上海市统计局公布的数据显示，2004年上海住宅商品房价格水平按同比口径计算比上年上涨了14.6％，平均销售价格每平方米已达6385元。中房上海综合指数2004年累计上涨200点，涨幅为17.1％。 　　在上海整体房价上涨的大势中，局部区域房价上涨过快。2004年上海市中心、内环线以内房价涨幅达27.5％，部分楼盘房价涨幅达到50％-60％。以上海网上房地产提供新盘成交信息，2005年3月17日内环线内住宅销售均价为每平米15964元、中内环间住宅销售均价为每平米10946元，上海房价之高可见一斑。 　　现阶段城市建设的发展、土地供应量减少、各项市政配套设施的完善、市场房源总体供不应求、建材涨价等因素固然是直接导致上海房价总体呈上升趋势，但是在如此短暂的时间里房价的急剧快速拉升近乎让人看不懂。那么是谁为房价的疯狂上涨推波助澜呢？作为房地产买卖的直接参与者：开发商、营销代理公司、中介公司、银行、投资客们似乎均参与了此次房价的上涨。他们在疯狂中扮演了怎样的角色？又是怎样跟着利益这根指挥棒，合奏出房价飞涨咏叹调？通过记者的调查分析，本文试图从房价上涨利益团体角度，分析房价飞涨的原因。 　　房地产开发商：定价难 难于搞开发 　　在上海，做房地产开发商“难”，做现阶段的开发商“更难”！ 　　他的难处不在于造房子、卖房子，而是什么时候卖，定多少价格卖。卖早了，没赶上行情高点，吊胃口吧，又怕产生兴趣疲劳；价定低了不甘心，定高了吧，以后二期、三期怎么卖？；小批量推出吧，搞不好过了此村没此店，行情一过，产品滞销。大批量应市吧，房子卖完了，价格还在涨，岂不吃亏？卖给那些付了订金的吧，势必要按原来定的合同价履约，而此时来了几拨拿了大笔资金成批、整层整栋买的投资客，怎么办？……时机、时宜、适度，一切都要拿捏得很准，真的好难！ 　　一般来说，房地产开发商确定销售价格的方法有三种：成本定价法、需求定价法和竞争导向定价法。 　　成本定价法是以房地产产品成本作为定价基础的定价方法，简单讲就是成本加利润，最为常用。采用成本定价时开发商犯难了，如果直接用实际成本作为定价依据销售，等房子买完了开发也只好停止，因为土地价格上涨速度惊人。开发商现在计算土地成本时并不是拿地时的成本而更多考虑这块地当前市值。以2004年上海市国有土地公告中标情况为例，上海金外滩集团拿到南外滩地块楼面价已达到11550元，新长宁集团经过激烈的竞争拿到的长宁区191号地块地价达779.38万元/亩，单价楼面价5313元。该地块周边，天山路沿线2004年在售的部分楼盘当初拿地块成本仅200万元/亩-250万元/亩。土地增值，土地供应的稀缺成了开发商提高定价的有利理由，计划目标利润随着地价上涨随机调整。 　　竞争导向定价是以市场上相互竞争同类房地产商品价格为定价依据，并随着竞争状况的变化确定调价的定价方法。但上海目前的房地产开发已经逐步被少数大公司所掌控。大公司往往能够利用强有力的资金实力、品牌优势获得更多的项目开发权，项目、小区规模越做越大。在企业做大做强的同时，在市场中的份额占有的越多，已逐步形成了垄断，也就具备了操纵房价的条件。 　　需求定价法是以消费者需求强度及对价格的承受能力作为定价依据。开发商采用需求定价法销售同样犯难。政府对房地产降温力度之大、政策之多开发商并非感觉不到，但市场并不领情，在“卖了怕吃亏、不卖又怕风险”前提下，开发商会利用消费者急于购房的心理采用了各种方式考验大家的承受能力。比如说，针对上海合同网上备案销售登记系统，部分开发商通过提供虚假房源信息或抬高房价来变相拒绝销售、虚拟成交信息等不规范手法牟取利益。 　　常用手段有：1、抬高销售参考价，刺激需求。