陈真诚：异地投资客撤走后房市如何
文：陈真诚
在“房市何去何从，提防需求休克”一文中，本文作者陈真诚曾就全国房市2008年走势进行了理性分析，认为将可能出现20大趋势，其中，尤要当心与提防出现阶段性需求休克。本文以“房市何去何从，提防需求休克”一文的理性分析为基础，结合长沙房地产市场的实际情况进行理性分析、探讨，认为2008年长沙房市将呈现如下具有地方特色的特点：
1、2007年10月以前，长沙房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。在2008年，长沙房市的总走势，或将如本文作者陈真诚在“房市何去何从，提防需求休克”一文中所分析的一样。与全国一样，2008年将可能是长沙房地产行业发展的真正“拐点年”。
在2008年上半年，和全国一样，房市变化，房价变化，可能会有一定程度上的盘整，多空双方可能有一些回合反复较量。
特别地，长沙的住房保障制度已走在全国前列，政府成立了全国第一家住房保障局。随着宏观调控的深化与政策的落实，产品结构将更科学化、合理化：70/90新政、住房保障化政策、房贷新政、土地新政的影响将逐步得到较大体现。
2、受长沙市人历史以来所形成的“河东的人不愿意过河去河西”、“南帝北丐”等相对根深蒂固的观念影响，虽然市场热点区域增多，城北、城南、河西等地区供应比重将增加，但城北市场在2008年可能依然相对较冷，河西市场虽较以前有一定的起色，而且很可能会出现较大的分化：北起319国道、南至枫林路周边、西至金星路为一小板块。这一小板块将与岳麓山周边小板块构成河西的相对强势小板块。由于长沙市人一般暂时难以选择住到被他人认为是“住在某某县那边”的地方去，更加上交通因素及社区配套不佳等因素的影响，往宁乡县城和望城县城方向的楼盘，连同浏阳方向的楼盘，依然可能遭到一些消费者的相对冷待。因此，319国道以北、南二环以南、金星路以西，由于各方面因素的影响，加上社区不成熟、基础配套差、基本社区档次不够等硬约束，被消费者的看好度依然需要提升。
3、长沙定位于建成为一个山清水秀的美好家园，更将不遗余力地保护生态环境。从2000年本人曾服务过的“同升湖”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，已批地的长沙别墅市场还将加大。高档住宅市场将出现分水岭，岳麓山周边将可能得到提质。
4、从总体上看，相对来说，与其他一些同类城市比较而言，长沙市目前的土地供应并不是十分趋紧。而且，最近，继南京将地块划大为小（每宗地基本上控制在100-200亩）出让后，上海市房屋土地资源管理局已经下发了经修改住的宅用地竞价规则文件，文件规定，住宅用地面积占总用地面积50％以上的地块，现场竞价将从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。这些都将可能对全国在2008年的土地出让方式发生重大示范性影响。在长沙，地荒现象几乎不可能出现，难以用地价来刺激房价过快上涨。
5、长沙是个比较典型的消费型城市，文化娱乐业比较发达，商业相对比较发达，但第一产业的比重不高。一般消费者的月收入并不高，而且其消费支出主要集中在吃喝玩乐上，购房置业的意识与承受能力远不如一线城市乃至其他同类城市。而且，这种情况在短期内也不会有较大改变。
6、目前，不少长沙人比较追求大众时尚，对房地产开发商所习惯利用的相对虚夸概念等，很难以金钱消费来跟风性买账。因此，房企应该务实地通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘以刺激需求、实现消费。但要合理确定销售价格，不能期望使用高价格来刺激消费者加速购买或获取太高的利润。事实上，在这一轮火热行情中，在长沙已经有一些定价较高的楼盘销售受挫。长沙市是很少出现捂盘惜售的城市之一。
