关于我市物业纠纷、矛盾突出问题的 专项调研及若干建议 胡锦涛总书记在党的十七大报告中提出：“和谐社会要靠全社会共同建设。我们要紧紧依靠人民，调动一切积极因素，努力形成社会和谐人人有责、和谐社会人人共享的生动局面。”我们深圳市委、市政府《关于进一步解放思想追赶世界先进城市的决定》及《关于坚持改革开放推动科学发展努力建议中国特色社会主义示范市的若干意见》，都旗帜鲜明地指出：“建设和谐社会，完善公民有序参与和监督机制。保证人民赋予的权利始终用来为人民谋利益，确保权力正确行使，确保权力在阳光下进行。充分发挥工、青、妇组织在联系群众，反映民意等方面的重要作用，从各个层次各个领域扩大公民有序的政治参与。保障人民群众的知情权、参与权、表达权、监督权，增强决策透明度和公众参与度。” 一、物业纠纷对和谐社会是个大问题 物业管理混乱是一个全国性问题，深圳作为最先采用物业管理的城市，物业管理也出现了严重问题，如收费高、收费不服务、收费少服务，业主在小区财产和人身安全无保障，黑恶势力盛行，业主委员会成立难、运作难。政府主管部门一方面监管着物管公司的生杀大权，另一方面管着业委会出生，在两方对立的情况下，天秤倾向了物管公司，这种制度的设立给了政府个别官员以权谋私的土壤，现实中物管侵权严重，主管部门则包庇、纵容，对业主的合法诉求实行打压。大量的物管纠纷涌向法院，但由于物管条例内容简单，操作性差，部份内容违反《物权法》及《消费者权益保护法》，造成法院判案十分困难。近年来，全国各大媒体、网络对深圳物业管理的混乱状况进行了大篇幅的报道，严重影响了深圳的形象，并且这种管理混乱的现象愈演愈烈，已严重影响到老百姓安居乐业，影响到社会安定和稳定，引起了人民群众对政府管制的不满，对创建和谐社会造成极大的阻碍，因此必须从混乱的源头来解决问题。 虽然我们深圳经济特区《物管条例》于2007年10月17日修订通过，并于2008年1月1日起施行，却未达到立法的目的。物业管理问题越来越严重，业委会成立难、运作难现依然无法解决，造成了很多上访，影响社会和谐安定，究其根本原因是该条例是部门立法。人大修订时未进行调研，虽向社会征求过意见，但对于社会意见未重视，条例有的规定操作性不强，贯彻阻力仍然较大，且条例本身有违上位法之嫌，如《消法》、《物权法》、《合同法》、《行政许可法》、《行政处罚法》等。因此，本人认为应当对《条例》进行修订，在广泛听取社会意见的基础上，组织委员到社区调研，特别是投诉较多的社区和业委会搞得好的无投诉的社区，充分掌握问题实质，招标由法律界的律师起草进行修订。 新《条例》实施以来，物来管理行业比较突出的问题是 业委会成立难，也就是无业委会的问题。现在深圳仍然是大部分小区无业委会，有的小区已有二十年，现仍无业委会，如某区宁水花园1989年入伙，四年前小区业主自发组织选举成立业委会，邀请区政府住宅局监督，但区政府住宅局没有派人来，后来区政府将其业委会撤销。新条例施行后业主要求区政府住宅局组织选举，但社区工作站乱来，未经业主推荐的人被公布成筹备组成员，而有六十多业主推荐的人则榜上无名。该业主告到街道办，街道办要求停止选举，以至现在连筹备组都未成立。据了解，两年前湖南大学某知名女教授在布吉某花园购买了一套住宅，并积极推动、筹备成立小区业委会，却多次被不明身份人员拿砖头砸她的头（她怀疑是物业管理公司派人干的）。她住了几次医院后，总算是捡回了一条命。最近她把房子卖掉，回湖南老家，再也不敢在深圳安居乐业了。无业委会的后果是，物业管理无合同，管理无责任，业主家中物品和汽车被盗，物管是不赔的，告法院都无门，因为没有约定，法院不能判赔。再则收费定价无依据，现在物管的收费是由政府的物价部门规定指导价，具体收费标准由业主和物管协商定价，但没有业委会，物管根谁定价呢？