原载《新地产》2007年1月号

如果说房地产就像一场“游戏”的话，那么现在是越来越“不好玩”了。

发展商是“焦虑”的：楼盘在销售中的，发现消化速度“突然加快”，想涨价都来不及反应；项目在前期策划中的，骤然面对小户型政策，大多乱了方寸，一筹莫展；而缺地或压根没地的，则完全失去了方向，都不知道往哪里使劲。

购房者则是“分裂”的：还没有来得及买的，发现房价与他们的期望值是渐行渐远；已经买的，则一边计算着他们用血汗钱换来的“资产”增值了多少，一边又担心政府一次次的打压会让“成果”保不住。

政府虽然是 “游戏”的“庄家”，可至少到目前为止，一点赢家的感觉都没有：去年的调控政策推出之后，效果不甚理想。今年干脆来了套“组合重拳”，之后又跟进了一系列的招数，可半年多过去了，像北京这样的重点调控城市，不仅房价持续飙升，许多项目竟然还出现了前所未有的、买房需要托人找关系的现象。

作为这场“游戏”的观众，专业媒体近来是“多动”而“迷茫”的：从中央到地方，层出不穷的调控手段需要迅速的理解和阐述，而完全背道而驰的市场表现则让人摸不着头脑，不知道到底该如何来解读这个行业的现在和未来。

今年中央政府对房地产市场调控的杀手锏是“70%以上90平米以下”的细则规定，我们甚至可以将其视为“国策”。这个引起房地产行业“大地震”的政策，其备受争议的焦点并不在于它的内容，而是执行的层面。

小户型政策的始作俑者不知是何方神圣，但这确实是一项了不起的“发明”。当我们这些所谓的市场专家们纷纷鼓吹政府“开源”，通过增加土地供应来调节供求关系的时候，这个政策的“高明”之处在于当土地供应速度无法加快（或者说政府也不愿意加快，因为会带来更多的所谓“被动需求”）的情况下，通过限制单元面积的方式，从“套数”的层面上大幅度地提高供应数量，以此来调节、平衡供求关系。

市场的需求其实分成两大块，一部分是基本的居住需求，是“广众的”。而另一个部分是追求舒适的，甚至是“奢侈”性的以及投资性的需求，是相对“窄众的”。然而，这几年房地产市场的供应产品却是趋向“窄众的”，这是因为高端消费人群在用他们口袋里的钱在市场上“投票”——最后是20%的有钱人买走了80%的房产，也就是王石所说的那样：“房价完全是由富人们推高的！”

所以，中央政府要用手上的行政权力来“投票”。小户型政策包含的另一个重要的思路，就是要强行干预房产的供应结构，优先满足、平衡“广众的”基本居住需求。而对于一直以来不鼓励的高端产品以及投资需求，干脆以“减少供应”的办法来限制了。

这个调控政策在战略层面是具有“大智慧”的，但是却在战术层面的执行上犯了“低级错误”！“国六条”的细则要求全国所有在六月一号以前还没有拿到开工证的项目都“应该”更改设计，符合新规则的要求。这一实施细则的初衷显然是为了“立竿见影”，快出效果。

但这首先是“不合理”的。一个项目从拿到土地到取得开工证，中间有几个月到一年以上的工作周期。当这些项目的前期工作好不容易进行到就要拿到销售证的时候，要他们立即全部推倒重来是非常不现实的

其次，应该说也是“不太合法”的。因为大部分开发商都是通过“招、拍、挂”的市场化手段获取土地的，当时的出让合同并没有这样的条款约定，现在等于是单方面追加条款，这是让开发商难以接受的。后来北京出台的地方细则中有一句“依法行政”的措辞，就变得耐人寻味了。

深圳是第一批“冲动”地表决心坚决执行的地方政府之一，可后来才发现许多地方无法执行，比如容积率1.0以下的项目等等，于是又开始颁发新规定往回“找补”。而具有讽刺意味的，正是深圳这样最积极响应调控的，竟然成为今年全国房价涨幅最高的城市。

而作为最受关注的敏感地区，北京则可能是对调控反应最“慢”的城市。政策出台后，北京受影响的项目有几百个。当时北京规划部门的做法是，无论项目前期进行到什么阶段，无论之前批准过什么，在地方细则没有出来之前，除非你调整为完全符合新规则，否则就不受理。而规划设计重新调整谈何容易，没有半年以上办不到，更何况有些项目受控规条件的限制根本做不出小户型，真可谓进退维谷。在这种情况下，大部分企业只能无奈地选择：等待，等待北京政府地方细则的早日出台。而这一等，就等了几个月！在这几个月里，北京的规划建设主管部门几乎一张开工证都没有发。

当北京的地方细则出台之后，等待中的发展商大部分都舒了口气，终于可以在“依法行政”的“清理”下按照原方案启动项目的开发。中央政府“立竿见影”的愿望没能实现，而由于近半年的耽搁，北京差不多累计面积有上千万平米的项目无法在下半年如期面市。这对于每年要消化三千万平米的市场来说，无疑是极大地加剧了供求关系的紧张程度。而在大家的心理上，原来在市场上属于主力户型的100多平米的单位，今后都将归为大户型从而变得“稀缺”。于是，在调控政策出台后只经历了短暂的观望期，北京市场再次出现“火爆”的旺销局面，价格的上涨又像脱缰的野马变得难以驾驭了。

富有创新、思路全面的宏观调控政策，由于实施策略的失当，在北京这样需要重点调控的城市，短期内还产成了适得其反的效果，不能不说是极大的遗憾。试想如果将执行的界限设定在土地新供应的环节，或者给正在方案阶段的项目半年左右的期限，这样在短期内不仅不会出现供应停顿的情况，反而会促使这些项目加紧开工、增加市场的供应量，有效缓解供需关系。而到了明年，小户型政策的调控威力就会逐渐显现……

作为“国策”，小户型调控政策对于中国房地产行业发展的影响将是巨大的。在这个政策刚出台的时候，本人就撰文指出，这个政策除了具有调控市场的功能，其实还在调控地方政府。由于今后地方政府出让的土地将主要带有小户型的开发属性，这将对开发商的拿地意愿及价格预期产生较大的影响。不断出现“天价地王”的故事在近一两年可能不会再发生，地方政府因此将会少收许多土地的“溢价”，而这一部分正是中央政府要地方政府为平抑楼价“买单”。

我们这些房地产项目的策划者，现在每天的工作就是帮助发展商研究如何开发有市场竞争力的小户型楼盘。而去年的同一时候，面对类似的地块，我们讨论更多的就是如何面向高端的购买人群，将项目的价值最大化。

这就是调控带来的变化，而这种变化将会在明年这些楼盘面世的时候，在市场上逐渐扭转目前看似“失控”的局面。

?/P>