一些开发商故意抬高拟销售商品房的参考价来“考验”消费者，其用意无外乎想保留一些房源，或变相拒售，或也以此来考察市场对楼盘高价的承受力。 　　2、虚拟成交信息，反复撤单，抬高房价。明明房子没有卖掉开发商却让“自己人”订立虚假合同高价卖房，于是购房人的名字里出现了“凌某”、“李某”、登记身份证号码仅11、12位的怪事。这么做不排除卖方要控制部分房源，囤积居奇；同时也通过虚拟签约，人为制造供不应求的假象，给购房者施加心理压力。个别楼盘合同撤销次数达到100多次，换手率超过50％，这种先签约再“撤单”的做法也提高了房价：通常撤单均价要大于合同均价。例如黄浦区的“耀江花园”累计合同撤销均价为16613元/平方米，累计合同登记均价仅为7304元/平方米，同区2004年下半年销售的另一热销楼盘也有类似情况，该盘累计合同撤销均价25000元/平米而累计合同均价仅18000元/平方米。 　　3、提早发布消息造成排队抢购的“盛况”。售楼处门前队伍的人数多少一定程度上反映市场的认可度，人数多当然楼价可以定得高些。浦东某楼盘年初开盘，其老总私下谈到，他在看到门口黑压压的人群后临时调高售房均价2000元/平方米。就这样，首批130套房子还是一抢而空，正是购房者的心浮气躁成全了开发商。 　　营销代理公司：做大蛋糕 再分一杯羹 　　营销代理公司作为房地产开发销售的中间环节在整个楼盘运作中充当着重要角色。 　　由于房产市场的火爆，目前上海的营销代理公司在策划上花的心思少了，如何拿项目，拿了项目如何赢利，倒成了关键。上海的营销代理公司特别是一些实力雄厚营销代理公司往往通过支付开发商巨额的保证金获得独家代理权，再通过“溢价”销售达到获利的目的。 　　所谓“溢价”销售就是营销代理公司和发展商在签订代理合同时，事先双方约定一个销售保底价，超额部分作为溢价，溢价部分再由双方分配，达到双赢的目的，代理公司因此获得的代理费绝不是1％—2％的额度了。正是利益驱动，某些代理公司采用“暴力营销”等手段推高房价也就十分正常了，特别是在一些烂尾楼改造项目中，往往通过营销代理公司包装后，一些本身品质不高的楼盘销售价格会很高，开发商和代理公司因此获利。 　　中介公司：垄断资源 镬取差价利润 　　中介公司作为居间方积极参与使得上海房地产存量房市场已成为中国最完善的市场，2004年上海存量房交易总量已超过新房达到2006万平方米，也正是这样的成熟市场造就了大量的房地产中介公司，且从本地企业向中外合资企业、外资公司发展。根据工商局最新统计数据，上海注册中介门店已超过11000家。 中介公司为繁荣上海楼市所作的贡献是有目共睹的，但部分中介公司“常在河边走，哪有不湿鞋”？在开展业务时垄断信息和房源牟利，对房价有推波助澜之嫌。 1、期房炒作，在新盘开盘期间伙同售楼人员炒“楼花”。2005年初被媒体曝光的“虹桥豪园”事件，该楼盘在开盘前就有中介公司已经掌握部分房源，只要购房者加十几万即刻顺利签约；已受查处的“万邦都市花园”事件也有中介公司参与炒房。在中介业内炒期房何止上述两家。由于购房者对于上海楼市普遍看好，认为“买到即赚到”，对于中介动辄十几万的加价也就默认了，而相对二手房2％的中介费，丰厚的利润使中介公司乐此不疲。 2、“拗房子”赚差价。“拗房子”就是当房东来委托时故意隐瞒市场情况，作假“状况”故意诱骗房东低价出售，以便中介公司能低价收购。在出售时利用自己是中介的优势高价销售。这一现象原本只在小中介中存在，但目前一些有实力的中介也开始介入，甚至联合起来“扫光”某些区域房源，以达到控盘的手段，再联合推高房价。 3、充当操盘手。在某一区域连续开设多家中介公司（许多为品牌中介的加盟店）并且手中掌握多名投资客在该区域形成某楼盘或几种房源的垄断。