10月22日晚，财政部、央行、上海市政府携手出台了“救市组合拳”，充分表明了决策层对于房地产市场的支持决心。不过细析这三份文件，我们对其的评价是“范围广、促消费、效果小、待后续”。

　　市场回升有限  政策预留空间

　　此次救市新政涉及银行房贷、公积金、税收、行政性收费和住房保障，覆盖二、三两级市场，不过，这些措施对于上海房地产市场的实际助推力不会很强。

　　分析可知，除印花税、土地增值税外，其他各项利好措施都与“普通住房”有关。上海的普通住房标准颁布于2005年，三年以来，随着上海房价的上升，目前上海市场符合普通住房标准的房源为数甚少。内环内鲜有17500元以下房源；内外环间几无万元以下住房；而外环以外单价在7000元的房源也只分布于金山、崇明等远郊。因此对于此次诸多的优惠新政，购房者普遍关注的区域板块几乎难以实际享受到，购房者恐怕难有积极入市的行动。

　　《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》中的第十条“调整本市普通住房标准。另行公布。”，将成为上海房地产市场进一步调控的最关键的一条。而此条也蕴涵了决策部门一定的试探作用，为后续鼓励市场预留了空间。如果仅凭目前这些利好政策，上海市场能够取得较好的效果，则后续普通住房的标准将不作调整或者小幅调整；而如果上海市场不能有明显的回升，则普通住房标准或许就会作出比较大幅的调整，将新政的优惠覆盖面进一步扩大。

　　救市鼓励消费  投机依然受限

　　此次新政明显地反映出决策部门“鼓励自住消费，控制投资，抑制投机”的目标。

　　首先，从买房的角度来看。

　　“0.7”的利率下浮适用于“首次购买普通住房和改善型普通自住住房”，而非普通住房和非自住住房不享受优惠；公积金首付下降和上限提高，都只针对自住的普通住房，第二套住房并不享受（首付下降可适用于第二套自住普通住房）；契税下调只适用于90平方米以下的普通住房，而90-140平方米的普通住房也并不享受优惠。

　　其次，从二手房出售的角度来看。

　　通常二手房转让，上家往往将交易税费转嫁给下家，如此变相地提高了下家的买入成本，在一定程度上降低了成交。新政出台后，上家的税收成本大大减少，由此也降低了下家受到的转嫁成本，鼓励了消费。但是，与信贷政策相似，税收优惠措施也多适用于普通住房，非普通住房难以享受到。

　　而最值得注意到的是，营业税、个人所得税、交易手续费等免税政策的执行期限为2008年11月1日至2009年12月31日。由于营业税、个人所得税免征有“2年以内”的限制，因此即便现在买房作为投资，2年后转让也不能享受到税收的优惠。

　　从上述两方面，我们可以看出，新政鼓励的是自住消费，而对于投资、投机并未给予鼓励性的优惠。

　　再调不宜过大  谨防“零七”重现

　　“普通住房标准”将成为下一步上海房地产市场的推动器，但是我们认为标准范围不宜过度放宽，须谨防2007年市场行情的重现。

　　2007年，经历了两年压制的需求在资本市场的火爆助推下集中释放，而供应方面由于连续三年的地根紧缩，商品住宅供应大幅萎缩。据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2007年上海商品住宅新增供应为1340万平方米，成交2090万平方米，供求矛盾突出。由此房价快速上涨，并且网上房地产待售量下降到了531万平方米。

　　一般情况下，上海网上房地产待售规模保持在800-1000万平方米，存量规模的不足将不能分担需求膨胀的风险。2008年，市场需求观望气氛浓郁，持币待购并未正常转化未成交，截止10月24日，网上房地产待售量也只达到786万的规模。如果政策进一步的放松尺度过大，市场需求重新大规模入市。“排队抢购再现、市场存量大幅削减、房价大幅上涨” 上海2007年的市场情形或将重现。

　　因此，决策部门在调整“普通住房标准”时应该考虑到上海未来新增供应和存量供应的规模，是否能够承担起需求释放的后果？否则，“救市”无异于“饮鸩止渴”。