张文忠1，刘旺1，孟斌1,2
（1. 中国科学院地理科学与资源研究所，北京 100101；
2. 北京联合大学应用文理学院，北京 100083）
中文摘要：作者首先选取服务设施、自然环境、交通状况、区位条件等因子作为北京市城市内部居住环境区位优势度的评价要素；然后构建评价模型，对北京市不同区域居住环境进行区位优势度评价，并分析其空间特征；进一步又研究了居住环境区位优势与住宅价格的空间的关系，以及与居民居住区位选择行为的关系；最后得出结论为，居住环境区位优势度空间变化趋势与商品房价格的空间分异、以及居民居住区位选择的空间偏好具有相似性，即居住环境区位优势度高的地区商品房价格也相对较高，也是居民居住空间偏好地区。
关键词：居住环境；区位优势度；居住区位；空间分异
中图分类号：
关键词：居住环境；区位优势度；居住区位；空间分异
中图分类号：
1引言
随着我国城市建设和房地产事业的发展，居民对住宅的要求已从数量转变为质量，对居住环境的要求也从比较单纯的户形、室内装饰、居住区的绿地等上升为居住环境的区位整体评价。国外对居住环境的评价主要从安全性（safety）、健康性（health）、便利性（convenience）、舒适性（amenity）等角度进行研究，对每项内容使用多种指标加以分析和说明，但更多是侧重经济效用评价和判断[1-4]。也有学者将居住环境与住宅价格结合起来进行研究，如Gao.Y和Asami.Y就研究了住宅的日照状况、周边环境质量、城市规划政策等对居住环境的影响，以及对住宅价格变动的作用[5]；另外也有学者把居住环境的可持续性作为研究的核心，探讨居住环境的生态性和循环性等[6]。国内关于居住环境评价的研究始于20世纪90年代，但主要是关注人居环境的评价和分析[7-10]，不过也有一些学者对居住空间区位优势和城市内部居住环境评价进行了分析[11-12]。本文的研究重点是探讨居住环境区位优势度的空间特征，及其与商品住宅价格和居民居住空间偏好的空间关系。
随着我国城市建设和房地产事业的发展，居民对住宅的要求已从数量转变为质量，对居住环境的要求也从比较单纯的户形、室内装饰、居住区的绿地等上升为居住环境的区位整体评价。国外对居住环境的评价主要从安全性（safety）、健康性（health）、便利性（convenience）、舒适性（amenity）等角度进行研究，对每项内容使用多种指标加以分析和说明，但更多是侧重经济效用评价和判断[1-4]。也有学者将居住环境与住宅价格结合起来进行研究，如Gao.Y和Asami.Y就研究了住宅的日照状况、周边环境质量、城市规划政策等对居住环境的影响，以及对住宅价格变动的作用[5]；另外也有学者把居住环境的可持续性作为研究的核心，探讨居住环境的生态性和循环性等[6]。国内关于居住环境评价的研究始于20世纪90年代，但主要是关注人居环境的评价和分析[7-10]，不过也有一些学者对居住空间区位优势和城市内部居住环境评价进行了分析[11-12]。本文的研究重点是探讨居住环境区位优势度的空间特征，及其与商品住宅价格和居民居住空间偏好的空间关系。
2研究区域与数据获取
2.1研究区界定
本文的研究区域范围以北京市城8区为主，包括东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区等。评价单元的划分以“北京市2001年交通地图”为底
图，按照北京交通地图分幅索引，将北京市城8区划分为44个评价单元（图1）。
2.2评价因子的选择和基础数据的获取
2.2.1评价因子的选择
作者对北京市城市内部居民居住区位选择行为的调查结果显示[13]，影响居民住宅区位选择的主要因素是交通条件（85.79%）、区位（88.13%）、价格（71.94%）、周边环境（53.24%）、基础配套设施（50.54%）、物业管理（51.26%）、教育环境（29.68%）等，这些数据一定程度上反映了北京市居民选择居住区位时所考虑的因素。因此，本文将居民在居住区位选择时，最为关注的交通条件、区位、配套设施（购物设施、医疗机构、教育机构）和自然环境等要素作为北京市居住环境评价的主要要素，按空间单元分别进行评价。
