作者：张锐
无论是外资的扩张速度，还是所圈占的“势力范围”，其在中国房地产市场横冲直撞的气势已经超过了中国政府与民生所能承受的心理底线。因此，当建设部、商务部等六部委日前联合推出的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)铿锵着地时，早已充满着期待的社会各界对此作出了惊人一致的积极回应。
外资跑马圈地
低廉的要素价格，优惠的投资政策，广阔的市场空间……，中国经济各个产业元素独具的魅力吸引着国外资本纷至沓来。国家统计局的资料表明，2005年境外机构购买中国建筑物资金额高达34亿美元，创造了过去前5年的总和。而且这一几何级数的增长态势在进入2006年之后被不断放大。按照全球最大的物业顾问服务公司之一世邦魏理仕的研究结果推算，2006年前两个季度，至少10亿美元境外资本投入到了中国内地房地产购买市场，境外机构和个人购买商品房的资金的结汇也在同期增长2倍以上。从最初只青睐甲级写字楼，到后来投资商业与工业等建筑，再到今天在民居房上大把撒钱，外资对中国物业的布局已经是地毯式地全线铺开。
以摩根士丹利、花旗等为主要成员的国际地产基金成为了进军中国房地产的急先锋。过去5年里，摩根士丹利在中国地产领域的投资总额达15亿美元，2006年该公司还将追加投资30亿美元。紧跟大摩之后，花旗集团计划未来3年内将其对中国内地房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可至8亿美元。向花旗靠拢，已经进入中国11年并陆续完成了9大商场收购的澳大利亚最大的投资银行麦格里银行日前表示，计划2006年斥资3亿美元投入中国内地房地产业。除此之外，荷兰ING银行、美林国际等全球知名公司已先后公开宣布将携带重金深度介入中国房地产市场。
近水楼台先得月。虽然亚洲地区的投资机构在资本下注量上比欧美公司略逊一筹，但他们却凭借其灵敏矫健的身躯抄近道快速进入到了中国房市。资料显示，2005年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，其中约有20～25%的资金投向中国房地产市场。进入2006年以来，亚洲国家流向中国地产的资金有增无减。包括亚洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投入到中国房市的资金不下50亿元人民币，其中，嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。
尽管“钱势汹汹”的外资对中国房地产市场表现出了“通吃”的企图，但观察发现，这些眼观六路、技巧娴熟的境外资本目前将主要“火力”集中在了北京、上海等市场空间巨大的一线城市。世邦魏理仕的市场调查结果是，在目前投入到中国内地房地产市场的境外资金中，约有50%资金投入北京，43%投到上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。而来自北京和上海两地统计局的数据也分别表明，目前进入北京的外资中，有一半以上投向了房地产，而境外资金直接流入上海房地产市场的占比已经从5年前的16%上升到了目前的30%以上。
资本挪移大法
我国的对外贸易项目中资本项目尚未完全放开，因此，外资进入中国房地产市场的合法渠道就只能以直接投资（FDI）的形式进行。不错，像频繁现身于中国房地产市场的摩根士丹利等外资都在中国拥有“境外合格机构投资者”（QFII）的身份，但目前的QFII却受到中国政府的总量控制，因此，外资企图通过FDI进入国内房地产的资金闸口客观上受到了钳制。然而，东方不亮西方亮，不约而同地淡出FDI并大规模地寻求其他渠道就成为了外资竞相拓展的目标。
相关资料证实了以上的推断。2005年，流入我国的境外资本为4189.56亿美元，但直接投资占比却从10年前的60%下降到20.54%，同期其他投资则从36%增加到73.21%。如此资本流入结构在房地产行业同样出现。在2005年外商直接投入到我国房地产领域的资本量已经呈现出明显萎缩状态的基础上，2006年第一季度，国内房地产业实际直接利用外资又同比下降了15.6%。一边是FDI投资额度的直线减少，另一边是进入中国房地产领域的外资总量却在快速上升，这一结果让人们清晰地看到了境外资本进入中国房市的更多门道。
不是外资有什么腾云驾雾的奇特本领，关键问题出在国内制度设计和安排的本身。在中国的对外贸易数据统计中，外资购买和投资房地产被认为是普通的消费行为，因此其往往被放在了经常性项目之中，而经常性项目是完全放开的，这就为国外投资机构进入国内房地产市场打开了一扇没有任何障碍的大门。
进入中国房地产投资领域的国际地产基金分别按照各自的偏好营造资本发酵的阵地。以嘉德置地等为代表的产业基金在设独资企业进行长线直接投资的同时，也以购买固定资产的方式，买进物业，这其中包括厂房、办公楼、高档住宅、酒店式公寓等，然后以出售或者出租的方式获得回报。与产业基金不同，以摩根士丹利、高盛为代表的国际私募基金多以海外公司的身份直接进入，但他们基本不作直接投资，更大规模的资金则用于大量收购中国境内的物业，然后以转手或出租的形式从中获取房产溢价收益或租金收入。