无论是否真正实现销售，先将房价“吊高”，而且每月必定“抬高”房价使许多不知情的购房者对市场产生错觉，连那些本来没有购房打算的人看着房价天天上涨，也不禁起了购房念头。记者的一位老同事两年前刚买一套3室户，贷款还未还清，去年又急着为才上大二的儿子在虹口区花了120万买了套90平方米二房，还直说便宜。正是因为这样的自住需求和投资需求，炒房者手中的房源才容易出手。中介既能从自己买断的房价中赚差价，又能成功赚取佣金。 不过，对于部分中介讲，先自己买下房子再通过推高房价出手的利润才是最主要的。记者调查中结识某品牌中介加盟店的店东，据他本人介绍去年他和他的合作人共购房17套（他本人已被列入银行黑名单）共获利400多万，比自己开设在长宁区的2家中介门店挣得多。 投机者：高房价始作俑者？接盘者？套牢者？ 上海最初的房地产投资客往往采用的是“以租养房”看中租金和每月按揭还款的差价，期待不动产的保值增值。如今投资客已很少再有这种想法了，一方面由于租赁市场的持续低迷，另一方面由于房价快速上涨，利润空间不断增大，导致投资客人数不断上升。 根据2004年上半年上海公布的统计数据，投资性购房比例为16.6％，今年初这一比例已经超过20％。投资客也从本地买家向外地买家（如温州炒房团）、境外投资客（如港台看房团、韩国炒房团）等多元化发展，外地、境外买家已经占到投资客比例的65％。而以居住为目的的市民买不到房子大量房屋却被投资客、炒房团购进，不少小区高达50％的空置率就是这种现象的反映。例如2004年北外滩地区被温州及浙江客看好，浦江名邸”、“新外滩花园”、“白金府邸”、“名江七星城”、“瑞虹新城二期”均受到温州客关照，约50％的房屋（个别楼盘70％）被投资客收购。该区域新房手房上均超过70％。正是这种“囤积居奇”哄抬了房价。 过去一年里，尽管政府、银行出台了一系列政策平抑房价，但收效甚微，反而有越演越烈、变本加厉之势。由于期房限转，大量投资客涌入二手房市场。上海二手房交易成本低，手续较便捷，市场较成熟使得短期内买进卖出越来越频繁，过快的换手频率加速拉升了房地产价格。在中介公司经常可以看到投资客上午刚签约，下午就加价挂牌准备寻找下家。记者的一位投资客朋友春节前刚买好一套黄浦区“金色家园”，节后即出手获利近80万。 投资客正向投机客演变。 银行：贷款越多、房价越高、房价越高、贷款越多 　　上海房价的持续飙升和上海各商业银行提供大量的资金支持是紧密相关的。统计数据显示，2004年上海各金融机构房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，占全部贷款新增额的76％，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元。 　　各大商业银行在对待房地产贷款，特别是个人住房按揭贷款时，长期采用宽松的金融政策，个人住房贷款因被视为优质低风险业务而成为各家银行争夺的热点。虽然银行在贷款业务中短期效益有提高，但也存在很多问题。在二手房贷款业务中，审查不严，一般购房者通过虚开收入证明、个别购房者通过做高房价都能轻松获得银行高额贷款，加之银行“转按揭”业务的开展，大大方便了投资者贷款购房。人们在报纸上经常可以看到金融担保公司协助办理融资的广告。正因为投资门槛、投资成本越来越低，房价和银行贷款之间相互推动，贷款增加了，房价也随之被推高了。 　　编后： 　　上海房地产业的发展壮大，得益于上海经济的发展，城市建设的发展，得益于我们国家、我们城市国际地位的提高，得益于上海竞争力的强大，得益于……我们希望政府、银行、房地产开发企业、投资者一起携手共同营造一个和谐的房地产发展环境，使上海房地产市场持续稳健、健康的发展，只有这样我们的基本利益才能得到保证。