——新析万科系列之三
文：陈真诚
（此文系供平面媒体约稿用）4月12日，中国人民银行行长周小川在出席国际货币基金组织国际货币与金融委员会（IMFC）第十七届部长级会议发言时表示，中国经济在第一嫉妒季总体良好，但依然要继续从紧货币政策。不久前，央行货币政策委员会委员樊纲也在一次报告会上表示，2008年仍然是从紧的政策基调，货币政策将是多种政策工具的组合，利率、准备金率、公开市场操作（央票）、窗口指导（贷款额度控制）、汇率等各种调控工具都还有运用的空间。一般来说，提高准备金率是压缩信贷投放规模的最直接手段，央票是直接对冲流动性的措施中最为有效的，抑制通货膨胀预期最有效的手段则是加息。
4月16日下午，在国家统计局在国务院新闻办公室新闻发布厅召开新闻发布会介绍一季度国民经济运行情况、公布2008年一季度CPI为8.0%及3月份CPI为8.3%后，为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是年内第3次上调存款准备金率，人民币存款准备金率将达到16%。
接着，中国人民银行公开市场业务操作室于4月16日下午还宣布，为保持基础货币平稳增长和货币市场利率基本稳定4月17日中国人民银行将发行2008年第四十四期、第四十五期中央银行票据，两期合计高达1080亿。这也表示出了中央政府坚决进一步打击流动性、打击炒房炒地等投资（投机）行为的决心，释放央行将坚定不移地落实执行《国务院2008年工作要点》提出的“实行从紧的货币政策”，“要依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为”的信号。
而且，尽管由于受美国次贷危机、美国减息、人民币升值等国内外因素的影响，央行在使用加息这一工具上显得比较谨慎，所以，一直以来，央行并没有依市场预期的那样加息。但这并不等于央行不会加息。央行行长周小川、主管货币政策的副行长易纲等多次明确指出，货币政策关注通货膨胀，提高存款准备金率和加息均有空间。央行行长周小川还曾经多次表示，要让人民币存款利率转正。
至于有舆论所认为的由于人民币升值而导致中国不应加息一说，并不能成为让央行不继续加息的理由。因为，首先，中国经济目前的首要任务是打击通货膨胀，而目前的通货膨胀形势迫切需要加息这一抑制通货膨胀预期最有效的手段。其次，目前，人民币对美元汇率已经破7。自人民币对美元升值以来，已经从8点多升值到7以下，可以说未来应该属于人民币对美元升值的“尾期阶段”。再加上中国政府有意识地主动放缓经济增长速度，继续加息或足以产生太大的不利影响，不足以继续激发国际游资（或叫热钱）大幅度增加转投中国。而且，政府监管层在严禁外资投入房地产等一些领域。因此，在“限外令”等限制政策没有取消之前，人民币的继续微弱升值，其造成的对房价上涨的推动影响或不大，继续加息对中国经济的正面效果应大于负面效果。
可以说，在当前CPI居高不下、宏观经济形势严峻的实际情势下，央行继续加息当是迟早的事。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚认为，或可大胆地预测的是，要把2008年的CPI控制在4.8%左右，今年可能至少会加息3次左右，甚至不排除大幅度加息的可能。
4月14日，中国银行全球金融市场部发布了《2008年第四期人民币市场月报》，预测表示，预计今年第二季度有可能加息1次，全年加息1-2次。