2.2.2基础数据的获取
商业设施、医疗机构、教育机构的基础数据来源于2001年北京市交通地图（1：25000）和统计数据，然后通过与评价单元进行叠加，分别统计每个评价单元所拥有的商业设施、医疗机构、教育机构数；区位采用距市中心的距离和空间方位两个指标来反映，其中，距市中心的距离是按照各单元的几何中心测算；考虑到数据的可获取性，自然环境因子是用居民普遍关心的绿地面积代替，评价单元的绿地面积是根据北京市绿地面积的空间分布图与评价单元进行叠加后测算获得；交通条件的评价选取两项指标，即单元的主要交通干道和公共交通线路的数量来进行衡量；各空间单元住宅的平均价格是来自于2001年《北京市房地产市场调查报告》和《北京居民购房指南图（春季版）》公布的楼盘价格。
2.1研究区界定
本文的研究区域范围以北京市城8区为主，包括东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区等。评价单元的划分以“北京市2001年交通地图”为底
图，按照北京交通地图分幅索引，将北京市城8区划分为44个评价单元（图1）。
2.2评价因子的选择和基础数据的获取
2.2.1评价因子的选择
作者对北京市城市内部居民居住区位选择行为的调查结果显示[13]，影响居民住宅区位选择的主要因素是交通条件（85.79%）、区位（88.13%）、价格（71.94%）、周边环境（53.24%）、基础配套设施（50.54%）、物业管理（51.26%）、教育环境（29.68%）等，这些数据一定程度上反映了北京市居民选择居住区位时所考虑的因素。因此，本文将居民在居住区位选择时，最为关注的交通条件、区位、配套设施（购物设施、医疗机构、教育机构）和自然环境等要素作为北京市居住环境评价的主要要素，按空间单元分别进行评价。
2.2.2基础数据的获取
商业设施、医疗机构、教育机构的基础数据来源于2001年北京市交通地图（1：25000）和统计数据，然后通过与评价单元进行叠加，分别统计每个评价单元所拥有的商业设施、医疗机构、教育机构数；区位采用距市中心的距离和空间方位两个指标来反映，其中，距市中心的距离是按照各单元的几何中心测算；考虑到数据的可获取性，自然环境因子是用居民普遍关心的绿地面积代替，评价单元的绿地面积是根据北京市绿地面积的空间分布图与评价单元进行叠加后测算获得；交通条件的评价选取两项指标，即单元的主要交通干道和公共交通线路的数量来进行衡量；各空间单元住宅的平均价格是来自于2001年《北京市房地产市场调查报告》和《北京居民购房指南图（春季版）》公布的楼盘价格。
3居住环境区位优势度分析
3.1居住环境区位优势度评价模型的构建
采用以下公式求得各单元居住环境区位综合评价优势度Q值及各单元居住环境分要素评价优势度。
（1）
式中：Q值为居住区位综合评价优势度，SV、GV、CV、LV分别为居住服务设施便利度、绿地占有率、交通便捷度和区位优势度，其值是根据下列公式来求得：
（2）
（3）
（4）
（5）
式中：M、H、S、G、R、L、D分别表示各个评价单元拥有的商业设施数、医疗设施数、教育设施数、绿地面积、交通干道数、公交线路数、距市中心的距离；M´、H´、S´、G´、R´、L´、D´分别表示评价单元平均商业设施数、医疗设施数、教育设施数、绿地面积、交通干道数、公交线路数、距市中心的平均距离；k1、k2、k3、k4、k5、k6、k7分别表示居民对购物环境、医疗环境、教育环境、绿地、交通条件、区位条件和方位的重视程度。k1、k2、k3、k4、k5、k6、k7、k8的值是通过居民问卷调查所获得[13]。
为了对各评价单元的房价高低进行定量分析，本文引用价格系数的概念，价格系数为各单元的平均房价与总体平均房价之比来衡量，用PV来表示。
（6）
式中：P为各单元平均房价，P´为研究区域的平均房价，k8为居民对住房价格的重视程度。根据上述公式求得各评价单元的单项和综合得分（表1）。
表1 评价单元的单项和综合评价结果
