近年来，我国的土地政策发生了很大的变化，从整体而言，将会始终贯彻“严”字当头的方针。同时，土地政策上升到宏观调控的战略高度，改变了以往以需求确定土地供给导向的不合理状况，其对于遏制盲目投资、低水平扩张以及经济发展“过热”等现象都将会起到抑制的作用。而相应的，土地宏观调控政策对于土地本身亦会产生重大影响，其影响对象之一便是土地市场，这也是目前社会各界人士及学者们所关注的重点，也是本文所要重点研究的问题。
一、土地宏观调控

我国的土地资源管理一直是以土地服从于经济发展目标为模式的，这种供地方式即使有时候会因为环境破坏以及社会效应等而稍微有所缓解，但就整体而言，国家还是把土地资源作为经济发展的一个供应者而不是一个调节者。这种以服务经济为目标的管理模式所反映的实际上是我国土地管理制度上的一个缺陷，同时也是我国在经济发展过程中的一个偏差。

将土地资源管理纳入我国宏观调控是对这一管理模式的一个彻底转变，其主要内容是转变土地供应机制，由先前根据需求供应土地的形式转向运用价格机制调节土地供应，正是缘于土地作为最基本发展要素的特殊属性从而使其成为宏观调控的有效手段之一。同时，土地政策在宏观调控中的逐渐增强，也表明了国家的宏观调控由原来主要依靠行政手段，变为主要依靠市场经济手段，这将有利于我国市场经济体制的不断完善。

土地资源管理宏观调控主要涉及两个层次的宏观调控：一是实现资源保护与合理利用目的层面的宏观调控，主要是自主调控，是为了实现土地资源的保护与合理利用而进行的相关调控，是对土地资源本身的调控和对土地内部单一系统的调控；二是参与实现经济社会可持续发展目标的宏观调控，其主要是土地与经济、社会等相联系的调控，是对土地经济社会复合系统的调控。

二、土地宏观调控对土地市场的影响

土地政策参与宏观调控，最主要的仍然是将土地作为一种要素起到宏观调控经济的作用，而针对土地这一要素本身而言其也会受到相应的影响，之中首当其冲是土地市场，可以反映在针对土地市场管理所表现出来的严而又严、层层推进的特点。无论是针对经营性用地出让方式的规定，还是对整个土地市场的整顿，都是通过一系列的政策逐步深入和细化。除此之外，土地宏观调控对于土地市场的供给和需求也产生了很大影响。因此，了解和掌握这些影响将会有利于促进整个土地市场的良性发展。

(一)对土地市场秩序的影响

 我国土地市场从最初以协议出让的方式到目前所采取的招、拍、挂的方式，其转变是符合市场经济要求的，但在转变过程中，面临的较大问题便是对整个市场秩序的规范。特别是近几年来，土地市场在逐渐规范的过程中亦出现了许多问题，问题的产生主要还是基于土地市场的特殊性质，既具有不完全竞争的市场特性，又具有不完全垄断的行政性质，也正是因为土地市场这种垄断竞争混合型的特征使得土地市场主体既受到宏观计划的指导和调控，同时又受到公开市场交换秩序的规定。而目前国家又将土地政策纳入宏观调控体系，主要是调控土地供应总量、供给结构和土地价格，理论上来讲在土地使用权交易中政府应充当“裁判员”的角色，而在实际操作中政府却难免会成为土地交易市场的主体，充当“运动员”的角色。因此，土地政策要有效地进行宏观调控，必然要对土地市场秩序进行治理和整顿。

土地政策宏观调控对于市场秩序的整顿，首先是从停止经营性项目用地审批开始的，其后国务院办公厅下发的《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》又为深入开展土地市场整顿提供了依据，同时“三个暂停”(即全国暂停审批农用地转非农建设用地；暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改；对新批的县改市(区)和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划)的实施又给土地市场整顿留出时间，有利于土地管理部门采取更合理有效的手段对土地市场加强管理。之后，从北京市开始的经营性用地协议出让方式全部采用招、拍、挂逐步在全国各地实施，这一系列相关政策的出台对于规范目前的土地市场起到了极为有效的作用，甚至在一些比较落后的地区也开始逐渐实施起来，这是土地政策参与宏观调控的最为有力的例证。

