金融政策的收紧将会对开发和需求产生影响，特别是对于消费者的需求方面，会有一个滞后效应，这将在今年下半年逐步显现。但是其程度如何，目前分析人士多持谨慎态度。“五一”之后，个人住房按揭贷款虽然已基本恢复，但四大商业银行都加强了个人住房按揭贷款的审核工作，尤其是对第二套住宅以及别墅等高档住宅的审核工作。由于今年下半年北京将有一些别墅项目或高档住宅项目相继推出，这些政策势必对市场产生一定的影响。“今年下半年肯定会受到这些政策的冲击。” 王晓航说。他认为，打压一个市场比较容易，但是再重新培育一个繁荣的市场，将会是一件很困难的事，因此有关各方在调控需求方面需要谨慎一些。 虽然今后市场存在诸多不确定因素，但业内人士普遍认为，与上半年相比，今年下半年市场竞争格局将会升级；在价格方面，不会有大起大落的情况出现，房地产市场总体价格水平不会下降。