Tab.1 Evaluative results of single target and integrated targets
序号 名称 SV GV CV LV Q PV
1 黑山扈 0.56 1.13 0.44 0.13 2.26 0.75
2 圆明园 1.14 1.79 1.44 0.16 4.53 0.61
3 北沙滩 1.18 1.59 1.83 0.46 5.06 0.60
4 来广营 0.33 0.37 1.38 0.30 2.38 0.61
5 五元桥 0.18 0.23 0.88 0.25 1.54 0.46
6 四季青 1.10 1.05 0.75 0.15 3.05 0.81
7 万泉河桥 1.52 0.94 1.25 0.19 3.9 1.03
8 中关村 1.53 0.06 2.44 0.25 4.28 1.00
9 建翔桥 1.46 0.35 2.05 0.72 4.58 0.95
10 小关 1.19 0.39 2.01 0.50 4.09 0.75
11 四元桥 0.98 0.31 1.09 0.43 2.81 0.72
12 酒仙桥 1.06 0.35 1.19 0.33 2.93 0.70
13 古城 1.04 0.43 1.57 0.02 3.06 0.44
14 八宝山 2.43 1.05 1.56 0.03 5.07 0.48
15 蓝靛厂 1.10 1.27 0.99 0.25 3.61 0.85
16 动物园 1.36 0.29 3.35 0.35 5.35 0.84
17 得胜门 1.94 0.19 2.45 1.19 5.77 0.84
18 地坛 2.41 0.30 2.52 0.86 6.09 0.88
19 农展馆 0.73 0.71 1.95 0.59 3.98 1.01
20 公主坟 1.49 0.33 3.17 0.05 5.04 0.83
21 甘家口 1.61 0.43 2.39 0.09 4.52 1.15
22 西单 2.23 0.80 2.89 3.06 8.98 1.82
23 东单 2.51 0.04 3.26 3.06 8.87 1.33
24 团结湖 1.74 0.45 1.43 0.42 4.04 0.97
25 高碑店 1.66 0.90 1.35 0.21 4.12 0.52
26 槐树岭 0.15 1.37 0.13 0.01 1.66 0.34
27 卢沟桥 1.55 0.93 1.12 0.02 3.62 0.48
28 六里桥 1.06 0.16 2.61 0.03 3.86 0.73
29 广安门 1.58 0.11 3.37 0.05 5.11 0.73
30 菜市口 2.47 0.33 2.31 0.17 5.28 0.80
31 天坛 2.15 0.70 2.58 0.21 5.64 0.83
32 劲松 1.01 0.03 2.22 0.13 3.39 0.83
33 丰台镇 0.98 0.09 2.28 0.03 3.38 0.55
34 玉泉营 1.40 0.26 2.15 0.03 3.84 0.59
35 洋桥 2.12 0.23 1.70 0.09 4.14 0.53
36 方庄 1.68 0.31 2.09 0.11 4.19 0.73
37 十里河 1.21 0.04 1.25 0.10 2.6 0.67
38 垡头 0.77 0.18 1.37 0.07 2.39 0.43
39 云岗 0.55 0.25 0.44 0.01 1.25 0.33
40 长辛店 0.30 1.24 0.88 0.02 2.44 0.35
41 世界公园 1.21 0.49 0.94 0.02 2.66 0.48
42 南苑 1.59 0.25 0.86 0.06 2.76 0.44
43 东高地 1.51 0.65 0.94 0.07 3.17 0.43
44 开发区 0.54 0.84 0.75 0.05 2.18 0.40
3.1居住环境区位优势度评价模型的构建