除此之外，对于土地市场秩序的影响还表现在政府正从全国范围内着力加大招标、拍卖和挂牌等出让方式力度，逐渐使得那些资金短缺、开发经验少而关系网强大能获得“一手地”的开发商逐渐淡出市场，确保有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，从而使得资源得到合理的配置和使用。当然，这都是基于土地市场本身所具有的市场行为准则而发生的，而具体对于土地市场秩序的规范和管理，必不可少的仍然是相应的法律保障，这在前文中已做了较详细的阐述。

(二)对土地市场供应的影响

从市场的角度来讲，运用供求关系来调节土地市场是最为有效的方法，因此目前采取市场机制调节土地供应使土地价格符合价值来作为土地政策宏观调控的主要手段之一。这一手段的实施必定会导致整个市场土地供应量的变化，具体来说，基于目前我国土地政策仍然是以紧缩为主的前提，整个土地市场的总供应量是向着逐渐减少的方向进行的。同时，土地市场中价格围绕价值变动的因素使得国家的各项调控政策要重点考虑此点，而其中地价又是整个不动产市场价格的关键，因此通过控制地价(现在主要是采用招、拍、挂的方式来控制)来调控整个不动产市场的供应显得极为必要和有效。

当运用招、拍、挂等土地出让方式对土地资源进行配置时，从很大程度上将有利于土地交易的公开、公正和公平，有利于土地资源的合理配置及防止因低价协议出让而滋生的腐败。但同时由于与招、拍、挂相对应的配套政策不太完善和全面，而国家目前又逐渐加强了在土地市场交易中对于交易方的资质审查、产权登记、不动产估价及交易程序等方面的监督力度，使得许多地块由于各种人为或者其他原因而不能进入市场流通和交易，在客观上导致了土地供应量的减少。

同时，由于目前政府所采取的土地利用年度计划管理的形式对全年土地供应的总量进行宏观控制，在一般情况下，年度用地的总量是很难突破的，因此便在一定程度上加强了人们对未来土地供应趋紧的预期，进而加剧了当前土地供不应求的局面，此后其产生的一系列对于相关行业和产业市场的影响(特别是房地产)又反过来加强了这种预期的趋紧，周而复始，使得整个土地市场的供应量减少。

而从整体上来说，不管国家采用怎样的土地审批和管理方式，对于土地市场而言，最关心的仍然是有多少土地可以利用，即决定市场的关键还是供需关系。而国家利用土地供应对经济进行宏观调控，使得市场土地供给总量急速下降，土地价格急速上升，给整个土地市场及与土地相关联的其他商品市场造成一定的负面影响。

(三)对土地市场需求的影响

土地宏观调控对于土地市场的需求影响表现在两个方面：一是对于需求主体的影响，二是对于需求量的影响。

首先，从需求主体的角度出发，其所关注的是如何能获得土地。宏观调控使得土地供给成为政府垄断，由招、拍、挂出让方式所主导的土地供应市场对于需求主体而言将更加难以预料。同时受到土地供给量下降的影响，土地需求方(主要是房地产开发商)获得土地的竞争将更为激烈，因此，将会竭尽所能寻求新的途径去获得所需土地，目前主要采取如下形式：其一，以企業联合的形式共同获得土地，这一方式能够有效缓解土地招、拍、挂带来的资金压力，使获得土地的成功率大大增加；其二，尽可能地寻求更为成熟的土地市场，在市场化高度发达的地区通过公平竞争获得土地，这样便能有效减少无效竞争所带来的外部能耗，防止因此而造成的成本增加；其三，在新兴的二、三级城市获取其所需土地。当然，对于需求主体而言竞争中仍是蕴涵机遇，其从市场上所获取的“熟地”可以直接进行开发，如此便简化了许多开发程序和环节，从而降低了开发的风险。从某种程度上来说，招、拍、挂所取消的只是过去少数“关系户”的超额利润，而开发商的合理利润却能够得到更好的保证。

其次，对需求量的影响表现在整个需求量的变化趋势。我国所处的历史阶段决定了我国的市场经济将会在未来的可预见的时期内保持快速的增长，而社会经济发展的各方面都需要依靠土地，因此，对于土地需求量将会越来越大。而同时，我国又是一个人多地少的国家，可利用的土地资源极为有限，这又从一定程度上加大了供需矛盾。而利用土地政策进行宏观调控，将会使经济发展速度趋缓，在一定程度上将会缓解土地需求量的急剧增加，不过，从整体情况来看，土地市场总的需求量呈现不断增长的趋势。

