之后自然是一番激辩。关于中小房地产企业会崛起的观点当然没有太强的说服力，因为在座的谁都有几个房产公司的老板朋友，急得像热锅上的蚂蚁似地到处找钱的情形大家都挺清楚，即使有当初拿地得了便宜而目前资金也不太紧张的绝对是少数，顶多也就日子比较好过而已，看来也“崛起”不到哪儿去。倒是集团化大企业的日子会更不好过的观点颇含深机，发人深省！
回京的路上，我正习惯性地躺在车上假寐思考，有电话打进来，是一个全国性房地产报纸的记者采访，题目恰好是“中小房地产企业如何应对目前的资金危难”以及“集团化大型房地产企业会不会借机兼并、扩张”。采访记者还提供了新闻背景：潘石屹刚抛出了个“阴谋论”，指王石的“拐点论”以及万科在全国范围的降价行动，是要“整”一批小开发商，从而加速房地产市场的集中化，达到万科在全国提升市场占有率的目的。由于之前在天津的那番讨论，我很自然地谈了一些不同的看法。这显然与大部分的被采访者的观点不同，甚至相反，这位记者自然非常意外、不解，于是问题就像连珠炮似地发了过来。这么一路到京，却帮助把思路给理出来了。
大家普遍认为“货币从紧”的金融调控政策，对于中小型房地产企业来说是“大难临头”，而对于集团化大型企业来说反而是兼并、扩张的好机会，其实都是基于这样的认识：与中小企业相比，大型房地产企业的更有资金实力、更强的盈利能力、更具有规模效应以及更容易融到资金。可是，当进一步深入考量之后会发现，我们其实都有点“想当然”了。
首先关于资金实力问题。这两年在土地市场上，大企业频频出手拿 “地王”，动辄一块地几十个亿，能顶得上中小企业十年的销售额，可谓“财大气粗”。但“花过”大钱的不代表现在还有钱，相对中小企业“有钱”不代表“不缺钱”。所谓大企业就是那些资产几百亿，土地储备几百万平米，年销售几十亿、上百亿的开发商，他们一边在花大钱拿地，一边要花大钱开发，所以也必须不断地借大钱！从2007年房地产上市公司的报表看，哪怕是万科这样的“不太缺钱”的企业负债率也接近70%，有些公司更高达70%以上。因此争先恐后地增发股票、发行债券、私募，百、八十亿的，数目之大对于中小企业来说也更是“天文数字”。所以说，大企业比中小企业钱多，同时又比中小企业缺钱，而且“缺大钱”。对于只有几个、甚至一、两个项目的中小开发商来说，当市场处于观望期、项目销售停滞、不畅的时候，每月少收几千万，日子的确很难过，但还是可以挺一挺再想想对策。可对于像万科这样一年销售达五百亿的“航母级”企业，每月的销售指标几十个亿，如果销售速度减一半，四、五个月下来现金净流入就会少个上百亿。现在我们回头再来看万科全国性的降价促销，使得公司在一片观望“淡季”持续销售，现在才能手持一百多亿的现金做到“心中不慌”。如果当初和其它大部分企业一样“心存侥幸”，那么万科现在完全可能是另外一种局面。
我们再来讨论一下盈利能力。大公司的确赚钱，万科2007年的净利润是五十多个亿，排在后面的大开发商十几、二十亿的也不少。可是大企业的利润率却并不高，大部分在20%左右，有的甚至才百分之十几，这就有点像中国的GDP了。相比之下，有些中小企业偏以一隅，在北京这样房价疯涨的城市，不要说“暴利”，起码去年的企业利润率反而要高许多。这几年全国的“地王”差不多都是大企业所为，连万科也拿了好几个，这些都是所谓的“高价面粉”。当“面包”的价格涨不起来，甚至要降价，“90/70”的政策又迫使大部分项目无法去做“蛋糕”的情况下，今年大开发商的盈利能力也许还要大打折扣！
这就涉及到我们要讨论的下一个问题，所谓大企业的 “规模效应”。大型房地产开发企业之所以能发展起来，就在于不断地扩大开发规模，而不断地扩大开发规模势必就要跨区域全国性发展。和两三年前不同，现在的大开发商几乎都已经是全国性的集团化企业了。我们要了解产业经济的规模效益是如何产生的：管理中心和资本中心放在经济最发达的地区，设计、研发放在人才最集中的地区，产品生产放在有级差地租和劳动力成本优势的地区，销售渠道分布在最能市场最大化的地区，通过不断地扩大销售、产能和产量来降低采购的成本以及分摊到每一个产品的综合成本，从而实现不断扩大的边际效益……
问题是，这个美好的故事无法在中国的房地产行业实现。房地产开发的每一个地块由于所处的城市、区域、文化背景、消费特性以及地块的土地建设详规指标、各地城市规划要求的差异，决定着几乎每一个项目都是完全不同的。项目从拿地决策、投资测算、市场研究、项目市场定位、社区规划与建筑设计、营销推广、交房入住及后期的物业管理配套，都必须是本地化地、独立完整的过程。万科在规模化的同时，在不断地在进行专业化和集中化地面向城市中产进行开发，但现在仍然有城市花园、四季花城、金色家园、假日风景、青青家园、朗润园、别墅类的兰乔圣菲等多个系列，还有许多无法放入这些系列的社区产品。而且即使是同一系列的产品，在社区规划布局以及建筑外立面风格等方面还是会有很大的差异。虽然说万科的集中专业化会带来许多好处，比如相似的购买人群、社区以及成熟的中小户型的研发可以大大缩短设计的周期和加快开发和营销决策，但是仍然难以形成明显的规模效益。万科也一直在努力进行产品标准化，比如对门窗的标准设计以求集中的工业化生产和采购。但是，试想这种成本的降低在冲抵了从集中化生产地（比如东莞）运输到大连或者成都的运输费用之后，还会有多大的优势？
如果说万科都无法在全国性集团化开发中取得规模效益的话，那么排在其后的大型开发商就更不用说了。这些年销售规模几十亿、上百亿的企业，规模远没有万科大，但是大部分从集合式住宅到低密度别墅，从写字楼到酒店，从度假产品到商业Mall，什么品种都在开发。相反地，这些集团的跨区域经营，相对于集中在一个城市的中小开发商来说，决策线拉长降低了效率，管理层次加多了增加了成本，规模往往还带来了负面的效益。
最后一个问题，就是融资能力。大公司当然好融资，但那是在货币政策没有“从紧”，楼市景气以及股市大好的时候。现在银行收紧银根，楼市观望气氛日浓，股市又“愁云惨雾”，增发控制了，H股回归A股又被叫停了，一切融资的渠道都被堵住了。小公司一、两个项目缺个几个亿，熬到实在挺不住了大不了就卖项目或卖股份，接手的人还好找。但大企业的资金缺口大，要找个能救场的还真不是那么容易。那些资本大鳄可能会伸出“援手”，但那些40-50%的回报要求，加上资产抵押，说是雪中送炭，可更像是趁火打劫！
总之，对于房地产企业来说，这一次的货币信贷金融调控，大企业的麻烦可能会更大！