在当前通货膨胀形势、中国宏观经济形势下，央行连续使出两记重拳进行宏观调控，再加上土地新政和二套房房贷新政的作用，房地产市场将进一步相对地显得资金不足。可以说，最近有点甚嚣尘上的近乎梦想式、且被舆论怀疑有造假嫌疑的房市回暖预期、舆论，直接受到重力打击。可以说，经过连续几年宏观调控直到去年“房贷新政”出台后才开始产生调控效果的房地产市场，在经过短短几个月回调后，房地产回涨实在难有可能。舆论高唱的房地产回涨之说，本来就有本来就有误导舆论、误导市场嫌疑，本来就有藐视市场经济规律的嫌疑。如今，央行两记调控重拳接连打出，房市回暖至少在一定时期内无望。房价想在近期内报复性回涨，或可说是天方夜谈。不管你是上海或其他哪个城市，都一样。因为，无论如何，上海或其他城市，终究是在中国的城市。更何况，房地产市场还将要遭遇二季度以后、今年年度后可能遭受来自金融、土地、行政等方面的进一步调控打击。房地产预期、房价上涨的预期，无疑正进一步遭受严重打击。
从开发量上来看，央行2007年《第四季度货币政策执行报告》数据显示，2007年房地产开发投资2.5万亿元， 2008年需要投入资金初步估计将达到3.2万亿元。由于有大量囤积的土地入市，加上行业正常开发惯性的作用，2008年全国房地产开发投资需要大量的资金。而且，2007年全国土地出让金收入约1.2万亿，房企欠交2007年所拍土地出让金也将是个大资金支出数目。另一个方面，截至2007年末，全国房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7%。2008年受到银根紧缩政策的影响，预计新增商业性房地产贷款将在2007年额度上进一步缩减。这样，房企所面临的资金短缺的形势还将进一步严峻。
最近高调祭出“百日剧变论”的潘石屹明确认为，2007年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币。根据国土资源部公布的数据，1-11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年数据应该超过1万亿。去年开发商买地所花的资金超过3万亿（一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费），也就是说去年开发商在买地上花的钱远远超过了全年销售收入。潘石屹称，“未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天”，一大批房地产开发企业将“血腥”破产。
继3月20日2007年疯狂圈地、刚赞助过乒乓球世锦赛的恒大地产赴港上市IPO因认筹率过低而搁置后，大批准备上市的地产企业上市计划搁浅。最近，在港上市的40家大型内地房地产股市值严重缩水，再加上从紧的货币政策，央行再次提高存款准备金率，房企的贷款难度进一步加大，使得房地产开发商的资金链进一步空前紧张。于是，大批房地产企业，就会一如万科、恒大、金地、绿地等那样，继续加速采用降价销售来回笼资金。而且，正如本文前面分析的，人民币破7也很能扭转房价继续下降走势。这样，本文作者陈真诚认为，很可能即将启动新一轮全国性的房地产开发企业降价促销的风潮。然而，尽管房地产开发企业不断降价促销，而已经被高房价弄伤弄怕了的消费者依然在观望，市场气氛依然低迷，成交依然清淡，又拿什么来支持房地产回暖呢？
国家发改委4月2日公布的数据显示，截至3月20日，3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。中国人民银行网站最近公布的调查显示，进入2008年，居民购房意愿再创新低，房地产市场观望气氛浓厚，而上海跌幅表现最大，比上季度下跌4.3个百分点。这些能直接说明房地产市场到底是否已经回暖。虽然，一时间，关于上海楼市利用高销售率营造楼市热销假象的消息甚嚣尘上。