(四)对土地市场体系的影响

 基于目前我国处在社会主义市场经济发展阶段，市场机制在各类资源的配制中都起到了基础性的作用，而土地作为生产要素之一，也必然会进入市场进行流通，如土地使用权出让、转让、出租、抵押等，但同时土地却有不同于其他普通商品的特征，因此，土地市场的类型和体系也与其它商品不同。

目前，我国的土地市场共分为五种类型，其中包括：城镇国有土地使用权出让市场，即土地一级市场：城镇国有土地使用权转让市场，即土地二级市场；土地金融市场；涉外土地市场；土地中介服务市场。相应地根据市场类型，我国的土地市场体系也可分为五种，即土地资源配置体系、土地价格管理体系、土地收益分配体系、土地市场法律体系及土地中介服务体系。而除上述正常的交易市场之外，我国的土地市场还包括隐性的土地市场，因此土地宏观调控对于土地市场体系的影响也必须从这两方面来考虑。

首先，正常的土地交易市场包括一级、二级甚至三级市场，目前主要是逐步采取招拍挂的方式，而土地宏观调控实际上是政府垄断整个土地市场的供应方，通过土地储备中心对地区内的土地进行整合，使得区内土地市场全部纳入统一挂牌出让的管理系统，这无疑将会使得价格和操作等更为一致和透明，有利于市场的发展。除此之外，土地宏观调控与整个土地金融市场可以说是共同发展的，在土地政策整体趋于紧缩的情况下，土地金融市场也相应地趋紧。至于土地中介市场，受到土地供应量的影响也将高度繁荣起来，而中介服务的繁荣反过来又会使得土地市场更加活跃和繁荣。

其次，隐性市场的存在从一定程度上方便了某些土地需求者，但同时却也极大地妨碍了正常的土地市场交易，对于整个市场秩序的稳定极为不利。而目前土地政策宏观控制土地的供应，开发商通过正常土地市场交易获得土地难度加大，而且由于当前土地整理和储备机制的不健全，使得存量土地进入市场的周期和速度达不到其需求的速度，种种原因综合作用使得整个隐性土地市场开始高度发育。

三、土地市场应对策略

当土地政策对土地市场发生作用时，土地市场必然会对此做出反应以消化政策影响的力度，主要是通过各种应对措施来降低政策带来的不利于市场操作的方面，而不论这些措施或者策略是否符合一般规范，都是客观存在的。

首先是针对政府对市场秩序的整顿方面，市场秩序的良好将有利于整个市场的发展，因此，土地市场会主动响应以配合整顿的进行，这包括市场的需求方 (主要是房地产开发商)和市场本身的运作，都会积极配合这种整顿。从市场需求方的角度而言，则会主动调整行为以适应整顿中所出台的各项政策，当然，这些政策的出台在一定程度上会限制并引导需求方的行为。而从市场本身来看，主体做出了反应，市场亦会随着主体变动的方向而变动。除此之外，国家对于市场秩序的整顿关键仍在于要遵循市场经济的要求，因此市场会要求营造经济性的土地市场主体，即构建另一个独立于政府机构之外的组织或机构，在宏观调控的尺度下，该机构接受政府的委托，把年度计划供应的土地，按照城市规划和土地利用规划的要求，组织土地招标、拍卖等出让活动，并在土地市场交易中代表国家和人民行使土地使用权转让方的权力。

其次，土地政策调控土地市场主要是采取控制土地供应量的方法。因此，土地市场受到相关政策的影响会出现供应紧张的情形，在此情况下，市场会主动寻求新的途径以缓解这种供需压力，包括向土地隐性市场进军。同时，土地市场亦会要求政府放开一级开发市场，加大招标的比重，扩大土地供应渠道，增加土地的市场供应量及土地信息公开的透明度，这样便更有利于降低土地成本，使招标或拍卖的土地底价更接近其真实价值，从而使得土地市场逐渐规范。而对于土地需求方来说，在前文己进行了具体阐述，其针对政策做出的应对策略即是尽可能地采取新的方式获得所需土地。

 最后，土地市场体系受到宏观调控政策的影响，最大的可能反应就是隐性市场的快速发育。同时，在经营性用地实行招、拍、挂制度时，政府对竞标单位的审查标准和评定标准仍然存在着很大的难题，因此，这些市场主体会利用缝隙去获得土地，而土地市场受到诸多类似因素的影响，更多的会造成各个主体的跟风，使得整个市场秩序紊乱。与此同时，市场体系受到影响亦会产生波动，包括土地金融市场和中介市场，而受到影响后的土地市场体系亦会通过不断的完善以缓解其影响强度。