采用以下公式求得各单元居住环境区位综合评价优势度Q值及各单元居住环境分要素评价优势度。
（1）
式中：Q值为居住区位综合评价优势度，SV、GV、CV、LV分别为居住服务设施便利度、绿地占有率、交通便捷度和区位优势度，其值是根据下列公式来求得：
（2）
（3）
（4）
（5）
式中：M、H、S、G、R、L、D分别表示各个评价单元拥有的商业设施数、医疗设施数、教育设施数、绿地面积、交通干道数、公交线路数、距市中心的距离；M´、H´、S´、G´、R´、L´、D´分别表示评价单元平均商业设施数、医疗设施数、教育设施数、绿地面积、交通干道数、公交线路数、距市中心的平均距离；k1、k2、k3、k4、k5、k6、k7分别表示居民对购物环境、医疗环境、教育环境、绿地、交通条件、区位条件和方位的重视程度。k1、k2、k3、k4、k5、k6、k7、k8的值是通过居民问卷调查所获得[13]。
为了对各评价单元的房价高低进行定量分析，本文引用价格系数的概念，价格系数为各单元的平均房价与总体平均房价之比来衡量，用PV来表示。
（6）
式中：P为各单元平均房价，P´为研究区域的平均房价，k8为居民对住房价格的重视程度。根据上述公式求得各评价单元的单项和综合得分（表1）。
表1 评价单元的单项和综合评价结果
Tab.1 Evaluative results of single target and integrated targets
序号 名称 SV GV CV LV Q PV
1 黑山扈 0.56 1.13 0.44 0.13 2.26 0.75
2 圆明园 1.14 1.79 1.44 0.16 4.53 0.61
3 北沙滩 1.18 1.59 1.83 0.46 5.06 0.60
4 来广营 0.33 0.37 1.38 0.30 2.38 0.61
5 五元桥 0.18 0.23 0.88 0.25 1.54 0.46
6 四季青 1.10 1.05 0.75 0.15 3.05 0.81
7 万泉河桥 1.52 0.94 1.25 0.19 3.9 1.03
8 中关村 1.53 0.06 2.44 0.25 4.28 1.00
9 建翔桥 1.46 0.35 2.05 0.72 4.58 0.95
10 小关 1.19 0.39 2.01 0.50 4.09 0.75
11 四元桥 0.98 0.31 1.09 0.43 2.81 0.72
12 酒仙桥 1.06 0.35 1.19 0.33 2.93 0.70
13 古城 1.04 0.43 1.57 0.02 3.06 0.44
14 八宝山 2.43 1.05 1.56 0.03 5.07 0.48
15 蓝靛厂 1.10 1.27 0.99 0.25 3.61 0.85
16 动物园 1.36 0.29 3.35 0.35 5.35 0.84
17 得胜门 1.94 0.19 2.45 1.19 5.77 0.84
18 地坛 2.41 0.30 2.52 0.86 6.09 0.88
19 农展馆 0.73 0.71 1.95 0.59 3.98 1.01
20 公主坟 1.49 0.33 3.17 0.05 5.04 0.83
21 甘家口 1.61 0.43 2.39 0.09 4.52 1.15
22 西单 2.23 0.80 2.89 3.06 8.98 1.82
23 东单 2.51 0.04 3.26 3.06 8.87 1.33
24 团结湖 1.74 0.45 1.43 0.42 4.04 0.97
25 高碑店 1.66 0.90 1.35 0.21 4.12 0.52
26 槐树岭 0.15 1.37 0.13 0.01 1.66 0.34
27 卢沟桥 1.55 0.93 1.12 0.02 3.62 0.48
28 六里桥 1.06 0.16 2.61 0.03 3.86 0.73
29 广安门 1.58 0.11 3.37 0.05 5.11 0.73
30 菜市口 2.47 0.33 2.31 0.17 5.28 0.80
