——新析万科系列之四
文：陈真诚
（此文系供平面媒体约稿用）4月16日下午，国家统计局在国务院新闻办公室新闻发布厅召开新闻发布会，公布了2008年一季度及3月份CPI，介绍了一季度国民经济运行情况。
国家统计局公布称，2008年一季度居民消费价格总水平CPI上涨8.0%，3月份CPI同比上涨8.3%。一季度国内生产总值61491亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比去年同期回落1.1个百分点。70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0%（3月份上涨10.7%），比上年同期高5.4个百分点。对于这一数据，还应该考虑到的一个实际情况是，由于去年的一季度并不是去年全年房价峰值，3月份以及一季度房价相比于2007年以来的峰值来说同比应该不是上涨而是下降。国家发改委4月2日曾公布的数据显示，截至3月20日，3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。国家统计局公布还显示，货币供应量增速回落，新增贷款有所减少。3月末，广义货币（M2）余额423055亿元，同比增长16.3%，比上年同期回落1个百分点；狭义货币供应量(M1)150867亿元，增长18.3%，回落1.6个百分点；流通中现金（M0）30433亿元，增长11.1%，回落5.6个百分点。金融机构各项贷款比年初增加13326亿元，同比少增891亿元。各项存款增加26353亿元，多增7606亿元。1-3月份，货币净投放58亿元，同比少投放258亿元。这些数据说明，银根紧缩，信贷规模下降，房地产投资正在逐步降温。但这并不等于中国经济形势的严峻局面已得到根本好转，更不意味宏观调控已经完成。而实际上，今年“两会”上，温总理在作《政府工作报告》时指出，2008年国民经济和社会发展预期目标是：国内生产总值增长8%左右；居民消费价格总水平涨幅控制在4.8%左右。而一季度CPI高达8.0%，远超出4.8%将近一倍。而且，根据目前的情势和对未来的基本预测，二季度的CPI情势难有大的好转。德意志银行最新研究报告也指出，中国的通胀仍有可能在4月或5月再度抬头。因此在新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超表示，《政府工作报告》提出的调控目标是一个预期性和指导性的目标。从目前来看，完成《政府工作报告》提出的今年居民消费价格上涨控制在4.8%左右的目标，确实面临着很大的压力。因此，当前要坚持以科学发展观为指导，认真贯彻落实中央经济工作会议和政府工作报告的各项部署，还要继续实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，这将为控制物价提供了一个大的宏观环境。
就在国家统计局公布2008年一季度及3月份CPI等一季度国民经济运行情况的当天下午，央行已少有的快速反应，连续使出两记重拳，以示坚定不移地继续从紧货币政策、进一步加强宏观调控的决心，释放出宏观调控将进一步趋严的信号。
为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是年内第3次上调存款准备金率，人民币存款准备金率将达到16%。
此前不久，4月12日，中国人民银行行长周小川在出席国际货币基金组织国际货币与金融委员会（IMFC）第十七届部长级会议发言时表示，中国经济在第一嫉妒季总体良好，但依然要继续从紧货币政策。
央行货币政策委员会委员樊纲也在不久前的一次报告会上表示，2008年仍然是从紧的政策基调，货币政策将是多种政策工具的组合，利率、准备金率、公开市场操作（央票）、窗口指导（贷款额度控制）、汇率等各种调控工具都还有运用的空间。一般来说，提高准备金率是压缩信贷投放规模的最直接手段，央票是直接对冲流动性中最有效的措施，抑制通货膨胀预期最有效的手段则是加息。
接着，中国人民银行公开市场业务操作室于4月16日下午还宣布，为保持基础货币平稳增长和货币市场利率基本稳定4月17日中国人民银行将发行2008年第四十四期、第四十五期中央银行票据，两期合计高达1080亿。这也表示出了中央政府坚决进一步打击流动性、打击炒房炒地等投资（投机）行为的决心，释放央行将坚定不移地落实执行继查处炒地炒房今年首次进入《政府工作报告》后《国务院2008年工作要点》提出的“实行从紧的货币政策”，“要依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为”的信号。
由于CPI高居，通货膨胀形势严峻，全世界的经验证明加息是抑制通货膨胀预期的最有效手段，因此，央行是否会继续加息则成为了房地产等市场人士所一直重点关注的问题。
尽管由于受美国次贷危机、美国减息、人民币升值等国内外因素的影响，央行在使用加息这一工具上显得比较谨慎，所以，一直以来，央行并没有依市场预期的那样加息。但这并不等于央行不会加息。央行行长周小川、主管货币政策的副行长易纲等多次明确指出，货币政策关注通货膨胀，提高存款准备金率和加息均有空间。央行行长周小川还曾经多次表示，要让人民币存款利率转正。至于有舆论所认为的由于人民币升值而导致中国不应加息一说，并不能成为让央行不继续加息的理由。因为，首先，中国经济目前的首要任务是打击通货膨胀，而目前的通货膨胀形势迫切需要加息这一抑制通货膨胀预期最有效的手段。其次，目前，人民币对美元汇率已经破7。自人民币对美元升值以来，已经从8点多升值到7以下，可以说未来应该属于人民币对美元升值的“尾期阶段”。再加上中国政府有意识地主动放缓经济增长速度，继续加息或足以产生太大的不利影响，不足以继续激发国际游资（或叫热钱）大幅度增加转投中国。而且，政府监管层在严禁外资投入房地产等一些领域。因此，在“限外令”等限制政策没有取消之前，人民币的继续微弱升值，其造成的对房价上涨的推动影响或不大，继续加息对中国经济的正面效果应大于负面效果。