可能是3月份上海房地产成交量上涨、房价成交均价上扬为主要依据，于是有包括万科集团总裁郁亮等人大呼“进入3月份明显感到房地产市场正在回暖”。加上4月份的第一周，上海商品住宅成交均价攀升到了16405元/平方米，再次创下历史新高，更有人不断地“惊呼”：上海房地产价量齐升，上海房价论是现在还是未来上海房价都不会下跌，将报复性上涨！“回暖论”、“暴涨论”出台显得急不可耐，好象上海俨然不是中国的上海似的，不知出于什么目的。可就有媒体报道，由于开发商们大玩猫儿腻，3月份上海房地产市场的成交可能“水分”不小，“回暖论”、“暴涨论”动机不纯。
CCTV “经济半小时”记者在采访中发现，上海一些热销楼盘出现了过高的合同撤销率，个别楼盘的毁约率甚至达到了100%。“经济半小时”节目报道指出，不排除房地产商用“假合同”来引诱消费者上钩，造成房源紧张、房价上涨的假象。媒体舆论认为，部分热销楼盘合同撤销率畸高，从而怀疑成交走高的“繁荣”背后，实际掺杂了人为操纵的控制假象。
对于此前曾一度盛行的上海房地产回暖之说，经过调查采访，CCTV“经济半小时”在播出节目之“半小时观察：房产市场容不得掩耳盗铃 ”中评论指出：“上海的房价一直是国内房地产市场的晴雨表，每当暴涨暴跌开始的时候，上海总会率先做出反应。今天，当上海房价和交易量都出现回升的时候，又有人开始以此为标准判断房地产市场将会出现大热。我们认为这种判断并不客观。我们注意到上海3月份的量价上升除了季节性因素外，还有一些见不得人的潜规则——最近，有不少媒体报道，上海一些开发商为了制造房源紧张、房价上涨的假象而采取了‘假合同’来引诱消费者上钩。而我们在节目中也发现，上海个别楼盘的毁约率甚至超过了100%。一些不良开发商却试图用这样自拉自唱的方式，为压在手中的积压房寻找出路，但他们用这种虚假手段造就的泡沫，经不起任何推敲，明眼人一戳就破”……
CCTV“经济半小时”报道分析称：在“网上房地产”网站上，记者看到的却是，截至到4月10日，金谊河畔3、4月份的总成交量都还不足60套，并且更为奇怪的现象是，合同的撤销次数甚至高于签约次数，比如3月份的签约次数为48次，但合同撤销次数却高为71次，而金谊河畔从去年12月至今推出的共计540套房源中，已售住宅套数为235套，但累计撤销次数是177次，合同撤销率高达75%，而更有甚者，一个位于松江区的沿海丽水馨庭楼盘，截至4月10日共签约283次，但合同撤销为285次，也就是说其合同撤销率高于100%。随后，记者对上海新民晚报曾评选出的“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”的20个楼盘的销售情况逐一核实，发现其中共有17个楼盘的成交和合同撤销情况“有案可查”。根据“网上房地产”显示的信息，截至4月10日，“10大期待楼盘”共签约3237次，合同撤销1201次，撤销率达37%；7个“房价翻番楼盘”共签约5592次，合同撤销2306次，撤销率为41%。如此高企的合同撤销率，是否意味着上海楼市回暖是人为营造的虚假繁荣呢？上海的楼市虽然从三月份以来出现了放量上涨，但在这些数字背后，合同撤销率却出现了急剧上升，如果在统计房地产数据的时候，真正撇掉这些撤销的合同，真实的成交量和成交价还会是多少？确实让人怀疑……
之后，上海市房地资源局以“网上房地产”显示的合同撤销次数实际包含了预售合同撤销和定金合同撤销两种类型为由而称：经核查后，从预售合同的撤销情况看，被曝高撤销率的18个楼盘开盘至今，网上共签订预售合同8971套，撤销297套，撤销率为3.3%，基本正常。目前全市所有在售楼盘的预售合同撤销率约为3%，情况也属正常。目前全市所有在售楼盘定金合同撤销率约为8%，情况总体上正常。尽管上海市房地资源局关于定金合同撤销等说法难以让人信服，但还是表示，也不排除个别开发商存在通过虚订合同进行自我炒作等行为。
有观点指出，出现合同高撤销率的一种可能性较大的原因是，在楼市低迷时，不少开发商会自己进行销控，以实现开盘的热销局面，只是“外人”很难求证。在楼市不景气的时候，高撤销率就显得相对普遍，甚至会出现撤销率300%的情况。
