积极参与旧改建设 助力省会“大变样”
卓达联手亿嘉成功并购花园村旧改企业与项目
——新闻发布会上卓达集团总裁杨卓舒答记者问
继二十天前两次成功并购之后，卓达第三次并购成功。卓达联手亿嘉成功并购河北怡都房地产公司及其运作的城中村改造花园村项目。1月14日下午，新闻发布会在卓达太阳城国际俱乐部隆重举行。据悉，目前花园村改造项目已拆平，按原有约定还有26个月村民返迁即将到期，卓达与亿嘉决心立即开工，争分夺秒，做返迁房最快建设单位，以项目建设全力支持省会“三年大变样”。
在新闻发布会现场，有关人士表示，有了卓达集团和亿嘉这样的大企业加入进来，必将有力推动该项目的建设进程，提升该项目的品质，为省会三年大变样增光添彩。
花园村隶属于长安区，是省会三年大变样的重点改造对象。该改造项目位于新浩城小区以东，拆迁前的花园村房屋低矮破旧、街巷狭窄、环境杂乱、配套设施不全，与省会城市的整体形象严重不符，村民要求改造花园村的呼声强烈。花园村改造工程于去年3月29日启动，目前已拆平。
改造方案显示，该项目居住区规划总用地23.6公顷，总建筑面积60余万平方米，其中回迁区建筑面积20万平方米，商品房区建筑面积40余万平方米，建成后区内道路通畅，环境优美，配套设施齐全，将极大地提升长安区的整体形象，改善花园村及周边居民的生活环境。
据了解，本次并购是自中央发布一系列扶持房地产新政以来，卓达集团的第三次出手，去年底，卓达集团同时在山东和本地作为国内第一家房地产企业成功并购了文登张家埠新港工程有限公司和石家庄市旺都房地产开发有限公司、北京昌腾房地产开发有限公司三家企业，涉及省会三个城中村改造项目及一个外埠港口建设项目。本次并购新闻发布会上，卓达集团总裁杨卓舒坚定地表示，将争分夺秒，全速施工，保证村民及时返迁。
据介绍，自三年大变样工作启动以来，卓达集团响应省市政府号召，参与了十多个旧改项目，目前，有多个项目进展顺利，开工在即。卓达集团项目总公司经理刘军表示，花园村改造项目前期手续完备，项目手续交接完毕之后，即可投入开工建设。
当前，企业尽公民责任、企业爱国、爱河北、爱省会，最集中的表现就是大干快上，加速发展。作为有实力和信誉的大型民营企业，卓达成功并购企业和项目，就是贯彻党中央、国务院最近一个时期以来关于房地产一系列新政的具体举措之一
记 者：继日前卓达集团在本地和山东同时成功并购三家企业之后，今天又一次在省会成功并购我市花园村旧改项目，请杨总介绍一下并购项目的情况。
杨 总： 20天后的今天，我们又一次进行并购，被并购的企业叫河北怡都房地产公司，其所从事的项目是花园村旧城改造。花园村所在的位置在和平路以北，建设大街以东，二环路以南，是属于城区中心地带的一个旧村。目前95％以上的旧村已经拆迁完毕，按照进行旧改的规定，还有26个月，农民就要返迁上楼。26个月达到居住条件，时间是非常非常紧张。
20天前我们并购的企业，也都从事着旧村改造，但是拆迁进度远远没有花园村这么快。政府不断地出台一些政策，包括媒体的报道不停地公布各种相关的措施，全力以赴促进返迁房的开工建设。我们是在这个背景下，兼并了花园村旧村改造这个项目，和我们联手从事兼并的，还有河北亿嘉房地产公司。