因此，可以说，在当前CPI居高不下、宏观经济形势严峻的实际情势下，央行继续加息当是迟早的事。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚认为，或可大胆地预测的是，要把2008年的CPI控制在4.8%左右，今年可能至少会加息3次左右，甚至不排除大幅度加息的可能。
4月14日，中国银行全球金融市场部发布了《2008年第四期人民币市场月报》，预测表示，预计今年第二季度有可能加息1次，全年加息1-2次。同时称，人民币存在的升值压力不是短期内形成的，消除这个压力也应该有个过程，而不能过于急迫。结构性物价上涨只是物价上涨的具体表现形式，不是物价上涨的原因，而本轮通货膨胀仍主要由货币因素引发，因此宏观调控在努力增加短缺产品供给的同时，从总需求的角度控制投资和消费，稳定通胀预期，是抑制本轮物价上涨的重要手段，而抑制通货膨胀预期最有效的手段则是加息。
在当前通货膨胀形势、中国宏观经济形势下，央行连续使出两记重拳进行宏观调控，再加上土地新政和二套房房贷新政的作用，房地产市场将进一步相对地显得资金不足。本文作者陈真诚认为，可以说，如今，央行两记调控重拳接连打出，房地产预期、房价上涨的预期无疑遭受了严重打击，最近有点甚嚣尘上的近乎梦想式、且被舆论怀疑有造假嫌疑的房市回暖预期、舆论，直接受到重力打击，房市回暖至少在一定时期内无望。
事实上，一季度金融数据显示，商业银行一季度新增贷款1.3万亿元，同比少增891亿元，说明信贷投放已经受到一定的抑制。在央行两记调控重拳接连打出后，信贷规模无疑还将进一步被控制。也就是说，尽管目前有些数据已经显示出“从紧货币政策成效显现”，但从目前的房地产实际情况看，从中央政府的态度看，紧缩信贷的政策趋势并不见好转，说从紧的货币政策松动以及房地产回暖，真还为时尚早。
尽管央行人士已对最近舆论所传言的国家即将针对“投资性房产”出台新的调控政策（即在“房贷新政”之后，政府可能继续对投资性房产实施调控重拳：组织对投资性房产进行清查，并利用税收等杠杆以及相关金融手段而更为严格地对“投资性住房进行系列限制”）进行了否认，但并不说明传言就是空穴来风。本文作者陈真诚认为，传言可能本是指央行将使出上调存款准备金率和发行1080亿元央票这两记调控重拳，只是在传播中发生了变化。因央行接连打出的两记调控重拳，是很可能使得房地产市场“将要出现大变”的。
当前，房地产开发企业资金紧张已是铁的事实。普遍资金困难，普遍闹“钱慌”，的确是当前房地产开发企业面临的最大问题。从陆续公布的上市房企年报可以看出，42家A股房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元。许多房企的每股现金流都出现了巨额负数：保利地产为-7.65元、招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元等。一些上市房企的现金流为巨额负数：如金融街2007年的现金流净额为-13亿元，招商地产为-26亿元、北辰实业为-27亿元等……
在从紧的货币政策的同时，中央政府还在执行从严的土地政策。39号令，今年1月8号出台的3号文，以及“房贷新政”等，都在土地、资金等方面对房地产进行严厉调控。土地政策要求，所有建设用地的使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得按比例分期发放；土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，应坚决无偿收回；对土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费等。从紧的货币政策下，央行不但多次加息、多次提高银行存款准备金率，而且央行和银监会还明确表示将加强窗口指导，按季度考察商业银行的放贷规模，确立了银行各季度的放贷比例。证监会表示要严格审批房地产上市公司的融资计划，并且明确规定对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。《国务院2008年工作要点》明确提出，要严厉打击炒房炒地行为……无疑，央行打出上调存款准备金率和发行1080亿元央票这两记调控重拳后，房地产开发商的资金形势将更严峻，房地产开发商的资金将进一步紧张。本文作者陈真诚认为，这些都在逼迫房地产开发企业必须在“闹钱慌”的时候加快土地开发，必须加快销售，从而促使地价、房价可能继续下降。
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万科很可能再次领降新一轮房价降价：
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（工作联系作者陈真诚：上海：《国房分析咨询报告》研究组13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜）