深圳传统的豪宅片区均有其成为豪宅片区的因素，华侨城片区因为有“华侨城”，银湖片区因为拥有银湖以及它的低密度、低容积率，蛇口因为天然的生态环境加上外籍人士的聚居等等，这些因素都是上述片区发展成为豪宅片区的主导因素。而香蜜湖片区又是凭借何种元素成为深圳最受欢的豪宅片区之一的？ （一）香蜜湖豪宅片区的形成过程 片区的硬件资源 香蜜湖片区地处深圳市中心又兼有得天独厚的自然环境，根据政府规划，香蜜湖片区指香蜜路以东，北环大道以南、香梅路以西，南至深南大道用地，总用地面积312.83公顷。这里有保留了山地自然形貌的安托山，拥有市内稀缺的香蜜湖湖景资源，还有深圳植物园、塘朗山郊野公园。香蜜湖片区是唯一位于深圳中心，有山有水有大片绿色环绕的生态区域，其空气指数远远优于其它片区。该区域有几十路公交车及地铁一号线途经，可非常便利地通往市区各个地方。 片区的软件设施 香蜜湖片区由于自身拥有非常优越的山、湖等自然景观，自然成为一个优秀的居住区域，随之各类生活配套也日渐成熟，包括教育、医疗、购物及餐饮娱乐等。 在教育配套方面，有荔园外国语小学、深圳市高级中学、北京师范大学心理系枫丹幼儿园、福景外国语学校、深圳市外国语学校东海附属小学、竹园小学、深南中学等多所知名教育机构。 在休闲娱乐配套方面，有金地网球中心、香蜜湖渡假村、深圳高尔夫俱乐部、名人俱乐部、关山月美术馆、莲花山公园、水上乐园、永鹰高尔夫练习场，园博园，农科植物园等休闲娱乐场地。 在购物方面，有多家大型超市、商场，如山姆会员店、岁宝百货、沃尔玛(亚洲)采购中心、万家乐超市、民润超市、华润超市等，生活购物便利。 此外，片区内还拥有多家医院，深圳市儿童医院、北京大学深圳医院、香蜜湖医院、景田医院近在咫尺。 片区的开发概况 香蜜湖片区成为深圳豪宅片区，除了上述客观原因外，不同时期的开发商，在开发这个片区过程中，他们的努力和贡献也是不容忽视的。 深圳豪宅集中在2002年起供应，开发商为求项目具有竞争力，都投放大量资源，包括公共建设、会所设施、包装用料等，入伙后这些优势更趋明显，从而成为大量买家追求的对象。 1997年的东海花园、香榭里花园，奠定了香蜜湖片区往高端方向走的基调，2002年的水榭花都一期，取得了空前的成功，给片区市场上带来巨大的影响。2003年的中旅国际公馆一期、熙园和水榭花都二期，可以说香蜜湖片区已成为豪宅的代名词。2004年的香域中央、金地香蜜山、翠海花园二期，更是一脉相承的产品。2005年中旅国际公馆二期、水榭花都三期和香蜜湖一号，把整个香蜜湖片区的豪宅推向极致。这个过程，演示了过去10年房地产业的专业群体们，包括开发商、建筑规划公司、工程公司、代理公司等，小心打造每一个产品，合力去创造一个优秀片区的努力。 （二）香蜜湖豪宅片区现况 目前，香蜜湖片区内可供开发住宅土地资源已经接近枯竭，未来片区住宅供应量仍呈减少的趋势。香蜜湖片区被定位为“功能完善的以居住功能为主的综合区；环境优美、富于特色的生态型现代化城区”，已是深圳成熟的高端物业片区之一。近年香蜜湖片区土地价值提升迅速，住宅供应稀缺，地铁和交通枢纽中心地位从外围交通上提升了片区物业价值，二三级住宅市场交易均非常活跃，外籍人士对片区的认同亦日渐提高。 香蜜湖片区一手市场现状 现阶段，香蜜湖片区在售楼盘已基本售完，仅香蜜湖一号项目还余十来套别墅及高层仍在发售，其它项目如水榭花都三期、中旅国际公馆二期等在2005年都已全部售完。2006年香蜜湖几乎无项目推出，而香蜜湖周边也没有短期待开发的地块，可预见片区内住宅的升值潜力。 香蜜湖片区近期发售项目 主要楼盘 销售均价（元/㎡） 点评 香蜜湖一号(在售) 高层：20000 多层：30000 联排：45000 双拼：45000起 - 名气极高，从地块拍卖开始到现在一直是市场焦点；- 价格屡创新高； 水榭花都三期（售罄） 高层：17000 - 名气极高，从一期到现在；- 炒卖气氛最浓厚；- 地段绝佳； 中旅国际公馆二期（售罄） 高层：14000 - 位置稍差；- 户型设计好；- 二期的园林景观较一期好；- 部分高层单位受噪音干扰。 ★ 仅供参考 香蜜湖片区二手市场现状 随着香蜜湖片区可开发土地越来越稀少，片区新增供应量大减。部分需求转移至二手市场，使得香蜜湖片区二手物业成交活跃；成交户型以4房户型比例较高；成交总价基本上均超越200万。 据泛城对片区置业客户的统计，买房的客户至少是2-3次置业，80-90％的买家是用于自住兼投资。整个市场的买方、卖方都很乐观，卖方由于持有自住兼投资的目的，多不急于出售。 香蜜湖片区二手市场现状 主要楼盘 入住时间 二手房均价（元/㎡）（06年3月） 点评 香榭里花园 2001年 12000 - 建筑设计优；- 名气减退。 东海花园二期 2001年 13000 - 早期的豪宅代表；- 配套成熟、毗邻地铁；- 目前为港人投资的热点；- 交易活跃。 水榭花都一期（高层） 2003年 18000 - 地段绝佳；- 名气最大；- 炒卖气氛最浓厚。 熙园（高层） 2004年 17000 - 建筑品质取胜；- 地段良好；- 密度低、覆盖率低、绿化率高；- 金地物管品牌优势。 中旅国际公馆 2004年 16000 - 户形设计取胜；- 可选性高，有TH、多层；- 市场声誉较高。 金地香蜜山 2005 13000 - 外立面取胜；- 巧妙利用高差营造内部园林；- 受噪音影响、产品单一。 香域中央 2005 11000 - 户型可选性大、均好性强；- 缺乏创新。 ★仅供参考 （数据来源：泛城租售网） （三）香蜜湖豪宅片区的展望 由于土地资源的稀缺，预计香蜜湖片区的物业供应量将持续稀少，而在总体经济发展的推动下，香蜜湖片区的物业需求将继续增长，价格保持增长；同时由于外地客户（包括香港、非深户人士）参与物业市场，投资比例将进一步上升。香蜜湖片区短期内将没有新项目推出市场，但中长期有可能出现改变用途的地块推出市场；而片区的二手市场将保持兴旺，极高端物业价格个别非理性的叫价使成交可能出现波动性局面。此外，由于需求的增加，香蜜湖片区的区域界线有可能向四周拓展扩大，形成泛香蜜湖片区。