然而，为了是使自己资本流动渠道变得更加的畅通，无论是产业基金还是私募基金都会放弃自己原有的矜持和高傲姿态，转而谋求与中国房地产企业的合资和合作。资料显示，自从2006年新加坡某公司与万科集团开创了设立中外房地产投资性公司的先河之后，美国西蒙房地产集团、摩根士丹利等也在很短的时间内与国内许多地产商联手建立了合资企业。而就在前不久，亚洲最大的房地产上市公司嘉德置地与成都置信实业集团合作成立了四川置信凯德实业有限公司，作为股东，嘉德置地将为该公司注资10.9亿元人民币。
其实，更多的国际地产基金只负责向中方的企业投钱，而不参与具体的经营与管理，即采取合作的方式。但无论的合资还是合作，能够玩转这两大资本魔方对于外资而言可以说有百利而无一害。举着“双合”的招牌，外资可以将自己敏感的资金动向隐藏其间，避开中方监管层的耳目，进而在享受各项优惠政策的环境中十分顺利地完成对中国房地产投资和交易的利润分割。不仅如此，外方通过合资与合作撕破了中国官方的政策铁幕，如根据《外商投资企业法》的规定，外资不能参与到成片土地和高档楼堂馆所等建设用地的开发，但事实上外资早已深入到了这块“禁地”。
当然，我们无法精确统计出外资究竟通过合资与合作的渠道向中方关联企业降落了多少资金，但最近两年国内房地产投资市场中壮观的流动性却已经告诉了我们答案。需要指出的是，外资参与到了中国房地产投资领域中来，看中的只是全部经营过程的结果，对于他们而言，最具诱惑性的就是可以通过合资和合作企业轻松地将庞大的投资收益输送到海外。
的确，外资转移投资收益的方式五花八门，但对于大额资金而言，其最安全的就是借用向国内关联企业大额捐赠的名义和REITs（房地产信托投资基金）两条渠道。前者属于经常性项目，结汇自然不在中方监管层管制的范围，而后者则是源源不断转出大额资金的最大通道。
作为2006年中国房地产开发商内部最为流行的语汇，REITs是一种把房地产开发项目转变成收益凭证在证券市场上流通的金融创新。对于外资参股的中国房地产企业而言，在境外发行REITs的同时，就已经为外资提供了一个将投资收益迅速变现的捷径。因此，人们不难看到，在大摩、ING等众多海外基金于内地大肆购买物业的同时，他们已经花费数十亿元入股百仕达、合生创展等地产上市公司，至于日前在在香港联交所热闹登场的上海世茂地产也正是渣打银行携手摩根士丹利共同注资并不遗余力推动的结果。
无论是外资的扩张速度，还是所圈占的“势力范围”，其在中国房地产市场横冲直撞的气势已经超过了中国政府与民生所能承受的心理底线。因此，当建设部、商务部等六部委日前联合推出的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)铿锵着地时，早已充满着期待的社会各界对此作出了惊人一致的积极回应。
外资跑马圈地
低廉的要素价格，优惠的投资政策，广阔的市场空间……，中国经济各个产业元素独具的魅力吸引着国外资本纷至沓来。国家统计局的资料表明，2005年境外机构购买中国建筑物资金额高达34亿美元，创造了过去前5年的总和。而且这一几何级数的增长态势在进入2006年之后被不断放大。按照全球最大的物业顾问服务公司之一世邦魏理仕的研究结果推算，2006年前两个季度，至少10亿美元境外资本投入到了中国内地房地产购买市场，境外机构和个人购买商品房的资金的结汇也在同期增长2倍以上。从最初只青睐甲级写字楼，到后来投资商业与工业等建筑，再到今天在民居房上大把撒钱，外资对中国物业的布局已经是地毯式地全线铺开。
以摩根士丹利、花旗等为主要成员的国际地产基金成为了进军中国房地产的急先锋。过去5年里，摩根士丹利在中国地产领域的投资总额达15亿美元，2006年该公司还将追加投资30亿美元。紧跟大摩之后，花旗集团计划未来3年内将其对中国内地房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可至8亿美元。向花旗靠拢，已经进入中国11年并陆续完成了9大商场收购的澳大利亚最大的投资银行麦格里银行日前表示，计划2006年斥资3亿美元投入中国内地房地产业。除此之外，荷兰ING银行、美林国际等全球知名公司已先后公开宣布将携带重金深度介入中国房地产市场。
近水楼台先得月。虽然亚洲地区的投资机构在资本下注量上比欧美公司略逊一筹，但他们却凭借其灵敏矫健的身躯抄近道快速进入到了中国房市。资料显示，2005年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，其中约有20～25%的资金投向中国房地产市场。进入2006年以来，亚洲国家流向中国地产的资金有增无减。包括亚洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投入到中国房市的资金不下50亿元人民币，其中，嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。
