一个周末，因为要办点别的事，顺路去看了看深圳的两个有名的楼盘。看完后，深受触动。当然，在我完全是基于一种调研的心态，而不是为了购买。
中国的房地产，经过近5年的加速发展后，最近出现了调整的迹象。但是，房地产市场究竟有没有出现拐点，许多经济学或房地产领域的专家都发表了看法，态度不一。
看待房地产市场，不能忽略几方面因素，第一是国家整体经济态势，第二是房地产市场的价格形成因素，第三是供求关系。
在最基础的意义上，一个国家或地区的商品价格是受整体经济发展水平、居民总收入等因素制约的，国家富裕，整个市场的商品价格就高，民众越富裕，购买力则越强。
当然，商品的价格形成机制因素也是不可忽略的，上游原材料涨价，就会反映到产出品的价格上来。
对于房地产市场来说，价格形成不可忽略以下方面：一是土地供应价格，现在的土地多以招、拍、挂形式完成。单就土地而言，公开拍卖不仅防止了土地供应上的不公开、不公平，而且也推动了土地价格的不断上涨。竞拍过程，一是最终价格不可预见，不可控制；二是在竞争中竞标者往往有非理性表现，从而常有高出企业本身承受力和市场承受力的报价；三是“价高者得”的逻辑必然会推动土地价格上涨。当然，这一逻辑是就一个个方案而言，这个个案也是受整体市场变化影响的。在这种情况下，政府在某种意义上陷入了两难境地：不得不拍卖，拍卖则价格上升。土地价格是房屋价格的上游。没有理由说土地价格不断上涨，房屋价格却反向下行。当然，从长远看房屋市场下行会影响土地供应价格下行，但是，我们似乎更应考虑对土地供应市场“价高者得”的标准做改进，并走综合评估道路。竞标企业的实力，诚信记录，对社会责任，环境保护等方面的重视与规划等等作为综合评估因素。对现在主要看“报价”的方法应予调整。
政府控制房价，一是增加土地供应数量。二要考虑土地供应价格，单单增加数量尚不足以抑制土地价格。第三是供求关系，这方面说的很多，但迄今为止，个人认为，对供求关系的分析都是笼统地把房屋供给方和购买方作为相对方来分析。但正是由于笼统地看供求双方，而忽视了供求双方的多层次，从而导致了对供求现状的误判。
本文一开头提到的深圳东部两家上市房地产公司的力作：一个靠海岸线，二个居大山幽谷，各有特色。客观的讲，从两个楼盘的定位、设计、布局、建设各方面看，都可以说是精品之作，给人留下深刻的印象。然而给我印象更为深刻的是它的定价，房屋价格在4-10万/每平方米，据称，两个楼盘销售状况非常好，其中一家甚至出现了应者云集，供不应求，以至销售方临时提价导致哄闹打砸的事件。我没有亲历当时情景，但是，按其中最小单位房屋
我访问了一个购买了两套
曾几何时，手表也不是人人可以戴得起的东西，基本上属于奢侈品，拥有者廖廖。后来，随着技术进步，市场发展，十几、几十块的手表也比比皆是。然而几千、几万甚至几十、上百万的手表也日益增多。人人戴得起手表，但不是人人都戴劳力士。在这种情况下，如果有谁说，（相比以前），手表是大幅降价，没错；或者说手表比以前贵多了，也没错，但都不准确。因为手表市场早已分化成多个层级。手表中的高价奢侈品消费者定位与普通消费者定位是完全不同的。不可一概而论。
今天的房屋市场也开始出现了分化。其中的高端市场属于奢侈品。它们只供给少部分人。除此之外，还有政府保障性住房，普通商品房。小产权房、单位公房因不进入市场，不在此列。廉租房、限价房、经济适用房属保障性住房之列。这里面既是房屋供应的分化，也是房屋需求的分化。归根结底，这种双方的分化，是由市场造成的。
因此，评价房屋市场，必须看到市场分化这个前提，承认这个前提，我们就会有不同的对策。比如说增加土地供应，应该不适用于其中的奢侈品市场部分。反之，根据国情，应该严格控制奢侈品市场部分的土地供应。这部分房屋，其居住的功能非常弱，不涉及一般民生。而应加大保障性住房及普通商品房即真正意义上的“住房”用地供应，抑制这部分房价，才是真正造福于民。也应是政府的着力点所在。奢侈品的价格再高，不会扰乱主要市场。汤臣一品等天价房的出现，问题首先出在土地供应方认为是住房，而开发商做出来的是奢侈品。定位的错误，导致了接下来的一系列争议。
至于如何从源头控制住房还是奢侈品，关键在规划。100%别墅，户户朝海或独拥山头，是住房还是奢侈品，不是很明显吗？
供应商做奢侈品是因为有市场，购买方合法赚钱有需求，仅仅对他们指手画脚，是不够的。
所以，与其说房地产市场出现拐点，不如说房地产市场正在分化。普罗大众真正关心的是，作为不可缺少的“住房”的那个市场。