31 天坛 2.15 0.70 2.58 0.21 5.64 0.83
32 劲松 1.01 0.03 2.22 0.13 3.39 0.83
33 丰台镇 0.98 0.09 2.28 0.03 3.38 0.55
34 玉泉营 1.40 0.26 2.15 0.03 3.84 0.59
35 洋桥 2.12 0.23 1.70 0.09 4.14 0.53
36 方庄 1.68 0.31 2.09 0.11 4.19 0.73
37 十里河 1.21 0.04 1.25 0.10 2.6 0.67
38 垡头 0.77 0.18 1.37 0.07 2.39 0.43
39 云岗 0.55 0.25 0.44 0.01 1.25 0.33
40 长辛店 0.30 1.24 0.88 0.02 2.44 0.35
41 世界公园 1.21 0.49 0.94 0.02 2.66 0.48
42 南苑 1.59 0.25 0.86 0.06 2.76 0.44
43 东高地 1.51 0.65 0.94 0.07 3.17 0.43
44 开发区 0.54 0.84 0.75 0.05 2.18 0.40
3.2居住环境区位优势度的空间特征
由表1、表2和图1可以发现北京市居住区位综合优势度（Q）具有以下空间特征：
（1）居住环境区位综合优势度由中心向外围基本呈递减态势。城市中心区西单和东单的Q值最高，为Ⅰ级区域，Q值分别为8.98和8.87；中心区的南北相邻区域，即地坛、德胜门、天坛和菜市口等属于Ⅱ级；三环路之内的区域Q值大多属于Ⅲ级，四环路之内的区域Q值主要为Ⅳ级，四环路之外的区域Q值属于Ⅴ级和Ⅵ级约占85%；五环路之内的区域Q值差异较大，但五环路之外的区域Q值多数属于Ⅵ级。
表2 居住环境区位综合优势度的类型
Tab.2 Types of integrated LAVRE.
Q 评价单元
Ⅰ（>8.0） 东单、西单
Ⅱ（5.1－8.0） 地坛、得胜门、天坛、动物园、菜市口、广安门
Ⅲ（4.5－5.1） 甘家口、北沙滩、公主坟、健翔桥、八宝山、圆明园
Ⅳ（3.8－4.5） 方庄、中关村、万泉河桥、小关、农展馆、团结湖、高碑店、六里桥、玉泉营、洋桥
Ⅴ（2.8－3.8） 蓝靛厂、四季青、四元桥、酒仙桥、古城、东高地、劲松、卢沟桥、丰台镇
Ⅵ（<2.8） 南苑、世界公园、十里河、黑山扈、长辛店、来广营、槐树岭、云岗、垡头、五元桥、开发区
由表1、表2和图1可以发现北京市居住区位综合优势度（Q）具有以下空间特征：
（1）居住环境区位综合优势度由中心向外围基本呈递减态势。城市中心区西单和东单的Q值最高，为Ⅰ级区域，Q值分别为8.98和8.87；中心区的南北相邻区域，即地坛、德胜门、天坛和菜市口等属于Ⅱ级；三环路之内的区域Q值大多属于Ⅲ级，四环路之内的区域Q值主要为Ⅳ级，四环路之外的区域Q值属于Ⅴ级和Ⅵ级约占85%；五环路之内的区域Q值差异较大，但五环路之外的区域Q值多数属于Ⅵ级。
表2 居住环境区位综合优势度的类型
Tab.2 Types of integrated LAVRE.
Q 评价单元
Ⅰ（>8.0） 东单、西单
Ⅱ（5.1－8.0） 地坛、得胜门、天坛、动物园、菜市口、广安门
Ⅲ（4.5－5.1） 甘家口、北沙滩、公主坟、健翔桥、八宝山、圆明园
Ⅳ（3.8－4.5） 方庄、中关村、万泉河桥、小关、农展馆、团结湖、高碑店、六里桥、玉泉营、洋桥
Ⅴ（2.8－3.8） 蓝靛厂、四季青、四元桥、酒仙桥、古城、东高地、劲松、卢沟桥、丰台镇
Ⅵ（<2.8） 南苑、世界公园、十里河、黑山扈、长辛店、来广营、槐树岭、云岗、垡头、五元桥、开发区
（2）从总体来看，北部的居住环境区位综合优势度要比南部高。城8区Q值属于Ⅲ级以上的区域共14个，其中有11个位于长安街以北，而南三环路以南的区域Q值基本属于
Ⅴ级和Ⅵ级。
略
图1 居住区位综合优势评价值的空间差异 （评价单元序号参看表1）
Fig.1 Spatial distributions of LAVRE.