物管单方面定价，业主不接受。再则，由于无业委会，小区的事务全部由物管说了算，所以导致物管侵权无人可管，业主只能以拒交管理费抗争。 二、业委会成立假，有的变成了伪业委会。 在没有业委会的情况下，小区物管可以将小区收入全部拿走，利益巨大。如成立了真业委会，物管的违法收入将化为泡影，因此，物管会想方设法阻止业委会的成立。今年新《条例》施行后又有数起物管买凶案件发生，如果实在不行要成立业委会，物管则通过买通社区工作站负责人，通过暗箱操作操控筹备组，从而达到选出假伪业委会的目的。这次我体验、控索参加自住小区莲花北村业委会小区选举就发现了问题。首选这个“筹备组”就是暗箱操作的结果，一是搞假推荐，物管通过北环中学已有的学生家的房产证复印件作为业主推荐凭证，推荐筹备组业主成员，再用这些假推荐者与真推荐者进行所谓选举，38个（真、假业主并互不认识）有28个“业主”将票集中投给其中3人并宣布3人当选。业主要求社区工作站公布推荐人与被推荐人姓名房号，工作站说是秘密拒不公布，引起业主与工作站人员打架，最后只能叫公安来才勉强平息。其实，按新《条例》当任筹备组成员只是义务，并无任何利益可言，但工作站站长这样做的目的大家一看便知。后来我通过业主推荐参选业委会委员。为了不让我参选，工作站先是搞鸿门宴，后派人到我家用信封装XXX给我，我坚决不收，他们就干脆说我不符合条件，取消我的参选资格。我作为一个市人大代表，在社会有点影响的人士他们都敢这样做，对待一般要维权的业主参选就可想而知了。（详见同事写了关于我《披肝沥胆赤子情》说明附件） 物业管理混乱表面上看起来错综复杂，而实际上并不复杂，混乱的根本原因是老子开发儿子管理，前期物管无期限，无合同也可管一二十年，无有效监督。物管侵权由来已久，侵权的根本原因是有巨大的非法利益，而侵权可以持续的根本原因是政府监管形同虚设，立法脱离实际，法律条款太不实用，特别是对业主委员会的成立，组织工作没有规范，从现有的条例规定可是看出，物管公司是一头大狮子，业委会只是一个小兔子而已，根本不是物管公司的对手。现在物管公司是一个法定组织有人、财、物，而业委会是一个四不像动物，一没有人，因为是业余的；二没有法律地位，连个社团都不是，打官司都没有一个主体资格；三是没有财产（从理论上说财产应当很多，但现实中全被物管控制），业委会要做事要么向物管讨，要么就是业主集资，所以现有的业委会根本无法开展工作。 再则要成立业委会非常困难，以深圳为例，现有的小区只有不过30%成立了业委会，而这30%的业委会我敢说这里面90%是假、伪业委会，不信可是做个调查，为何说是假、伪业委会呢？因为这些委员并不是业主选出来的，绝大部份是物管指定或居委会安排的“听话”人员，他们从不开会，更不会为业主维权，只是到年终去物管哪里领点补助或好处，如免交管理费、停车费等。 在深圳真正由维权业主发起组织选举的业委会备案困难。如碧岭华庭业主上访，打官司要求成立业委会，主管部门在拖了半年后指定街道办来处理，街道办则指定社区工作站来搞，工作站对搞业委会实行行政方式搞审批，筹备组人员由物管推荐，街道办审批。业主不服告到法院，政府街道办被判败诉，业主再自己选筹备组组织选举，拿选举材料到政府主管部门办理手续，主管部门却不予备案，至今无业委会。又如宁水花园，按法规十多年前就应当成立业委会，但物管和主管部门不管，业主自发组织起来，在社区工作站的帮助下选举出筹备组并开会决定按法规规定召开业主大会，而主管部门却要求暂停，筹备组不同意，主管部门在开业主大会前一天晚上印一千份告示说开会违法，盖上住宅局和维稳办公章，派出二十多个人员挨家挨户发放，实际上就是在破坏业主选举，业主选举后住宅局自知理亏，在区领导的干预下只好给业委会备案，然而物管公司为保住非法利益，组织小区几个侵害业主公共利益的业主出来打官司，政府的行政复议办将业委会备案撤销，主业不服告到法院，区政府败诉，但他又做一个同样的行政复议，官司打了三年，最终官司打到广东省高院，高院又维持了区政府的决定，判决过了一年半，现仍未成立业委会。 