尽管“钱势汹汹”的外资对中国房地产市场表现出了“通吃”的企图，但观察发现，这些眼观六路、技巧娴熟的境外资本目前将主要“火力”集中在了北京、上海等市场空间巨大的一线城市。世邦魏理仕的市场调查结果是，在目前投入到中国内地房地产市场的境外资金中，约有50%资金投入北京，43%投到上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。而来自北京和上海两地统计局的数据也分别表明，目前进入北京的外资中，有一半以上投向了房地产，而境外资金直接流入上海房地产市场的占比已经从5年前的16%上升到了目前的30%以上。
资本挪移大法
我国的对外贸易项目中资本项目尚未完全放开，因此，外资进入中国房地产市场的合法渠道就只能以直接投资（FDI）的形式进行。不错，像频繁现身于中国房地产市场的摩根士丹利等外资都在中国拥有“境外合格机构投资者”（QFII）的身份，但目前的QFII却受到中国政府的总量控制，因此，外资企图通过FDI进入国内房地产的资金闸口客观上受到了钳制。然而，东方不亮西方亮，不约而同地淡出FDI并大规模地寻求其他渠道就成为了外资竞相拓展的目标。
相关资料证实了以上的推断。2005年，流入我国的境外资本为4189.56亿美元，但直接投资占比却从10年前的60%下降到20.54%，同期其他投资则从36%增加到73.21%。如此资本流入结构在房地产行业同样出现。在2005年外商直接投入到我国房地产领域的资本量已经呈现出明显萎缩状态的基础上，2006年第一季度，国内房地产业实际直接利用外资又同比下降了15.6%。一边是FDI投资额度的直线减少，另一边是进入中国房地产领域的外资总量却在快速上升，这一结果让人们清晰地看到了境外资本进入中国房市的更多门道。
不是外资有什么腾云驾雾的奇特本领，关键问题出在国内制度设计和安排的本身。在中国的对外贸易数据统计中，外资购买和投资房地产被认为是普通的消费行为，因此其往往被放在了经常性项目之中，而经常性项目是完全放开的，这就为国外投资机构进入国内房地产市场打开了一扇没有任何障碍的大门。
进入中国房地产投资领域的国际地产基金分别按照各自的偏好营造资本发酵的阵地。以嘉德置地等为代表的产业基金在设独资企业进行长线直接投资的同时，也以购买固定资产的方式，买进物业，这其中包括厂房、办公楼、高档住宅、酒店式公寓等，然后以出售或者出租的方式获得回报。与产业基金不同，以摩根士丹利、高盛为代表的国际私募基金多以海外公司的身份直接进入，但他们基本不作直接投资，更大规模的资金则用于大量收购中国境内的物业，然后以转手或出租的形式从中获取房产溢价收益或租金收入。
然而，为了是使自己资本流动渠道变得更加的畅通，无论是产业基金还是私募基金都会放弃自己原有的矜持和高傲姿态，转而谋求与中国房地产企业的合资和合作。资料显示，自从2006年新加坡某公司与万科集团开创了设立中外房地产投资性公司的先河之后，美国西蒙房地产集团、摩根士丹利等也在很短的时间内与国内许多地产商联手建立了合资企业。而就在前不久，亚洲最大的房地产上市公司嘉德置地与成都置信实业集团合作成立了四川置信凯德实业有限公司，作为股东，嘉德置地将为该公司注资10.9亿元人民币。
其实，更多的国际地产基金只负责向中方的企业投钱，而不参与具体的经营与管理，即采取合作的方式。但无论的合资还是合作，能够玩转这两大资本魔方对于外资而言可以说有百利而无一害。举着“双合”的招牌，外资可以将自己敏感的资金动向隐藏其间，避开中方监管层的耳目，进而在享受各项优惠政策的环境中十分顺利地完成对中国房地产投资和交易的利润分割。不仅如此，外方通过合资与合作撕破了中国官方的政策铁幕，如根据《外商投资企业法》的规定，外资不能参与到成片土地和高档楼堂馆所等建设用地的开发，但事实上外资早已深入到了这块“禁地”。
当然，我们无法精确统计出外资究竟通过合资与合作的渠道向中方关联企业降落了多少资金，但最近两年国内房地产投资市场中壮观的流动性却已经告诉了我们答案。需要指出的是，外资参与到了中国房地产投资领域中来，看中的只是全部经营过程的结果，对于他们而言，最具诱惑性的就是可以通过合资和合作企业轻松地将庞大的投资收益输送到海外。
的确，外资转移投资收益的方式五花八门，但对于大额资金而言，其最安全的就是借用向国内关联企业大额捐赠的名义和REITs（房地产信托投资基金）两条渠道。前者属于经常性项目，结汇自然不在中方监管层管制的范围，而后者则是源源不断转出大额资金的最大通道。
作为2006年中国房地产开发商内部最为流行的语汇，REITs是一种把房地产开发项目转变成收益凭证在证券市场上流通的金融创新。对于外资参股的中国房地产企业而言，在境外发行REITs的同时，就已经为外资提供了一个将投资收益迅速变现的捷径。因此，人们不难看到，在大摩、ING等众多海外基金于内地大肆购买物业的同时，他们已经花费数十亿元入股百仕达、合生创展等地产上市公司，至于日前在在香港联交所热闹登场的上海世茂地产也正是渣打银行携手摩根士丹利共同注资并不遗余力推动的结果。