从2005年6月1日起七部委共同出台的“房地产新政”已经开始执行，上海房地产市场进入了一个高位盘整期。对于手中握有几套房产投资客，房产已不再是他们炫耀的资本，反而正逐步成为他沉重的负担。而且这样的负担不仅来自每月需承担的巨额还款压力，更多来自心理压力，买房之初轻松愉快的心情没了，患置业抑郁症的人多了起来。实际上对于买房投资的人的来说，买房投资和买股票投资一样，都是一种投资的行为，既然是投资就没有必要弄得人整日诚惶诚恐，捶胸顿足。投资其实就是一个持续性的过程，无论盈利或是亏本都只是一个过程。关键在于你在这个投资过程中是否拥有一颗平常心，从而能让你笑到最后。笔者本着帮助投资人解惑的心愿，针对不同投资客的情况，为您提供几个有效抛盘建议。 　　方法一、卖旧换新 　　案例一：李小姐 38岁 上海本地人 。投资房产概况：2000年贷款购入卢湾区“江南世纪新苑”，房屋总面积110平方米，目前自己居住。2004年上半年，以5600元/平方购入宝山康桥水都三房二厅住房一套，今年7月交房。2004年12月买入闸北汉中路50平方米，高层一室一厅公房一套。目前由于手中资金已十分匮乏，急于抛盘。 　　专家建议：李小姐是个有代表性的本地投资客，从她所拥有的3处房产来看，投资组合还是比较合理的，3处房产在地段、产品上都有差异，。根据目前市场情况建议优先考虑出售卢湾“江南世纪新苑”物业。出售或出租汉中路公房，保留宝山“康桥水都”居住。 　　江南世纪新苑位于市中心虽然房龄稍长，但市场抛盘少，房型、面积都较适合居住，目前市场价在14000—15000元/平方米。由于李小姐购入时间较早，成本低廉，贷款相对较少，也无需受限于提前还款的政策约束，周边后续环境都不会有更大的变化，区域也十分成熟，而且根据居住已超过2年的普通住宅不需要付营业税的政策规定，所以出售后能有较大收益，也较易出手变现。 　　汉中路高层公房地段较热闹近地铁出口，但房型、楼层欠佳，而且购入时间短，目前出售较难、出租尚有一定市场需求。建议在无法出售的情况下可以考虑出租。但租赁价格不宜太低，避免以后带租约出售时给购房者感觉投资回报太低。需要说明的是这类房屋本身品质欠佳对于自住者仅是一个过渡住房产品，在未来市场上不具备长期长期 的潜力。在保本或少量亏本的前提下，应果断出手抛售。康桥水都是个新建大社区，周边生活配套设施都在完善中，该盘以前市场房价在7500元/平方米左右，但市场抛盘量大，周边二手房市场并不完善二手房交易不活跃，但7月交房 后从居住考虑随着配套完善这里会越来越适合生活居住。 　　方法二、低价救己 　　案例二：陈先生 温州人 。目前投资房产概况：浦东塘桥上海绿城3套物业。 　　专家建议：上海绿城是浙江绿城在上海开发建设的一个大型居住社区，位置较优越，紧靠浦东杨高路、浦建路交通便利，小区的品质较优，一期已于2004年12月交房，二期于05年产量月已出售，售价17500元/平方米。由于开发商是浙江绿城集团，该盘在开盘初就受到温州客人大力追捧，据周边中介公司介绍该楼盘一期1100套房源购房者中投资购房比例高达70%以上其中不乏05年初从二手房市场买入的。 　　专家建议：由于该楼盘投资客比例大，二手房市场抛盘集中而市场接盘人少，陈先生又同时在同一楼盘拥有三套房屋风险较大，建议正确认识当前市场变化，低价处理快速变现为自己松绑。操作时低价优先处理位置相对较差和房型明显较大的2套房子。由于陈先生是一手当时购入价格较低即使低于市场均价20%-30%，也有获利故建议低于市价格20%以95000-10000元/平方米卖出价挂牌出售紧临杨高路的一套2房以10500-11000元/平方米的价格出售顶楼复式213平方米的四房；以略高于市场价的牌价出售或保留位于小区中央的小二房做中长线投资，目前也只有以明显的低价才能促成交易成功，而对于有缺陷和受政策限制的房屋，越早降价变现越明智。 　　