还有就是业委会成立了办不了任何事，罗湖区文华花园业委会成立了，备案也办好了，要求与物管订合同，物管为保非法利益就是不签，业委会告到法院要物管走人，法院判决驳回起诉，业委会依条例搞招标，主管部门要求备案，业委会去备案，主管部门却说要业委会全体委员通过，大家知道按现行规定，业委会只是业主大会执行机构，业主大会已表决通过招标，实际上深圳物管条例也规定要招标选聘物管，主管部门为何不给备案，现在业委会只好打官司，从成立到现在过了三年又应当换届了，业委会被主管部门卡着什么也做不了，而物管不签合同还到法院告业委会主任不交管理费，天理何在？以上种种现实情况，都是法规规定的不合理造成，所以现修改条例一定要针对目前现实状况，解决业委会选举、组织、运作问题。业委会一定要有权利和义务，而且条例要订得明确具体易操作，还要平衡。事实证明主管部门一方面管物管公司，一方面又管业委会，导致了目前物业管理侵权严重，小则造成业主拒交物管费，官司不断，大则导致深圳近年来发生业主维权被刀砍棒击二十余起的严重混乱局面（见中央人民广播电台《深圳物业管理黑幕调查》，深圳新闻网《他们触怒了谁的利益而招至横祸》）。 三、解决物业纠纷问题的对策及建议 （一）应当给业委会社团法人的地位。 没有法人资格，业委会从组织上说就不能与物管平等，从法理上讲，物业管理委托合同是平等主体之间订立的权利和义务的协议，没有主体资格，就连订物管合同的权利都不具有，更没有打官司的资格，业委会根本无法运作，现实也证明了这一点。 （二） 改业委会由民政部门登记备案。 大量的新闻报道可以看出，由主管部门一家既管物管公司又管业委会，必然导致不平衡，现在大量的案例和事实证明，主管部门根本就不管物管公司。无论是找群众举例还是新闻报道，从未听过有哪一家物管乱来被主管部门处罚过的事实，为什么会形成这样的局面呢？说穿了是一个利益问题，物管有的是钱，而业委会只是个空架子，不说别的深圳一个稍大的小区光停车费每年可收入数百万元，深圳前住宅局物管处处长就因拿物管公司的钱出国旅游下马，此外主管部门有很多人的七大姑八大姨办物业公司，在物管公司有股份，大家说他们会管谁？因此必须将业委会改由民政主管登记备案。 （三） 业委会由民政部门监督和业主监督。 一是区主管部门人数少，管物业公司都管不过来，还要管数百个业委会力不从心。而每个区都有民政局，下面还有十多个街道办的民政科，再往下还有上百个社区工作站（属民政部门指导），他们熟悉小区情况，由他们监督可行，效率大大超过区住宅主管部门。应当明确规定只能在选举这个环节进行监督，再就是业委会由业主监督，业主更关心小区，更关心自己的利益，因此立法上应当允许单个业主可以起诉业委会，才能解决实际监督问题。 （四） 给业委会放权。 众所周知，一个上千户的小区要召开一次业主大会非常困难，如果什么事都要经过业主大会表决，现实中根本操作不了，况且业委会经费有限，所以要将业委会权利扩大，才能解决根本问题。我们建议业主大会五年召开一次，业主大会只负责选举业委会，制定业委会章程和业主公约，其它所有事项均由业主委会决定并实施，也就是对业主大会实行代议制，业委会代表全体业主管理公共事务。 （五）给业委会帐号，部分人员专职化，委员实行会议补贴。 业委会必须要有人、财、物，没有这些条件业委会只不过是空架子。对一个上千户的小区，有几个专职人员维护大家利益，业主也不会反对。而据我调查一个物管公司的一个管理处在一个近千户小区就养了19个管理人员，不包括卫生、保安、绿化人员，主任工资上万元，业主委员会如把停车费收上来每年会收入上百万元，发二、三个人的工资毫无问题，再则如果业委会人员全部是尽义务，大家只有义务没有权利，久而久之必会丧失热情，现在毕竟已是市场经济，为了业主委员能彻实维护业主利益，根据权利义务一致的原则就应当给予合理报酬。 （六） 应当规定详细可操作性强的业委会选举方式，运作方式或组织方式。 现在业主委员会成立难、备案难，均与立法的空洞有密切关系，住宅局、建设局以四个字就可使业委会就成立不了，哪四个字呢？“指导、监督”。虽法律规定了“指导、监督”，但如何指导、监督却不明确，现实中形成了住宅局、建设局官员的话都成了法律，你不听他们的就是不听指导、监督，就是违法，所以必须详尽规定业委会如何发起？如何成立筹备组？如何选举？如何备案？业委会决议如何表决？街道办不组织选举如何救济等等？现实问题是建设、住宅街道办、工作站部门把权，他们不组织选举，你要组织就是非法，不给备案，不给招标等等，因此有必要明确这方面的规定。 （七） 没有业委会没有合同，物管不得赢利，只能收取成本，前期物管应有期限。 没有业委会业主与物管必然没有合同，没有合同物管就没有义务，从法理上讲，没有约定的“服务”属于无因管理，而无因管理管理人是不得盈利的。没有义务物管凭什么可以收费盈利，现在很多小区只收到50%的物管费就是没有合同的结果，而现在物管最希望的就是没有业委会，因为法律给了他们强制管理的条件，物管条例规定前期物管可收费是物管公司不帮助业主成立业委会的主因，不帮就算了，业主出来搞业委会，他们千方百计地阻挠、破坏，雇凶砍杀热心业主，黑社会光天化日之下，追砍投票业主（见南方都市报报道—南山区鸿瑞花园选举），因为没有业委会，他们照样收钱盈利，没有任何监督，所以深圳很多入伙十多年的小区都没有业委会，而十多年的小区破破烂烂需要维修，物管根本就不维修，物管每年在小区收到的数千万元（除部份成本外）都成了物业管理利润（如开发商留下购房总额比例的保障金、维修金、外墙金等一大笔），到头来由政府拿纳税人的钱来维修私人住宅（如深圳碧波花园、宁水花园外墙粉刷政府出资一百余万元）。因此条例应当规定没有成立业委会的小区，物管不得赢利，业委会成立后，物管将成本交业委会审计后，由业主按成本价交费，这样小区再不会有因业主搞业委会被打破头，砍残身的案子出现。相反，物管和发展商会千方百计的成立业委会，至少不会再破坏业委会选举了。再则规定前期物管最多二年，也可以解决这个问题。 （八） 不交物管费，不能当委员的问题不能一刀切。 我认为业委会合法成立，业委会与物管订立了合同，业主不交物管费当然不能当委员，因为你不履行业主义务。但是我们坚决反对不设前提条件的规定，不交物管费的业主就不能当委员的规定，因为现在不交费的业主都是有权利意识的业主，你没有让他参加选举，你没有业委会，你没有同业委会订立合同，你自定价格，你将小区收到的钱大部份拿走，业主在小区被打，家里财产被盗你不管也不赔，你侵害业主公共利益，你服务好坏一个样，我当然有权不交费，所以立法应当规定小区已依法成立了业委会，业委会依法同物管订立了合同，在此前提下，不交费的业主才不能当委员。本来一个小区热心公共事务，有权利意识的业主就少，立法不分青红皂白地将这些业主挡在业委会外，这个小区选出来的业委会以后会怎样？大家可想而知，再则，群众的眼睛是雪亮的，这个业主从来不关心公共利益，用不着立法来规定他不能当委员，业主的票是不会投给他的，因为他没有一点公共意识。有人认为物管没有合同也在管，不交费的业主侵害了交费业主的利益，我认为这样的说法是错误的，说这样话的业主请想一下，大家交的费全部用在大家身上吗？你审计过物管的帐吗？