年底围地::38宗地推出“史上最豪土地盛宴”
政府“抢钱”和开发商“圈地”大猜测
2009年，楼市最火爆的不是房价，是土地。房价上涨，地王不断出现，国进民退。地价越来越高，而地王越来越多，政府推地速度越来越快。市场供应越来越少，土地供应越来越大，但是房价越来越高，开发商越来越储备土地不动工，等待地价推动房价和地皮上涨时，再开发。所以，楼市最大的问题不是房价上涨问题，是土地问题。土地供应和地价影响着市场供应和房价是否上涨及开发商开发速度，另外是影响着楼市政策调整的趋势。
2008年，受金融危机影响，楼市量价齐降，购房者持币观望。受到楼市一片萧条和银行贷款收紧及开发商自有资金35%的限制，另外是房价下降，需求受到高房价透支，投资市场受到限外令和经济危机影响，广州土地市场频繁遭遇被流拍和底价成交或者冷场，导致开发商对楼市和土地市场没信心，结果基本上对土地拍卖不看好。
2009年上半年随着中国政府和广东15条拯救楼市政策出台，在金融和税费及购买门槛上给以重大优惠，同时开发商也不惜下降房价，以换取大量资金运作项目或者解决公司内部财政危机，或者是防止资金链破裂，跑步销售。而在政策和利好影响下，刚性需求得到瞬间爆发，3月楼市就显示小阳春楼市，房价小幅度下降，而成交月月上涨。土地市场又开始出现回暖的痕迹，广州市政府部门又开始有推地的新闻或者公告放出，而开发商拿地的热情也蠢蠢欲动，特别是需要上市和融资及土地储备的开发商，更是活跃起来，政府也为完成2008年没有推地完成的目标而做准备。
2009年3月，受到银行信贷和限外令放松及开发商自有资金下降到20%影响，另外是政府拯救楼市的利好因素下，开发商为了挽回在前4个月因下降房价而损失的资金，到2009年5月起，开发商开始大幅度上涨房价，甚至出现捂盘和变相收取违规诚意金，目的是上涨房价，控制销售速度。5月广州政府相关部门也推了几块土地，反应不错，开发商抢夺土地也是不客气，主要是对市场和楼市有信心。2009年6月-10月，广州楼市出现价升量降，一直持续到11月份，而广州政府相关部门也加快土地步伐，基本上每次推地吸引着各个大房企抢夺，例如大学城，四块土地基本上成了地王。
2009年12月广州政府相关部门同时把38宗地块推出，可堪称为“史上最豪土地盛宴”，38块土地总面积达到584.1872万M2。根据广州市国土资源和房屋管理局的公告显示，截止11月24日，广州市将在12月推出38宗地块，平均每三天将举行一次土地拍卖会，出让的建筑面积更是达惊人的5841872平方米。可以预测到，广东20强及外来房企将掀起史上最大“圈地围地”新高潮。
因此，对政府突推584万M2“抢钱”和开发商圈地进行大猜测，其实广州政府相关部门本次一下推出如此大面积土地是有原因的。
首先，广州2009年推地任务是2.5平方公里。上半年推地一直很少，因此下半年开始加大推大力度。2008年整年受到金融危机和市场萧条及开发商损失对市场信心影响，广州市国土资源和房屋管理局在2008年推地未推到推地目标之中的三分之二，现在又到2009年年底了，因此，本次一下推出38块土地，总面积达到584.1872万M2，是为了完成2008年剩余的部分和2009年推地目标。以免错过目前广州楼市利好的政策及其他因素情况下。
数据显示,近两年,广州已累计收回闲置土地近27平方公里,其中居住类闲置土地近11平方公里,成为全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市。
其次，增加供应，防止市场供应失衡。2007年楼市特别的火爆，房价上涨创历史最高峰，相同，开发商拿地的信心特别足够，因此，全国各地爆发地王20多个，上市公司进行了强烈的抢夺和斗钱斗力的奋斗。尤其同时，由于地价越来越高，地王的成本特别巨大，受到金融危机爆发和银根收紧及房价下降和销售萎缩，在开发商自有资金在35%的情况下，资金链破裂。甚至有的开发商以损失几千万，把辛苦抢夺回来的地双手返回给政府，或者是长期不动工，例如广州27个地王，其中有24个地王搁浅，由于开发商不开工，导致市场供应严重萎缩，因此政府目的是增加供应，防止市场供应失衡。
再次，目的是增加供应的同时，抑制房价上涨。由于2009年上半年广州楼市房价上涨过快，特别是投资客的对于楼市的冲击特别大。受到广东15条的影响，政策拯救导致楼市爆发一波又一波房价上涨高潮。部分开发商采取捂盘销售，或者是分期分批销售办法，控制房源；或者是有房不卖，或者是达到销售条件不去拿预销许可证；或者是变相收取违规诚意金，抬高房价，对外就称为市场上已经没房源了，因此，本次年底突如此大面积，目的是增加供应的同时，抑制房价上涨。
再其次，受国土部和国家发改委土地“限大令”抑制“地王热”和“囤地风”及住建部出手整治楼市影响，另外是国土资源部“土地调控新政”和“农地入市”政策影响。2009年11月，国土资源部出台打击““囤地”政策。11月17日，国土部和国家发改委联合发布限制用地、禁止用地目录2006年本增补本。新目录规定，商品住宅用地宗地出让面积，小城市不超7公顷，中等城市不超14公顷，大城市不超20公顷（20万平方米）。