方法三:抛新房、留新里 　　案例三：林太太 香港人，2002年随丈夫来上海。目前投资房产概况：2004年8月以455万购买近新天地的“翠湖天地”景观房一套建筑面积156平方米，购买时该物业已出租，租金为＄2500/月、租赁期到05年5月为止。04年10月以435万购入位于太原路的一套三层新里。林太太虽然购房时仅“翠湖天地”一套有部分贷款自有资金情况也较好但她仍然希望减持一套房产如何取舍成了问题？ 　　专家建议：目前上海中心城区的房价特别是高档房价格仍然处于高位过去半年中境外投资者主要投资产品集中在此类房产上，而且对人民币增值的预期仍然存在，目前情况下市中心高档房价格下降幅度不大，出售仍有获利，但随着下半年中心城区新建商品供应量的増加产品更新换代，除地段优势外，产品优势将逐步被后来者居上而且抛盘会随着时间推移有所放量，价格也会随之下降，建议这套景观房可以抓住时机以38000左右的价格出售。林太太的另一套物业为新里建议保留。新式石库门里弄多建于1919年至1930年间，大部分建造在公共租界和法租界都采用砖墙承重结构，屋內水、电、卫生设备齐全。上海的中心城区已经定位为国际化大都市，作为国际化大城市就必须是有历史背景，石库门里弄文化正是历史的见证人，在未来的中心城区建设中保护二级以上新里是一个重要的发展方向。由于历史的不可复制性新里在房地产市场中可交易的数量会越来越少，价值会越来越高。所以对新里只要产权清晰、独门独户都可以长期持有。目前新里市场基本没有受政策影响，市场价格在一般在28000—32000元/平方米左右。 　　方法.四：以租养房不可取 　　案例四：刘小姐2004年12月以19500元/平方米价格购入静安区“壹街区”1号楼3房一套；2005年1月又以9500元/平方米的价格购入闸北区的“临汾名城”2房一套。由于2套房子均有贷款每月需还银行贷款15000元压力颇大。她本人考虑采用以租养房，看看市场变化在确定何时出手。 　　专家建议：由于二套房屋均为毛坯房其中“临汾名城”的位置较偏远在租赁市场中无法获得好的租赁价格。如果为了出租再投入装修和家具设备等事必要增加投入。以刘小姐“壹街区”1号楼3房为例，如重新装修配齐家具和家电设备等还要投入15万，而目前市场出租房源充沛该套物业市场租赁价格在7000元/月,考虑到每年空置1—2月、支付中介费、物业管理费、税金等因素每年出租净收益在70000元左右，投资收益率在2.8%而购买该物业时有贷款150万每月需还银行贷款10000元其中利息约6700元上述租金收入仅够支付利息。而在租赁市场中由于某种原因目前并未形成风气，租房过程中纠纷多承租客良莠不齐、整体素质不高，房东往往要为了一些小事奔波，得不长矢如果再考虑装修损耗家具家电在使用中的损失等，想用租金弥补是不可行的。考虑目前改出售为出租的投资客主要是因为近期调控政策出台较多房价已经下跌，2年內转手交易要支付全额营业税等等，先租了减少损失。笔者应该看清这次政策出台的用意十分明确房子是用来住的，不是用来投资的金融产品，房价自然也会跟着他的用途调整回归理性是必然规律，如果在加上汇率的波动、利率的上调等可能发生的因素房价再上涨的可能性较小。既然如此除了少数几个长期受租赁市场欢迎如衡山路41号等年租金回报能大于5%、以及资金积累丰富的投资者外，目前以租养房不可取，也是没有必要的。 　　端正心态 　　以平常心对应市场变化以合理的价格早日出手才会仍有收获，一味坚持是没有意义的。