Ⅴ级和Ⅵ级。
略
图1 居住区位综合优势评价值的空间差异 （评价单元序号参看表1）
Fig.1 Spatial distributions of LAVRE.
（3）居住环境区位综合优势度沿京昌高速公路和阜石路两侧出现高值区域，如健翔桥、北沙滩、圆明园、公主坟和八宝山等区域Q值均在4.5以上，属于Ⅲ级。这一结果表明这些区域在出行条件、周边环境、基础设施配套等方面具有优势，对商品住宅开发具有重要的吸引力。但我们通常认为居住环境相对较好的区域Q值相反并不高，如中关村、万泉河、四季青、团结湖、四元桥等区域，Q值大多数为Ⅳ级和Ⅴ级，这些区域需要政府规划部门和房地产开发商进一步改善居住环境。
4居住环境区位优势与住宅价格的空间关系
一般而言，居住环境区位优势度较高的区域，商品住宅价格也相对较高，本文为了深入研究两者之间的科学关系，首先构建北京市商品住宅平均价格的空间分异图，分析价格的空间分异特征与居住环境的关系，其次通过多元回归等方法，进一步分析两者间的相关程度。
4.1住宅价格空间分异与居住环境区位优势分析
4.1.1住宅价格空间分异图的生成
本文以调查和统计数据、相关图件为基础，采用GIS的空间插值方法和面源模型得到图，具体方法如下：
第一，根据《北京市交通图（2001）》在MapInfo下提取城区边界层、主要干路街道层；
第二，房地产项目数据来自于2001年《北京市房地产市场调查报告》和《北京居民购房指南图（春季版）》，其中可数据化房地产项目共484个，在MapInfo下配准叠加，生成北京城区房地产项目图；
第三，将MapInfo下生成的北京市房地产项目图在ARCINFO中生成面源模型；
第四，取选1km×1km的元胞，将北京城区共划分成713个元胞，来分析房地产项目价格的空间分异。
4居住环境区位优势与住宅价格的空间关系
一般而言，居住环境区位优势度较高的区域，商品住宅价格也相对较高，本文为了深入研究两者之间的科学关系，首先构建北京市商品住宅平均价格的空间分异图，分析价格的空间分异特征与居住环境的关系，其次通过多元回归等方法，进一步分析两者间的相关程度。
4.1住宅价格空间分异与居住环境区位优势分析
4.1.1住宅价格空间分异图的生成
本文以调查和统计数据、相关图件为基础，采用GIS的空间插值方法和面源模型得到图，具体方法如下：
第一，根据《北京市交通图（2001）》在MapInfo下提取城区边界层、主要干路街道层；
第二，房地产项目数据来自于2001年《北京市房地产市场调查报告》和《北京居民购房指南图（春季版）》，其中可数据化房地产项目共484个，在MapInfo下配准叠加，生成北京城区房地产项目图；
第三，将MapInfo下生成的北京市房地产项目图在ARCINFO中生成面源模型；
第四，取选1km×1km的元胞，将北京城区共划分成713个元胞，来分析房地产项目价格的空间分异。
图略
图2商品住宅价格的空间分布趋势图
Fig.2 Trends of spatial distributions of commercial housing prices
图2商品住宅价格的空间分布趋势图
Fig.2 Trends of spatial distributions of commercial housing prices
原文发表在《地理学报》2005年第1期，P115-121。未经允许，请勿转载。
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