2006年1-10月，全市近180个含90平方米以下面积小户型的项目推出，90平方米以下批准预售套数为55979套，同比涨幅为46.3%，批准预售面积为313.23万平方米，值小户型将成为楼市供应主力先锋之际，2006年以来京城新推项目90平方米以下的小户型住宅供需情况如何？分布特点及产品特征怎样？《楼市》市场研究部特此进行了全面调查，以飨读者！

城四区小户型放量达五千套

从2006年1-10月新推出的90平方米以下批准预售小户型分布区域来看，1-10月城四区内60～90平方米批准预售小户型套数为2286套，批准预售面积为16.99万平方米，1-10月60～90平方米商品住宅销售总套数为980套，当前城四区内60～90平方米商品住宅存量为701套，代表性项目有西豪逸景、天娇园、远见名苑、丽水莲花，等等。

城四区内60平方米以下批准预售小户型套数为2883套，批准预售面积为13.02万平方米，代表性项目有保利蔷薇、考拉社区、官苑8号，等等。其中位于东二环内精装花园公寓——保利蔷薇，60平方米以下小户型共215套，截止本月25日成交210套，销售均价为9892元/平方米；位于宣武区白纸坊桥西的考拉社区共707套，60平方米以下户型有437套，截止本月25日成交428套。

城四区内小户型产品供应量之所以走强，分析认为，城四区依附CBD、金融街两大商圈，高尚社区内的小户型产品备受商圈内具有稳定收入的白领阶层青睐，市场也就相应出现与市场需求性匹配的小户型楼盘产品，随着城四区住宅新盘供应量逐渐减少，预计城四区内小户型楼盘项目的价格上涨幅度仍旧较大，

朝阳区独占鳌头  供应逾两万套

朝阳区90平方米以下的批准预售小户型套数最多，总套数为21681套，占到京城小户型总供应量的46.8%，其中60平方米以下所占比例为25.9%，代表性楼盘有苹果派、主场、CBD传奇等；60～90平方米所占比例为20.9%，代表性楼盘有润枫水尚、北京新天地、壹线国际等，当前朝阳区依然是京城房地产开发最集中、最活跃的热点区域，虽然目前多数在售楼盘户型仍超过90平方米，但因整体供应量较大，小户型楼盘产品所占份额依然不低。

海淀、丰台势均力敌  放量过万套

 

 

 

 

 

 

海淀区90平方米以下的批准预售小户型套数为5397套，批准预售面积为31.38万平方米，代表性项目有立方庭、熙湖、左邻右社、天作国际中心，等等；其中立方庭是中关村西区唯一的酒店式公寓项目，10月7日开盘当天认购签约289套，实现销售额3亿元，海淀区在售小户型楼盘成交行情一直走高，客群以高端客户为主。

丰台区90平方米以下的批准预售小户型套数为6004套，批准预售面积为40.44万平方米，以60～90平方米的小户型为主，所占比例高达71.4%，代表性项目有万年花城、金唐国际、远洋自然、金隅·润景阁，等等。

50平方米以下小户型占42.2%

 

 

 

 

 

分析京城1-10月小户型楼盘项目户型面积分布，50平方米以下的小户型所占比例最大，批准预售套数为23626套，所占比例高达42.2%，代表性项目有海晟国际公寓、MOHO国际，等等。此类户型主要分布在城区内核心地段及五环周边区域，对于城区内楼盘而言，主要为精装小户型酒店式公寓，项目多占据城市核心地段，依附周边完善、成熟的城市功能，具有总价低、出租率高、回报率高等先天优势，需求客群多为投资客及生活节奏较快的年轻金领。
80～90平方米的“大型”小户型批准套数为11047套，所占比例为19.7%，仅次于50平方米以下的户型，此档户型面积紧凑、方正实用，既可以设计成舒适型两室两厅单卫，也可以是两室两厅双卫、紧凑型三室一厅单卫及小跃层等，单套户型总价相对较适中，且又能保证居住舒适性，同时由于90平方米以下中小套户型按揭比例仍为两成，因此深受刚结婚的年轻白领、亲情2+1或养老型需求买家关注。

70～80平方米的小户型所占比例为11.70%，此档户型今年1-10月全市商品住宅批准预售套数为6536套，此类户型多设计为两室一厅单卫或一室两厅单卫等，需求客群多为单身年轻白领，而60～70平方米的设计较为灵活，可以设计为标准的一室一厅、一室两厅等，如润枫水尚北欧组团，一居面积为60平方米左右，两居为88-122平方米，增加了客户的多重选择余地。

可见，小户型产品完全可以诞生在高尚社区内，润枫水尚、海晟国际公寓等小户型的诞生给京城小户型市场又增添了一个亮点，在这里，小户型也能成为享受的、舒适的个人空间。

小户型升值迅猛

1-10月，全市90平方米以下的小户型需求旺盛，参照今年1-10月90平方米以下小户型商品住宅销量十强发现，前十强中，小户型总成交金额高达29.7亿，单个楼盘月均成交近50套（详见本期红盘榜栏目），小户型楼盘备受买家追捧。

另外，小户型楼盘整体售价一直呈现快速上升趋势，以位于西大望路西侧的小户型楼盘CBD传奇为例，自2005年12月开盘至今，其售价由当初7500元/平方米的开盘价提升至9400元/平方米，涨幅高达25%；沿海·赛洛城项目的售价也由年初7080元/平方米上涨至9000元/平方米。可见，小户型楼盘售价攀升动力较为强劲。

且从长远来看，虽然小户型的供应量将增加，竞争加剧，但单个楼盘小户型比例的增加，开发企业的建筑设计与建安成本将增加，而单个社区总户数及人口也相应增加，公共设施设备、配套等将使开发商投入更多的成本，增加的成本必然算入房价，从而提高中小户型销售单价。

小户型向高端化、郊区化迈进

尽管目前小户型供应呈现递增趋势，但由于小户型整体需求十分庞大，当前市场供应与需求仍存在严重错位，据《楼市》市场研究部监测，截止10月30日，全市可售住宅面积为1297.3万套，可售住宅套数为89751套，套均面积为144.5平方米，后市商品住宅市场消化将集中在90平方米以上的楼盘产品。

当前小户型产品已从以往单纯讲求低总价，到今日追求舒适度、走高品质路线。总体分析小户型产品未来的走势，由于城市的发展、扩大以及基础设施的不断完善，人们生活半径的不断扩大，小户型的开发已不仅仅局限在市中心范围内，其逐步向五环外、近郊区的趋势发展，随着新政的贯彻落实，将进一步推进小户型的郊区化进程。