有人指出，一般而言，合同撤销率高有两个因素导致：第一，签约是假的。一般情况下，撤销合同要付违约金，通常是“退一赔一”，这种情况高比例出现，最大可能是签约的人根本不必为毁约买单，属于假签约造势，忽悠消费者的做法。第二，签约是真的，但签约者认为房价将大幅度下降，且跌幅远远超过其违约金损失，迫使其主动放弃签约。在现阶段，前者的可能性更大。
继CCTV之后，另有媒体报道称，根据网上房地产公示的信息，浦东虹桥公寓总套数为869套，已售包括预定住宅数量为868套，可售数量为1套。在“销售速度”一栏中，自开盘以来，合计签约次数为873套，而合同撤次数为942套，两者比例1：1.1……位于浦东新区泾南七街坊这一楼盘，“网上房地产”数据显示，该盘的合计签约次数为258套，合同撤次数为530套，后者甚至是前者的两倍之多……
或很巧合的是，央行上海总部在4月10日发布了上海市货币信贷运行情况表明，一季度，上海市中资商业银行新增人民币个人消费贷款13.5亿元，同比少增14.3亿元。其中3月份个人消费贷款减少11.5亿元，同比多减20.3亿元，较2月份多减7.3亿元，主要是当月个人住房贷款明显减少所致。这正从另一个角度对CCTV“经济半小时”的报道分析与质疑提供了支持，直接说明了上海房地产市场或没有真正回暖而是走向相反：比2月份更冷。因为，个人住房贷款明显减少，实际上就是说房地产的总成交金额在明显减少。只有在房地产成交量减少或房地产交易价格降低或二者同时发生时，房地产的总成交金额才会明显减少。
事实上，上海房地产在可能经过一些人为操作后，上海房地产尽管房价继续上扬，而成交大幅回落，呈现的是可能表面叫好却实际不叫座的现象。上海商品房销量频频走高在前几周后，最近却出现了较大回落。一周的成交面积曾经较上周减少44%，成交套数较上周减少49%。
上海是如此，也曾经有人称已经回暖的北京的房地产实际情况又是怎样呢？根据北京市房地产交易管理网统计数字显示，今年1月份住宅签约套数为6930套，与去年同比减少了41.6%；但价格却达到了13140元/平方米，同比上涨34.6%。进入2月份后，北京共成交住宅2874套，与去年同比减少了50.2%，成交价格仍然达到了13219元/平方米，与去年同比增长了35.7%，与上月环比则增长了0.6%。3月份，北京共计成交住宅5542套，与去年同比减少了43.5%，与上月环比增多92.8%，价格约为13271元/平方米，与去年同比增长了34.5%，与上月环比增长了0.4%。还有资料称，继2月七成新盘零成交之后，在3月，北京至少有8个项目签约数为零，再次出现了“零成交”的尴尬处境。这些在事实性地说明北京房地产也是“叫好不叫座”。
在武汉，除武汉光谷中心花园早先主动降价30%以外，位于汤逊湖的一近郊楼盘也在本月初8.8折卖房，开始将“打折降价风”刮向城区。据媒体报道，最近，位于武昌城区雄楚大道武昌图书城斜对面的一楼盘推出降价措施：4月28日新一期开盘时买房者最多可享有一套房子最多5万元优惠。如果一套房子89平方米，按单价为6900元/平方米计算得出总价为66.4万元，优惠5万后的实际总价为61.4万元，约为原房价的9.2折。而该楼盘此前最低折扣为9.8折。另外，南湖区域的金地和大华的优惠幅度都在3万元以上，汉口的银鹤上林苑9.3折卖房……舆论认为，最近地产股连续大跌，4月以来武汉商品房的销量难以上涨，很多开发商也开始悲观起来，武汉楼市上半年回暖难。
继深圳、东莞等地出现“差价补偿”促销后，“差价补偿”迅速在北京、上海、南京、重庆等地蔓延。4月，在重庆，有媒体报道称，开发商频出营销高招绞尽脑汁难救低迷房市。有媒体报道，为打破重庆房地产市场的低迷状态，重庆开发商近期频出营销高招——买房后不满意可在一定期限内退房、买房后如果该楼盘跌价可获“跌价补偿”。但种种努力仍不能激发购房者的购买热情，有调查显示：九成受调查者将推迟购房时间。在南京，江北楼市一家临江某大型楼盘打出广告称，承诺房子增值保值，确保从签约起五年之内共计增值幅度达30%！如果购买该楼盘后房价出现下跌或者增值幅度达不到许诺，他们均愿意补偿差额。
