刘国宏：25家地产上市公司负债超警戒线，该救吗？
我们姑且不论这八条建议的合理性与可行性，还是先说说房地产上市公司的负债因素吧！究竟地产开发商的风险由谁来承担？老百姓乎？国家财政乎？
首先，房价应该降下来，这是救地产商得唯一出路。至于加大政策宣传、.指导房价、.房地产开发商信息披露制度、建议房地产开发商在季报中加入空置率、建筑面积、销售面积等房地产数据、.放宽第二套住房、.政策宜一步到位、妥善安置企业裁员、调整土地政策、建议土地拍卖不仅根据价格、还要根据评定的开发商实力、调整土地出让金的征收方式，这些措施都是为降价配套而已。我明白高鹏、董纪昌、王雯珺、汪成豪等中国科学院专家的用心，只是他们不敢说明白：降房价。
25家地产上市公司负债超警戒线，那几万家没有上市的房地产企业呢？它们的负债状况如何？显然不只是超警戒线这么简单，要知道，相当多的地产开发商都是几百万就启动大项目的，还有一批开发商仅凭一纸批文、一块尚未交地价的土地就起家的。我相信，这轮金融危机带动的经济紧缩，将会让一大批“白手贷款”的开发商显山露水。“只有退潮了，才可以看出谁在裸泳”！
在房地产严重趋热的2005－2008年，深圳、上海、北京等地的房价都 打着滚往上翻。短短2年多的时间，全国很多地方的房价都翻了32倍甚至5－10倍！那些开发商、炒地商、炒楼人都在这场“全民房运”中获得了让西方经济界匪夷所思的暴利。在这个令全球惊讶的房地产热潮中，全国有能力的人都往房地产里扎，于是地产开发商拼命地圈地、疯狂地从银行融资，凡是地产商，大都感觉自己超越比尔盖茨就在明天！笔者曾出任过多家地产企业的融资顾问，深知其中的暴利――――在深圳，2006－2007年的新楼盘，依照综合成本算，大都可以获得80％以上的利润，并且部分楼盘的利润在100％以上。如果单以地产商实际投入的资金成本来算，其利润是极为惊人的。正是在如此利益驱动下，多数银行完全抛弃了地产的风险因素，大肆给盲目扩张的开发商提供充足的资金，开发商们更是信心膨胀。要知道，开发了那么多的房子，除了那些急需居家而有经济实力的消费者之外，中国有多少人可以买得起房子？在一大批消费者沦为房奴之后，地产商联合炒家却暗自窃喜地按吨位数钞票！
据笔者掌握的数据来看，深圳超过40％的房产存量在炒家手里（如果把单一家庭的4套以上的房产都归于“投资”的话，这个比例将超过60％）。如此境况，风险的叠加将导致严重的金融危机和社会问题！但是，开发商们并没有在意这些，只要房价继续涨，对它们而言，一切都不重要。那些炒家自然不甘寂寞，不断地联合媒体制造“绝版”、“供不应求”的虚假舆论，诱导公众哄抬价格。令人发指的是，就在深圳房价久盘不跌？“死扛”难撑、成交极为清淡的
在“刚性需求”、“房价未来10年持续上涨”的恶意舆论引导下，房价继续高歌猛进！可以说，道德沦丧的媒体、片面追求虚夸政绩的地方政府、贪得无厌的开发商、欲望膨胀的炒家、不明就里的消费者，一起推动了全球绝无仅有的房价“大跃进”！
地球人都知道，中国的房价极端离谱，不跌下去，天理难容。明白这个道理的万科老总石首先带头降价，这是地产商中少有的懂趋势的老总。我想说，让房价跌得更猛烈些吧！让任志强之流去死扛吧！
附：
25房企资产负债率超警戒线
昨日高鹏、王雯珺等接受《每日经济新闻》采访时认为，自2007年至今我国房地产市场持续低迷，基本进入了周期性调整阶段，房地产商的形势也不容乐观。
根据上交所、深交所上市房地产企业的三季报数据，2008年前三季度净利润同比下降的企业有42家，同比上升的企业有60家。在港交所上市的房地产企业半年报显示，2008年上半年净利润同比下降的企业有45家，同比上升的企业有42家。
中科院研究生院管理学院房地产研究小组根据已披露的房企上市公司三季报统计，2008年63家房企负债水平高于50％，包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债率在70％的警戒线之上。2008年以来我国房地产企业平均速动比率一直在100％以下，且有逐渐下降的趋势。此外，在已披露数据的93家中，每股经营现金流有65家为负值。
上述中科院专家认为，“基于以上数据，我们难以否认我国房地产企业总体背负资金链压力，存在一定的偿债风险。”
据三季报显示，87家有数据的企业中，48家企业的净资产收益率同比下降，即有超过一半的房地产企业盈利能力显著下降。51家房地产企业的总资产周转率同比显著下降，39家同比上升。即大多数房地产企业的销售能力和资产利用率下降。
开发商和购房者矛盾之困
据悉，针对次贷危机下的房地产市场，多个部门纷纷制定土地、金融、税收、财政等各方面相关政策来扭转房地产颓势。
高鹏、王雯珺等认为，这些政策就房地产开发商和购房者之间的矛盾来看，并未根本解决。房地产开发商目前不敢降价的原因有如下4条：
1.潜规则：参考同区域、同档次楼盘定价，谁也不会轻易降价“离群”太远；2.自救：开发商可以推出少量特价房来试探消费者，再一点一点提高房价，从而自救；3.代价：如若降价，前期高价购房者必将控告开发商，极度影响公司品牌价值；4.难言之隐：房地产过热时期，开发商吸纳土地的价格过高；如若不降又无法及时回笼资金，陷入两难局面。
虽然开发商采取了一系列的措施进行促销，但购房者还是持观望态度。王雯珺等专家调查发现，就购房者而言，目前持币待观的主要原因有如下7条：
1.国际金融危机对我国经济的冲击导致部分企业及个人受损;2.针对开发商经营现状，购房者对开发商降价心理预期过高；3.投机炒房人出逃日益增多，二手房备受青睐；4.房地产供大于求的现状将延续；5.建材、土地、人力等成本大幅下降，房地产成本大幅缩水；6.银行拍卖房屋增多，购房者低价淘到满意住房成为可能；7.政策力度将逐渐加大，购房人预期将从新政中得益。
专家呼吁政策一步到位
上述专家建议政策宜一步到位，反复增加的政策力度只会带给市场更为浓厚的观望气氛。在此关头，适用重招狠招，一步到位，让购房者排除疑虑。
高鹏、王雯珺等专家共提出8条具体建议：1.加大政策宣传；2.指导房价；3.房地产开发商信息披露制度。建议房地产开发商在季报中加入空置率、建筑面积、销售面积等房地产数据；4.放宽第二套住房；5.政策宜一步到位；6.妥善安置企业裁员；7.调整土地政策。建议土地拍卖不仅根据价格，还要根据评定的开发商实力；8.调整土地出让金的征收方式。