7、将批准预售量与销售量进行对比分析，以近几年加总来看，商品房开工、批准预售量明显大于商品房实际销售量，增长幅度也要高，而房市预期的改变更促使需求暂时减少。而且，事实上，由于受表面性的“价格洼地”的影响，大量的外地开发商进入了长沙，处处是大盘。有人把今天的长沙形象地比喻成上世纪90年代的深圳，楼盘开工遍地开花，可长沙人口不多，并且长沙离房价更低的株洲、湘潭两城市太近。因此，要防止可能出现供大于求、烂尾楼、过多房屋空置等情况，尤要注意的是可能出现阶段性供远大于求的情况，在各种宏观调控深化、房市异变的情况下出现严重的阶段性需求休克，进而导致阶段性的购买休克，迫使房价进一步走低。
8、长沙的二手房市场一直不很活跃，房屋租金恐怕难以大幅提高，不少商业地产运行艰难，政府可能在进一步落实宏观调控政策和住房保障制度的同时，尽可能发展二级市场。
9、目前，就长沙一般的老百姓而言，住房消费支付能力不高，对房价的恐慌不如其他城市消费者那样强，难以因对房价的恐慌而加速住房消费、提前过量释放需求。因此，在炒房回报预期并不高，炒房的基础不牢靠。
10、深圳一直被认为是中国内地最典型的房地产投机市场，市场猴性十足。据报道称，深圳房市已是连续7个月价量双下，目前已回到差不多5年前的房价水平。9月份深圳市成交量只在2000套以内，与年中月成交6000套左右下降了近2/3。十一黄金周期间，全市只成交了82套。或许数据统计不是完全准确，但深圳楼市已经率先进入了熊市，对投资者的心理影响作用当不可小看。
由于在深圳的湖南人占总人口的比重比较高，所以在某些地方有着一些联系。在长沙等一些城市的房地产市场上，曾一度流传着深圳人回乡购房炒房的舆论。
不过，在深圳的湖南人，有不少主要是从事加工业的。他们如果回到长沙，不但可能缺少接到订单的机会，而且缺少上下游供应链的支持。再则，在生意运行模式上也很不同，习惯了深圳的那种货款结算方式，使得他们更很难接受长沙这种几乎要了他们的命的不同结算方式，尤其是一些商业信用方面的制约。特别地，在生活方式上，受天然因素的影响，他们习惯了深圳那种气候而受不了长沙这种热季火炉寒季湿冻的气候。在深圳的湖南人的购房动机，总能因为各种关系而被长沙人提前知晓。一般的长沙人，不但对这些都看得清楚，而且也明白，几乎很少在深圳的湖南人能真正回到长沙来居住的，大多数是企图做短线投机的投资性购房。
更何况，长沙终究不可能是深圳。因此，更由于一般的长沙人的住房消费支付能力不够及本身的消费特点所作用，长沙的房地产一直比较理性，尽管有一些深圳投资客试图在长沙试手，但规模一直不是很大，长沙的房价还是没能象其他一些城市那样被深圳的炒房者的购房行为过大拉升。所以，异地投资客撤走还不足以构成对房地产市场的过大冲击，但可能在全国房市异变的大前提下带来房价的下行变化。由于不少长沙人的日常消费活跃、且消费支出占收入的比重高，在价格方面追跌性很强。长沙距离房市猴性十足的深圳比较近，两地之间有千丝万缕的关系而信息传播快，目前深圳房价在全国率先大幅度下降的事实已经给长沙房市带来了实际性的影响。一旦异地投资客撤走而给长沙房价带来下行变化的话，其受影响的程度可能比其他一些城市更大，给房市带来的可能异变的风险更大。
长沙房市的可能性走势，长沙房价的可能性变化，都是房地产企业在2008年在长沙进行投资决策和营销决策所可能要遇到的。
长沙房市作为中部城市房市中的一个典型市场。在其他中部城市或全国的二、三线城市中，都可能或多或少地呈现与长沙房市在不同方面不同程度的相似性或可参考性的问题，有不少城市将在不同程度上面临着异地投资客以及可能的外来开发商撤走后遗的问题。不过，对于那些具有较强的实力及具有较强的市场策略优势与人才优势的开发商而已，长沙等中部城市或其他二、三线城市，或是下一轮房地产周期中的希望之地。其中，包括一些把中国市场战略进行延伸的外资投资机构或企业等。
此轮房价下行幅度越大、下调时间越久，对长线投资机构、大开发商越有利！
对于本文的分析，建议房地产企业引以重视，以助正确决策，减少可能的风险，或许能从本文获得参考价值。同样，也建议消费者引以重视，或许也能从本文获得参考价值。
仅供参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
建议与本人的另一文章“房市何去何从，提防需求休克”关联阅读。
（作者陈真诚联系：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）