在长沙，不但二手地价大幅度下降外，房价也在加速下降。除某楼盘公开打出广告最高优惠9.9万元/套之外，主干道芙蓉路上的一楼盘也9折销售。
在深圳，2月份以来，尽管深圳各楼盘纷纷用降价来争取市场，但市场依然没能走出困局。4月14日，深圳市国土房产局公布的《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》显示，一季度，深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中，由于开发商大幅降价销售让全市的成交均价出现大幅度回调，3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米。这个价格已经回到了去年4-5月间的价格水平。一季度商品房成交数据显示，一手住宅仅成交了51.94万平方米，同比下降七成；二手住宅交易面积也同比下降68.73％。同时，一、二手房价格也呈现下跌趋势，刚刚过去的3月份一手住宅成交均价为13618.42元/平方米，3月房价环比2月降幅为16.53%。数据显示，今年前3个月新建商品住宅销售面积分别为26.53万平方米、6.44万平方米、18.97万平方米。3月环比2月销售面积增加194.57%。但3月房价环比2月降幅为16.53%。这就是说，深圳房地产市场，离调整结束而转向回暖尚需时日。
在广州，有机构的最新统计数据显示，自2007年10月到2008年3月，住宅成交量同比下降42.9%，销售均价下降约20%。一季度一手住宅成交面积下跌超过45%，而2～3月的一手房价相比去年10月的价格下跌20%以上，调整幅度为近10年所罕见。
值得注意的是，尽管曾以王石“拐点论”为旗帜而在多城市降价促销的万科实是本次回暖说的一个主要舆论先锋，尽管王石修正“拐点论”，尽管王石称“坚定不移地看好行业发展的前景”，尽管万科集团总裁郁亮称“进入3月份明显感到房地产市场正在回暖”，但是，最近，4月13日，广州某知名报纸楼市记者在广州东风路万科金色家园楼盘踩盘发现，广州万科金色家园楼盘已经在采用变相降价的策略继续降价：一次性付款在99.8折的基础上再打七折优惠。这或说明，“明显感到房地产市场正在回暖”可能并不是万科的真实观点。在“两会”后（“两会”期间，万科已在长沙降价），如今万科已经在广州开始了新一轮降价。市场上其他开发商，很可能会跟风万科而开始新一轮房价降价。本文作者陈真诚认为，基于市场的实际情况，基于房地产企业普遍面临资金压力问题，在很可能即将在全国范围再次掀起的新一轮降价促销风潮中，参与降价的房地产企业，降价的城市，降价的楼盘，降价的幅度，很可能将全面超过前一轮。
至此，我们不难做出分析的是，无论从中央政府所表达的继续进一步打击通货膨胀、从严进行国民经济宏观调控的决心来看，或是从中国人民银行货币政策委员会会议决议认为要坚定不移地贯彻执行从紧的货币政策的取向来看，也无论是从《国务院2008年工作要点》明确要严厉打击炒房炒地行为来看，或是从二套房的房贷政策、土地政策对房地产调控效果将进一步显现来看，更无论是从央行刚接连使出的再上调存款准备金率和发行1080亿元央票来看，或是从全国房地产市场实际来看，现在说房地产已经或正在或即将在短期内回暖，无疑是为时尚早。
（工作联系作者陈真诚：上海：《国房分析咨询报告》研究组13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜）