“银根越紧缩，我越高兴。”刘先生说，“资金（运作）应该还有好几年可以做。”

刘先生是一位颇有身家的企业主，2005年以来，他逐渐淡出房地产行业，开始将资金投入朋友的专门做资金运作的公司，每个月获得2％的收益。这样每年资本收益是24％。

刘先生转换身份的过程，也是中国房地产业银根逐渐紧缩的过程。这个过程中，另一个群体——房地产行业的民间基金风生水起。刘先生可以算是“离乡不离土”。

霸王合同

几经劝说，刘的朋友，温州来的投资公司老总马先生坐到了记者对面。马先生对记者说：“你可以到温州去看看，最好的写字楼里，全是我们这种挂投资机构牌子的公司，全是做资金的。”

马先生原来也是做实业的，后来改为做投资。几年下来，自有资金从几千万元滚动到几亿元。他说：“2003年之前，房地产企业贷款一直很容易，到了2003年的时候，出来一个121文件，房地产行业的融资开始出现问题，121文件是一个分水岭。”

也是在2003年之后，一直做实业做得很辛苦的马先生开始关注投资行业。他说：“我有多年的从商经验，完全有能力去选项目、投项目。”

之后，他有意识的结交了更多的房地产行业朋友。他真正下定决心是在2005年。这一年也正是本轮房地产调控的小高潮。当时，整个楼市都颇为惨淡，房地产企业都缺少资金，长三角地区很多中小企业就在这时候纷纷退出了江湖。

马先生说：“当时，一位老板希望转让项目，是在江苏的一个小城市。我听了，立刻感觉时机到了，就注册了一个投资公司，开始做投资。”

那时，马先生手头的资金只有几千万元，而这个项目买下来还需要5000万元。于是，他就发动企业家朋友们，按照年利息20％借了5000万元。一年之后，这个项目顺利销售完毕，扣除所有成本，赚了3000万元。

自此以后，马先生全身心投入这一事业。2006年、2007年楼市平稳回升，让他大大赚了钱，他的自有资金也从几千元万扩充到两亿元。而且，客户对他的投资能力也逐渐信任。

他对记者说：“做投资，最主要的是控制风险。做我们这一行有两个要求：首先要有项目判断能力，其次要有资金来源。我们的自有资金肯定是不足的。我们的客户就是资金方。毫不夸张地说，我们和客户之间的合同，就是客户对我们的霸王合同，因为只有这样才能保证客户的资金安全。”

比如，合同中就有一条：马先生要用自己的房子等财产作为抵押，一旦资金出现危险，客户有权直接拿走房子，这个合同经过公证处公正，受法律保护。马先生说：“因为，如果以打官司的方式来解决纠纷，会反反复复，几年下来还不见得谁输谁赢。所以，我们就定了这么一条，只要资金不安全，客户随时可以把我们房子拿走。”

张网捕鱼

对客户的资金回报，原来是每年20％，现在则为每年24％，上涨了20％。

“资金回报要求的上涨，不完全是因为现在房地产行业资金紧张，水涨船高。”马先生说，最主要的原因是其他行业也不太景气，资金紧缺，这样就提高了资金占用的成本。资本是流动，而他们只懂、只投房地产行业，所以必须提高奖励的分量。

这部分钱是每个月直接打到客户卡里。“这样的好处是客户每年的收益，客户不主动申报的话，就不用缴纳任何税费。”马先生说：“所以，我们的资金源是越来越多。”

本文一开始提到的刘先生，就一直和马先生合作。他对记者说：“我自己也是做房地产的，他们找的项目，我都去看一下，觉得好就投资。几年下来，还是这样做资金收益最稳定，风险很低。如果做企业，要20％的年收益不是一件容易事。”他特别强调说，自己从来不炒股票。

对于项目选择，刘先生也是颇有心得。他说：“2005年刚开始时，我们选的项目主要在江苏、浙江的三四线城市，以地级市为主。这些城市的房地产市场刚开始发展，市场小，好判断，销售根本不用发愁，我们也能投得起。”而从2007年起，他们开始进入安徽、云南、江西的地级市。

对于项目的选择，马先生说，原则是锁定住宅，绝对不做商业、办公楼这些变现慢的产品。项目起码要“四证”齐全了。“有的楼都盖了一半了，就没钱了，才愿意被收购或者被参股。”

马先生说，每当要收购或者参股一个项目，都要请资金客户来看确认，一来他们是投资方，二来这些人也都是专业人士，可以对项目进行把关。收购或参股之后，一般会派去一个财务和一个“不管事”的副总，被收购方的其他一切人事都不动。“‘不管事’的副总，主要是进行专业把关，这是我们的一个重要的控制方法。”充当“不管事副总”的人，一般都很了解房地行业，这种人的存在，会对原来的老总产生一个无形的压力，迫使其认真做事。

“原来的回报要求是60％~80％，现在要求，一般是80％~100％。”

对于未来的发展，对于项目的投资回报，半晌沉思之后，马先生说：“我们也在看宏观经济形势，前两年宏观经济形势好，房地产行业的问题肯定是暂时的。如果宏观经济形势不好，房地产形势发生根本性的改变，那我们也就不敢再做这个生意了。”