当前房价波动起伏牵动着众多人的弦，这其中包括房贷是主要优质业务收入来源的银行，一度暴利的房地产开发商，大获其利的炒房团，安得广厦千万间的民工，经济增长点和民心工程矛盾体的政府，水涨船高的的建材商和建筑商，十年打工苦难谋一居室打工者，有人紧张，有人忧虑，有人徘徊，有人期望。

究竟中国房价是向涨还是跌？按照经典理论，商品的价格是由其价值所决定，但受供求关系影响而上下波动。我们就按照此思路来理一下中国房价走势：

我们研究对象是中国商品房，排除政策性，福利性房产，农村宅基房等。

最近几年工业化，城镇化，快速交通挤占了大量的田地，土地做为重要的生产要素之一，而且不可复制性决定了其价值地位在不断的提高，沿海城市到内陆城市梯次递减正反应这一本质，所以地价将在可预见的时期处于不断的上升，无论繁华路段还是荒原之地；中国正在从资源生产型大国向经济制造型强国转变，反应在各种矿产资源可以满足人们的需求越来越多但数量越来越少，同样人力资源也正在从简单劳动向复杂劳动转变，决定其本身成本也在不断提高，这些都决定了房产建筑成本正在提高；从成本角度来看，以郑州为例，早在２００４年，思达拿下郑州市花园路和东风路上被称郑州“地王”的一块土地，当时的每亩约１３７万元,按容积率为5的高层来计楼面每平方410元。在2006年１２月，建业住宅（中国）集团有限公司以２．８亿元的价格拍下了南阳路东、宋寨北街南一块６５亩的土地。业内人士测算表示，该地块地价已达到每亩４３０万元，折算到建筑面积中，每平方米房屋仅地价成本价已达到1290元，又创新高。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

据业内造价来看，房屋每平方米平均总成本1125元，前期工程费每平方米平均75元，建筑成本每平方米平均780元，基础设施费每平方米平均170元，公共配套设施费每平方米平均35元，其他费用每平方米平均65元。

中国商品房的产生是伴随着中国城镇化的进程而风生水起，到这几年的大红大紫。中国规模化的城市化进程从时间来说将近二十年，但从农村人口与城市人口比例来说还是7：3,离工业化国家还是很远，也就是说还需要上亿个家庭要进行城镇化迁徙；

当前政府实施货币从紧政策，让众多依靠银行资金来持续经营的房地产企业来说扼住血液大动脉，而这种政策的出台犹如“温水煮青蛙”一开始大多数房地产企业并没有意识到其危险性，在2007年甚至2008年初还是跑马圈地，高举动辄数亿元的拍地抢地，到5月份有一部分房企如梦如醒开始“一改捂盘为促销”抓紧时间回流资金，我相信2008年下半年将是众多房企血拼的时候，深圳已经是“春江水寒已先知”；当然一轮血拼过后将是面临一轮大洗牌，会有众多小企业退出或倒闭，如果在国家当前货币政策持续下去，估计18个月左右就会见分晓，2010年左右我相信大家不会看到现在这样“只要好的路段就是房地产广告牌”，当然不好的时房价也就触底了。

当前购房消费者由于受国家对再购房种种不支持政策限制，原来商品房中大面积房中高档房主要购房群体大受打击，我估计至少要有60%以上的二次购房群体会推迟或暂停购房计划；此外对于原来火热的炒房团再面临首付比例提高到40%，按谒利息提高一倍，2年内转让面临高额税负，特别是房价没有高涨的预期，自然该群体也就彻底趴下了；这两类群体原本占城市主流商品房群体的将近60%，如此一来估计我们购房群体将萎缩50%左右。

综合以上因素来看，在国家货币政策没有大的方向性变动，我相信在我们的房价在未来的数月内估计会以平均每月5%速度下跌，等待购房等着好瞧吧，当然房价跌到其成本上方为止，等库存房消耗完那么房价也将企稳，因为供应也将减少了。