这个项目对于卓达来说，是第一次在主城区，在繁荣地带，有了我们自己开发的楼盘。这里距北国商场、人民医院、妇产科医院，以及国际大厦、世贸、博物馆，骑自行车只需要十分钟，开车几分钟就可以到达，交通便捷，四通八达，处于城市第一圈繁荣范围之内。卓达在省会创办已经16个年头了，我们把刚才花园村称之为一环以内的项目，这是卓达在本地的第一个。第二，我们虽然兼并了两个企业，但是已经拆完的村子，这是我们第一个接手，而且一接手就面临着时间十分紧迫的状况，所以卓达集团和亿嘉房地产公司用来建返迁房的时间，应该是用分秒来计的，如果不用国家特级大队施工单位，如果不是倒排工时，如果不是有充足的建设资金，就是我讲的连年节时间都用上，也注定不能如期让被迁户搬上新楼，所以我们感到责任重大，压力由之而生。我们一经接手，就绝不让工程进度在我们手上耽搁一天、一个小时。从明天早上起，我们将把工程现场进度如实录像，做备忘，每天都有工程日志。我们要做省会所有反迁房建设进度最快单位，要抢当第一。为了接这个项目，我们特别预留了施工单位。大家知道时进年关，很多农民工着急返乡，我们都以三倍的工资留下建筑公司，包括所有的设备等等，成本都是倍数的增加。如果时间不是十分紧迫，我们就不会抢年前这几天签约。
记 者：经济处于下行时期，卓达却在年前并购了三家企业，现在又运作这个项目，是一种什么样的考虑？
杨 总：凡事一利一弊，卓达的运作特点之一就是反周期。以这次兼并为例，如果是好年景，对方也是不会出手的。那么我们接这些项目，如果就一个或者两个，就走不出这样一个怪圈。因为我们手上备有十几个项目，由于项目多，我们就可以把它统筹考虑，分轻重缓急，有的项目我们可以做得急一些，有的项目做得稍缓一些。因为市场已经到了谷底，两个月来，党中央和国务院抓经济力度如此之大，经济已经在某些领域明显复苏，比如说基本建设等等领域。
党中央、国务院再一次明确房地产是支柱产业，而且国务院连着召开了两次常务会，第一次有许多内容是扶持房地产的，第二次是专门针对房地产的。在这期间由国务院办公厅两次发具体行为指导规范、具体章程，专门针对房地产。这都十分利于2009年房地产发展，尤其全国对住宅的刚性需求是巨大的，我国现在将近5亿人居住在城镇，人均居住面积大约是20平方米，那么准小康社会是多少呢？是40平方米。也就是说，加上每年从农村转移到城市的人口，中国房地产以现在的年开发量，至少要干三十年。
我们在接手项目的时候，充分考虑这些大的背景因素，同时我们在这次接手项目范围之内就潜藏着巨大的市场，这一带已经很少有新开发的楼盘，过去建的楼已经基本卖掉了80％—90％，甚至95％。所以不论从大的背景，还是具体的市场环境来说，这是我们接这个楼盘最重要的依据，因为它的市场潜力是巨大的。如果没有市场，再廉价的项目也是负担，而我们其他的项目，按照它的分布，当地都有相当大的潜在市场。由于卓达拥有成群的项目，加上我们特有的物业品牌，所以我们接项目同时就等于占有了市场，占有了相当大的市场份额。所以从宏观看，如果没能力则罢，如果有能力，现在正是接项目最好时期。从市场准备看，现在不把握机会，等市场复苏之后，再抢项目就晚了。
在当前的经济形势下，党中央、国务院动员全国力量加快经济发展，以抵御国际上的金融风暴，稳定社会，促进新一轮经济增长。在这样一个大背景下，我们经过数月，有的是经过一年多的运作，比如我们在元旦前成功地并购了北京昌腾房地产公司、石家庄市旺都房地产公司。这两家公司在石家庄已经运作了多年，并且手上都有旧村改造项目，而且已经接近全面动工。
在省会三年大变样的建设当中，有一些企业经过努力，完成了项目的前期准备。但是由于特殊的经济时期出现了资金短缺，仅靠一家之力难以使项目向前发展。我们卓达集团积极主动和这些企业建立战略合作伙伴关系，由合作走到兼并，这样做非常有利于迅速推进项目建设，非常有利于省会三年大变样。今天，举行新闻发布会，也是贯彻中央、国务院最近一个时期以来关于房地产的一系列利好政策的具体措施。这对我们卓达、对整个房地产业、对省会三年大变样建设都是强有力的推动。
