虽然只有中国才有“猪年”的说法，但是拿猪来说事却不是中国人的专利。西方有一句著名的谚语常被金融投资界的人士所引用，好像巴菲特也说过：“台风来的时候猪都会飞”。用这句话来解释2007年北京乃至全国大部分城市房地产市场所发生的事情，应该是再贴切不过的了。因为，这一年来北京房地产市场流行的一句话可以说与此异曲同工，那就是“市场好的时候傻子都会做开发”。

    2007年北京房地产市场“好”到这样的程度，几乎所有的开发商都是始料不及的。因为在06年上半年国家进行第二次调控，推出以“90/70”为核心的“国六条”政策，使市场进入了持续半年之久的“观望期”。大部分开发商的项目被动地处于停滞状态，其中更有许多开发商因为在之前“天价”地频出的热潮推动下拿的高成本的土地，手中的“面粉”比市场上的“面包”还要贵，都担心自己成了“击鼓传花”最后的接棒者。

    当开发商们面对“困难”的局面都还没来得及想出对策的时候，“幸福却突然降临了”。北京大部分楼盘在年初开盘时候的定价都还属于比较谨慎、“合理的”（虽然有成本的压力，也本着“低开高走”的传统营销原则），可很快发现销售势头出奇的迅猛，不少楼盘都出现了开盘当天能卖的（拿到销售证的）单位都被一抢而空的现象，想坐地起价都来不及反应。于是乎过了一、两个月，当许多楼盘推出第二期的时候，都壮起胆子每平米涨了几千块，可没想到还是一天就卖完。因此到了第三期的时候，已经不是勇气而是理智使得开发商将价格涨到了一定不能一天就卖完的高度，有些干脆就开始“捂盘惜售”了…北京的房价就这样在不到一年的时间里整整翻了起码一番。

    由于从2000年以来，北京的房价一直属于 “相对稳定”地增长，而这一次的暴涨竟然是在中央政府第二次调控之后，地方政府采取了许多稳定房价措施的情况下发生的。这一、两年来，北京政府下了很大的功夫落实限价房及保障性住房，土地供应也破天荒地完成了预定计划，甚至为了避免高地价推动高房价暂时放弃了能为地方政府带来高收益的拍卖方式等等。于是政府、媒体以及越来越买不起房的群体纷纷指责开发商哄抬房价、囤积居奇是房价飞涨失控的罪魁祸首。

    我们没必要为开发商辩护（赚足了、捞够了被骂几下也没什么不应该。王石在CCTV向全国人民表示歉意和“检讨”，看来万科在“全国形势一片大好”的情况下大赚一把虽然合法合理，但自觉多少有点“不义”）。但是，问题在于大家太抬举开发商了，正如同猪自己是飞不起来的道理一样，中国的开发商们自身是没有“能力”创造出2007中国房地产市场的涨价“奇迹”的。

    万科应该是中国房地产开发商中最有“能力”的企业，但王石形容他在这一轮房价飞涨过程中的感受是“心惊肉跳”，在公司07年的几个季报中都用“充满激情和亢奋”来形容这个市场。什么叫“亢奋”？那是一种不能自已的、被动的状态。两年前万科还在为年销售额过百亿而奋斗，35%的年增长率是万科在达到一定规模之后非常卓越的能力，所以两百多亿应该才是万科在07年的正常表现，而实际的情况是万科在去年突破了五百个亿！

    原因当然是因为刮起了“台风”。和自然界的情形一样， “台风”的形成是各种因素的复杂纠合：“国六条”之后大部分项目开发的停止客观造成的供应短缺；长达半年之久的“观望期”之后需求的集中释放；人民币持续、加速升值带来的对于人民币资产的旺盛需求；外贸及外汇储备增长引发的巨大的流动性过剩；股市从一千多点到六千点的新一轮牛市；国民经济持续增长使得中国富裕人群的绝对数量迅速膨胀，千万资产的家庭数量（境外机构的统计数据是31万，实际情况可能还不止）在全世界已经排到了第五位…

    于是乎20%的有钱人开始抢购未来将越来越稀缺的大户型、高端住宅，从而拉升80%中低端产品的整体价格，一、二线城市的“示范”带动三、四线城市的价格上涨，全国整体的形势提高了人们的预期，过度的预期又推动了非理性的购买…“猪”就这样飞以来了！

    最近的“拐点论”以及公司在广州、深圳的楼盘降价（严格地说是相对市场的增长预期以较低的价格推出新盘）又再一次将王石和万科推到了舆论的风口浪尖。某些媒体和开发商的代表抨击王石向全国人民承诺不再拿“地王”以及建议大家“三、四年以后再买房”是“得了便宜还买乖”的“做秀”，而广大的拥护者们则高声叫好，认为万科是作为一个“有社会责任的企业”在给贪得无厌的开发商们做表率。

    虽然王石的表达能力要比任志强好很多，但是反对者和拥护者们还都集体误读了王石的言论以及万科的行为。其实，承认局部地区出现“拐点”并率先调价以及不再拿“地王”，本质上应该被看作是一个精明的商人和成熟的企业对市场形势的清醒判断和正确应对。关于猪都能飞的这句西方谚语还有下半段：“退潮的时候才发现谁没有穿泳裤”。王石的言论以及万科的行为，向市场传递的真正有价值的内容其实是：台风结束了，退潮已经开始！

    无意加入“拐点”的论战行列，但我想告诉各位的是连猪都能吹飞起来的台风助力肯定已经消失了。货币收紧、物业税、禁止囤地等调控政策的紧锣密鼓当然是重要的因素，还有就是形成“台风”的许多因素也在发生变化和逆转：股市不再会成倍的增长（主流的理性判断，七、八千点应该是轮大牛市的顶部）；土地供应在数量上虽然不会有太大的改观，但供应的形式将改变为以控制地价的招标、强制性设置保障性住房比例（虽然本人极力反对这种政策）为主；小户型产品一直处于叫着“狼来了”却一直没来的状态，许多开发商已经有点失去了警觉，可其实“狼”一直在路上，08年就会产生真正的调控效果；最重要的是房价的飞涨已经在挑战一个“警戒线”——中产阶层的最高购买能力，那就是一线城市150万，二线城市100万能否买得起90平米的住房？

    没错，少数的富裕人群的购买行为造成了整体房价上涨的“结果”，但他们不会为这个“后果”去负责，这其实是王石以及万科真正担心的东西。这就是王石敢说要大家三、四年以后再买房，因为到那时价格真正涨到完全脱离中产阶层的购买力的话，市场会无情而有效地来发挥调控的作用。因此，万科在已经有了千万平米以上的土地储备的情况下，当然不会再去拿什么“地王”，这不是道德或者社会责任的驱使，这是企业规避商业风险的决策。

    王石以及他的经营团队已经在水下整理装束了，而许多开发商却还处于“飞行”的状态之中，甚至已经退化了奔跑的能力，那么大潮退去之后，暴露出来的就可能就不仅仅是不雅，而可能是更致命的问题。