此举是一箭双雕，一是可以降低单块土地的出让总价；二是小地块出让有利于加快开发进度，防止开发商囤地。由于“设定单宗地面积上限，可供土地宗数相对增多，单宗地总价相应降低，供应更充足，竞争更充分。这既可有效防止‘地王效应’引致垄断竞争，遏制囤地行为；又能避免因大宗地‘分期开发’形成闲置，加快开发进度。
2009年11月，住建部出手整治楼市，严打捂盘惜售哄抬房价。为了进一步规范国内房地产销售行为，住建部近日向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。因此，2009年，广州市国土资源和房屋管理局为逃避“政策”限制出让土地面积和因政策带来的负面影响，所以在年底一次性推完。
最后，财政需要和良好时机。2009年广州亚运会将举办，广州市政府需要巨大的资金的投入和同时需要大量的资金进行市政工程建设的前期投资，因此，推地的目的也是扩大财政收入和保证亚运会圆满举办。同时，只因2010年亚运会开幕之前，政府要求广州开发商工地，全部停止两个月施工，并且亚运会之前半年停工审批不准开工。广州市国土资源和房屋管理局为避免“亚运会”开幕和举办导致开发商拿地热情下降，同时也是赶在前面把土地出让，以免担心明年政策有什么变化。
另外是广州市国土资源和房屋管理局利用这次亚运会的时机进行推土，有利于土地好出手，同时满足开发商抢夺土地信心，特别是目前市场比较好和房价上涨阶段，优惠政策大部分未停止和银行贷款轻松及货币政策良好情况下，正是推地好时机。
2009年5月开始到年底，随着市场不断的调整和政策的利好，及房价上涨和销售没压力，开发商拿地热情高潮，在开发商没资金压力的情况下。因此对于开发商来说，经过2009年上半年跑步销售，大量资金回收，在市场供不应求的情况下，储备土地是最好的时机。
首先，开发商为储备土地。目前开发商的资金链不紧张，拿地不受资金压力，并且银行贷款也没有收紧，在自有资金20%情况下，拿地风险特别的小。如果是拿地成本高，对市场没信心，或者是政府不能按时交土地，开发商可以自己退地，或者是和平退地，况且退地的成本也低，但是，拿地王推涨房价和开发利润却很高，因此开发商在资金丰富的情况下，为储备土地应该会参加抢夺土地的竞争中。
其次，开发商为向银行融资。由于房企大部分是上市公司，并且还有多个项目同时运作，需要大量的流动资金和土地储备，增加公司的不动产资产，主要是好向银行融资，目的是保持资金运作的流传性。况且，拿到地只要在两年开发就可以，如果是超过了日期，可以找一些不大工的“借口”，尤其政府也是不愿意开发商退地，所以政府会对开发商不动工的现象“手下留情”，不用担心把政府强制收回。
再其次，开发商为面子和荣誉及对市场有信心。例如号称“史上最大地块”和“史上最大开价地块”亚运土地块，“亚运城地块”出让公告一出，即刻在房地产行业“炸了锅”，让房产媒介与地产同行及开发商瞬间“震惊与骚动”而不安，爆发“全城议论”之轰动。亚运城地块“三项”数据经济指标（占地面积“86万M2”，总建筑面积“438万M2”，出让底价“165亿元”），创广州土地拍卖市场“三使”先河如此地块“天文数字”，足够证明亚运城地块整体挂牌受媒介热议与报道的“资本”。尤其地块的面积和价格之“庞大又重量级”和开创几项记录之“亮点”及吸引眼球之“杀伤力”。
因此，开发商拿地目的，或融资或上市或储地或开发等策略，却不影响开发商抢夺土地的“信心”。一方面，房价暴涨与政策利好及热钱汹涌，另一方面，开发商资金充足和土地日益稀少及时政利好。相信，谁夺得“亚运城地块”，足够统治整个华南区域的房价，影响整个区域的供应，垄断整个区域客户，不仅“富甲”一方，还将在整块华南区域雄霸一方楼市“称王”。
最后，为区域话语权或形成连片开发，或上市和炒地皮或炒房价。例如，富力地产通过各种方式，在珠江新城拥有17个项目，从而确立其板块霸主地位，甚至有人将珠江新城戏称为“富力新城”。到目前为止，富力地产在珠江新城范畴内一共拥有17个地块、累计总建筑面积约210万平方米，主要用于开发写字楼、酒店等商业项目。
例如琶洲称为“保利琶洲”也是名至实归的。2007年开始，保利地产在广州国际会展中心附近拥有100多万平方米商业用地，2008年开始，保利地产在琶洲开发的项目已颇具相当规模的。2009年10月20日，保利地产以1.42亿元的底价摘得广州琶洲一幅城中村改造用地，再添40万平米的土地储备，巩固了在该区域的“地主”之位，凭借入主琶洲村185万平方米的城中村改造项目和原来的100多万平方米，总建筑面积达到200万平方米，成为琶洲第一号“大地主”。保利拿下琶洲村改造等迹象表明广州房地产已经进入板块称王的时代。
例如，被规划为广州下一个豪宅区的大学城板块，则早早被越秀投资旗下的城建“占领”。资料显示，大学城板块总共推出过7幅居住类地块，其中4幅都被城建收入囊中，今年该公司还曾经在大学城创下7600元/平方米的楼面地价，成为这个区域的“地王”。据统计，城建在大学城的土地储备达到15万平方米，占大学城已出让地块面积的三分之二。另一个区域霸主，便是雅居乐。这个擅长在郊区经营超级大盘的开发商，已经不知不觉间通过公开的土地拍卖，“吃下”花都区107国道板块的5幅居住用地，总建筑面积约65万平方米。除此之外，保利地产还在金沙洲先后拍下过5块地，也足以形成规模开发的效应。