在当前，企业尽公民责任、企业爱国，最集中的表现就是大干快上，加速发展，以抵御国际金融风暴，以巩固我国的经济实力和基础。
记者：我想问一下，花园村改造项目作为三年大变样的重点项目，卓达并购这个项目除了您已经介绍的这些优势外，还有什么特别的优势，请您介绍一下。
杨总：有的内容刚才已经讲到了，不再重述。当然也包括它将是同等时间内建设速度最快的，我们也当然会使用全国最优秀的建设公司，我们当然会确保它的质量全部是优质的。更重要的是，我们将把卓达的物业带进去，省会有11万人置业、安家，包括从业在卓达，对卓达的物业应该说是有口皆碑，因为我们竭尽全力了，我们问心无愧了，每年物业都获全国大奖，每次获大奖后都要找三百条以上的差距。每年年初找，年末找，那是16年千辛万苦积累下来的。卓达文化不仅教化了我们职工自身和我们职工几代人，而且深深影响了我们的住户。离开物业，房子没有任何价值。我说了，世界上只有这样一种商品有这样的特殊属性，它不能独立存在，它必须有物业。卓达房子卖得快，很重要一条就是人们冲着卓达物业。现在省会有几十个小区希望我们接过来。其中有一个，我们的物业总经理到那儿一看实在不能接，那锅炉已经烂了，95％的人不交暖气费 这也是实在没办法。有一些小区，对自己的物业管理怨声载道，总说你看人家卓达的物业多好，现在也正和我们洽谈，希望我们接管，所以物业品牌是性价比，在房子上这是最重要的一条。再一个，很多旧区改造都遇到一个共同的尴尬问题，就是返迁房和商品房。这两类人群在一起居住，我们有过这样的经验。对旧城改造的村子，把我们的爱心给予他们，把我们的物业给予他们，感化他们，尊重他们，爱护他们，通过我们的物业、文化，通过我们付出爱心，帮村里建一些公共设施，扶贫，安置就业等等这一系列，使它能够成为非常友善的邻居，这将是我们在旧村改造中一大亮点。当然至于说房子设计得多么好，这些只要有钱花钱都可以做到，这里我就不一一说了。
资金被有效地使用，被有效地充分地放大，那才代表先进的生产力。兼并重组，实际上就是被兼并企业付出了前期，我们在第二个阶段开始进入，接着第二接力棒往下跑
记 者：据我了解，在现在的经济形势下，在中央有关鼓励房地产企业进行并购重组、给予特殊的政策下，卓达是国内第一家，一举并购三家房地产公司和一个特种海港建设公司的大企业，这次又并购了花园村项目。在如此短的时间内，在本地和山东连续并购企业，在一定程度上，这表明了卓达的实力，也表明卓达在加速发展。
杨 总：我们国家遇到了特殊的经济时期，总理在2008年夏天讲的话里，“60年来从来没有遇到过的困难”，这个困难如果用我们更通俗的话说，就是缺钱。要是哪个企业都不缺钱，外贸企业就不会倒闭那么多，就不会有那么多下岗的员工，都不缺钱，就不会有那么多工程停工。如果都不缺钱，人们就感觉不到物价上涨，就不会有通胀的压力。
这是讲经济形势不好的时候，经济形势好的时候，企业也将永远缺钱，只要它是企业。在生产力的构成中，资金是非常重要的一个元素。这个资源被有效地使用，被有效地充分地放大，那才代表先进的生产力。所以作为企业，乃至一个国家，无论经济形势好，还是经济形势不好，资金永远是越多越不够用。企业、国家都是如此。