现在哪一家物管是慈善机构，不要我说地球人都知道物管公司是盈利为目的的经营单位，追求利益最大化是他们的根本宗旨，在没有任何监督的情况下，当然会用最小的成本来获取最大的利益，有人会说物管公司收到的钱少了，物业管理质量标准就会下降，大家可以问一问你，一个从来没有与他订立过合同，根本就没有与他约定过标准，没有标准质量下降的话怎么可以算得出来？没有合同，没有业委会不交费业主侵害的只是物管利益，所以交不交物管费不应当成为当委员的前提条件，他没有交费，应由物管和他通过诉讼解决，他当上委员后，业委会与物管订立了合同他还不交费，立法可以规定他丧失委员资格。再则，立法规定剥夺“欠费人”被选举权也解决不了欠费问题。因为一个千户小区，选委员也就不超过10余人，而真正赖费不交费者根本就不会参选。所以立法这样规定只是限制了有权利意识愿意承担公共义务的业主当选。把这些人排除在外，选出的业委会大家可想而知，如业委会不作为，这样业主又会拒交费，矛盾仍未解决。 （九） 选聘物管、业主大会有权决定招标还是协议决定。 大家知道，深圳物管条例出台至今有十二年了，配套规定了选物管要通过招标方式选聘，但大家看看深圳有数千个小区有物管的有几个是招标的，招标既然是强制性的，就不应再规定业主大会投票表决，再就是怎么样招标？由谁来招？由谁来评标？谁来启动？招标要不要备案？备案的条件和内容？深圳一个小区业委会成立了三年，物管不签合同，业委会要招标政府不给备案，招标无法进行，三年来业委会做不了任何事，这次修改一定要调研解决这个问题。现在一般的住宅小区，产权均为私人所有，小区选聘物管是小区业主自己的私人事务，没有必要规定一定要招标选聘，事实上《招标投标法》中规定必须招标的只有：基础设施、公用事业、关系社会公共利益、公共安全及国家投资、融资项目和外国政府贷款、援助项目，而国务院《物管条例》中也没有规定业主选聘物管要招标，有人说不招标，小区可能会乱，其实不然，立法规定一个委员负责制就可以了，出了问题有人负责，如委员受贿、侵占用法律手段完全可以解决问题。 （十） 应当明确规定业委会选举、运作以及与物管单位发生纠纷的法律救济途径。 现在深圳成立了业委会不到30%，而这30%的业委会中有90%未经过业主选举而成立的，由于绝大部分小区没有成立业委会或者是伪业委会，物管侵权业主得不到救济，绝大部分业主只能选择不交物管费进行抗争，因为法律没有规定业主救济的途径，所以立法必须规定街道办不组织业主选举，出台对遭到包揽选举或虚假选举的受害业主的司法救济途径，以及对虚假选举的法律惩罚措施和对合法选出的业委会进行司法保护。我们认为没有一个依法公正公平而选出的业委会，不给业主一个合法的申诉途径，小区将不会有民主自治，既没有公正，就不会有和谐。 物业纠纷和业主被打的流血的事件屡屡发生，这个顽症和老大难的问题，关键就是利益。有一些街道办的领导及其下属社区工作站负责人与开发商的物业公司互相勾结，形成一股庞大的势力，想方设法来操纵所谓的业委会，形成既得利益链条关系。有的区政府对损害业主利益的事件却听之任之，听取涉事街道办的片面汇报，导致对物管侵权包庇纵容迁就。因此，建议市委、市人大、市政府应高度重视，下大力气积极深入调查研究，坚决铲除这种恶劣行为的生存土壤。借鉴香港业主立案法团的《香港建筑物业管理条例》第七条至34B以及附件3，对业主立案社团的成立、地位、权力与权利、义务、财务、工作程序等做出了非常详细的规定，由管理委员会在其被委托组成一个社团。用法制的途径，制止政府建设、住宅、街道办、社区工作站等部门的人为干预影响社会和谐的行为，让我市的物业管理迈上社区民主自治的规范化、法制化的轨道上来。为实现社会主义示范市的任务打下良好的坚实基础。 二00八年八月十三日