卓达做这么大的事情，怎么解决资金问题？同样的资金，做的事情的效果是不一样的，于是就体现出效益的问题，体现出生产力的先进和落后的问题。比如说我们此前兼并的两个房地产企业，它们前期已经分别垫付了1个多亿资金，做了大量的工作，但是它把钱花光了，再往下走不动了。我说兼并重组，实际上就是它付出了前期，我们在第二个阶段开始进入，接着第二接力棒往下跑，我们接了项目就可以开工建设。
所以我们现在是等于与被兼并的公司合作，在共同完成一个项目。那么为什么要兼并呢？因为合作的方式有多种，既然是房地产项目，那么这些公司都非常认同卓达和卓达物业的品牌，因为商品是要卖的，卖就涉及到物业管理，在物业服务上、物业品牌上，卓达是一流的，我们是河北省唯一一家的国家一级资质物业，并且在全国形成了独一无二的福利半福利的模式。我们兼并组织到一起了，使用卓达的品牌，一经具备条件，房子卖得快。
如何把资金用到最恰当、最极致的位置？我曾经讲过“一瓢水”理论，有生活阅历的人都知道，有一种机井，一根管子插在地下，有个压把，不停地压，就不停地出水。放了一夜之后，需要倒一瓢水进去，紧接着压几下，水就源源不断地开始往外出，从早晨可以压到晚上，要是昼夜不停地压，它就昼夜不停地流。有效地使用资金，就是用“一瓢水”来做比喻。如果这井水在源源不断地流，你端这瓢水没有意义；如果地下是个黑洞，这一瓢水倒进去也没有任何意义。哈佛商学院教科书讲，什么叫企业？把资源从产出较低的位置向产出较高的位置转移，这叫企业。如果投入10个亿，只能赚1个亿，那是落后生产力。完全靠钱？那就是高消耗。所以说同样用钱，效益是不一样的，那就是我们能够把最少的资金用在产出最大的位置上。
因此说资金是重要的资源，但是并不是第一的，也不是第二的。没有资金肯定不行，但是文化、品牌、团队、智力等其他因素含量越大，相对需要资金量越少。这就犹如战争，没兵打不了仗，但是兵员多少不是战争胜负的唯一因素。
记 者：您怎么理解国办十三条“支持房地产开发企业合理的融资需求，对那些有实力、守信用的大企业要给予一些特殊的支持”？
杨 总：这一个多月来国务院两次常务会，还有国务院办公厅的两个具体文件共四十三条，加上中央工作会议，这五次重要的会议都一再讲，引导、鼓励企业进行多种形式的合理融资。
中央、国务院文件讲合理融资，我认为合理应具有三个条件：第一，你要有100亿资产，你融来几亿资，这绝对是安全的。第二，资金用在正地方上，用在开发建设上。第三，有良好的业绩，能够产出，产出以后你好给人家资金回报。
现在有些省份种类非常繁多的民间融资机构与方式，像雨后春笋一般，在中央新政公布后产生。所以说关键是在于你拿钱干什么，你能不能还上钱，能不能有效益，做的是不是正经事，你有没有足够的资产。
很多省份铺天盖地在做，搞生机勃勃的大建设，难道我们啥都不做，大家都等着？但是也不能乱来，没有良性资产的就不能融资去。所以我认为，有关部门应该给予规范，有一系列的说法，这样它就是积极的，就是利于建设的。现在老百姓把钱拿出来消费就是爱国，就是支持房地产发展，这是我的一个命题。
记 者：上次新闻发布会您讲到危机问题，有危的时候就有机遇，现在看起来杨总不但对这个问题理解的深，而且在执行上也非常果断，那您怎么掌控速度和风险？
杨 总：关于如何控制风险的问题，没有定律，运用之妙存乎一心，有时候高速度就是稳健。波音747 速度达到276公里才能起飞，否则不能离开地面就完了，所以速度就是它的稳健。有一种概念叫做失重，速度就是他的安全，没有速度就没有安全，就像火箭升空似的，没有升空的速度，挣脱不了地球引力上去就摔下来。所以说在特定条件下，高速度是一种安全。世界经济和中国经济问题都出在了速度太慢上，速度和效率又链在一起，没有速度就没有效率，有时候高速度本身就是安全。
世界上任何事情都有风险，但是风险有两个因素，一个是几率，我以乘飞机为例，都要买保险，但是谁能相信我上去就摔下来？它也有风险，但是风险非常小。稳健是必要的，但是稳健不等于慢，稳健表现形式有的时候就是快，有的时候就是进，就像在战场上，有时候要退，但是有的时候不退反进，卓达现在就是这样，趁势前进。
我们国家现在处在一个特殊的阶段，应该是全民建立信心，共同努力加快经济发展，中央这一系列新政，对整个国民经济起着非常重要的推动作用和方向引导作用。在新一轮增长中，低谷期投入的必将是受益者
记 者：当前国家政策非常密集，有很多利好房地产的新政，这给房地产企业的发展带来了很好的机遇，我想请杨总阐述一下，卓达目前面临有哪些很好的机遇？
杨 总：中央这一系列政策，对整个国民经济起着非常重要的推动作用和方向引导作用。我为什么先讲整个国民经济呢？因为整个国民经济如果不好，房地产是绝对好不了的；如果整个国民经济好了，房地产也坏不了。宏观调控无论怎么调控房地产，如果整个国民经济生机勃勃，房地产仍然会很热。如果你仅保房地产一家，其他行业都萧条，房地产也保不住，因为大家手里没钱，就买不了房子。所以大背景对整个国家经济、对整个房地产业，对所有的企业来说，都是利好的。
说到卓达，我想首先这是一轮新的房地产发展机遇，而我们卓达恰好在低谷期，通过反周期的运作，拿到了大量的优质项目，而这些优质项目的开发期是两年、三年、五年。这新的一轮发展，这个周期，一般地说是5—7年，也就是说，我们在低谷期投入了，那就再一次证明盈利已经开始，因为最低的成本进入，选择了最好的项目，现在一切都开始往上走，盈利就已经开始。可以预见，在这次新一轮的增长中，卓达必将是最大的受益者。概而言之，在低谷期进入的企业，现在都开始获利了。
记 者：现在一些消费者认为城中村改造会有一些房产上市，于是他们就认为2009年房价可能会下降，您预期在多方因素作用下，明年房地产的价格会有所体现出来吗？什么时间是一个很好的买房时机呢？
杨 总：最好的时机就是现在。我们国家现在处在一个特殊的阶段，应该是全民建立信心，共同努力加快经济发展，抗拒国际上的金融风暴。
关于房价的问题。大家知道，中央决定增加4万亿投资，实际上没等4万亿出来，全国就已经引爆了十几万亿投资，现在超过了二十几万亿，各地好像一夜之间钱突然多了起来，光河北省一下子上马16条高速公路，而且河北还不是上得最多的，马上全国几十万亿开始动了起来，这都需要钢材、水泥，需要大工业生产。立刻，所有建材价格开始上涨。有的房地产公司会想，不降也是死，还不如降点，捞点是点。那样的小区你敢住吗？谁来接物业？房子这种商品不能独立使用，它不像买车，你买了再好的车，副驾驶位置不能给你配个技师，有保修店就完事了。房子不行，没有物业，就不具有使用价值。
关于房价的问题。个别楼盘实在干不动的，会有降价，但整体上肯定大涨。而且我可以告诉大家，2008年第三季度全国70个城市的房价同比的涨幅也在1.2％—1.6％之间，只是涨幅小，不像往年涨得那么多而已。说泡沫，我曾经讲过，一桶米里倒了一点水，那叫米湿了。有点水，它还是一桶米。泡沫，每年中国多少农村人口大量往城里转？城里有多少人口需要改善住房条件？哪有什么泡沫呀？所以说中国房地产没有什么所谓的泡沫，只是不够。房价高这是一个常识，就像猪肉贵，那是因为猪少。房子贵，还是因为房子太少，需要的多，所以房价是必涨的。
我一直讲，买跌是最划算的；你买涨，涨到顶的时候就开始往下滑了，你买什么涨？事物都是马鞍型、螺旋式上升，这是个规律。