《房地产估价》12版学习笔记与心得
重要的、有价值的理念
第一、二章
1. 影响房地产价值的四大基本力量：1.政府和法律，2.经济，3.社会，4，地理和环境。
2. 市场反映了在社会和经济力量影响下的人的看法和行为。市场是第一位的。
3. 估价是形成一个价值意见的行为或过程。
估价工作最重要的是挖掘市场证据以形成价值意见。
4．估价咨询（房地产顾问业务）旨在研究市场活动和挖掘市场证据以回答某一专业问题而形成的行动。
5. 市场条件的快速变化通常会导致非技术性的价值意见的争议。
6. 价格是一种事实，价值是一种观念。
7. 融资方式及条件会极大的影响市场价值的形成，但这一点在国内尚未引起重视。
8. 销售特许（房地产存货的销售权与部分受益权由发展商转让给投资人，投资人为其提供过桥融资）通常是衰退市场中的交易特征。
9.市场价值的评估是房地产估价业务的核心。市场价值是房地产在公开和完全竞争市场上合理停留一定时间后最可能实现的价格。
10.房地产价值四因素：效用、稀缺性；需要、有效购买力。房价一切的波动都是由或通过这四个方面引起的。这是一个基本的分析框架。
第三章 估价的基础
1.在不同的时期，几乎每个经济个体（个人、企事业单位）都对房地产有潜在的需要，潜在的需要促使他们对市场各类机会进行判断，机会的判断决定他们的市场参与程度。
2.资金的可获得性是影响房地产开发的重要因素。
3.房地产当前的市场价值通常取决于市场参与者对未来收益（价格走势）的预期。
房价由供求关系决定；在短期（供给相对稳定），供求关系取决于需求；有效需求取决于潜在买方之预期；预期决定价格。
4. 个别房地产价值取决于一批具有相同效用的替代性房地产（竞争性房地产）价格。
5. 贡献原则：要素对资产价值的贡献应按其市场效用和收益来确定而非成本。
6. 成本法与市场法运用之重要假设：无延迟交付成本。
7. 一致性原则：在房地产特征符合市场需求时，它的价值将产生并得到延续。原因在于房地产需求偏好在中短期通常是稳定的。
8. 舒适性设施对房地产价值有重要贡献。
第四章估价程序
1．同一宗房地产可以形成不同类型的价值，区分价值类型是重要的。
2．市场价值反映了市场参与者对未来经济状况的预期，而这种预期是基于某一特定时点的市场现象产生的——估价时点原则。
3.特殊假定：假设某些不确定的信息是真实的、可靠的、完整的。
4.市场分析：揭示市场参与者所关注的对象房地产的动机、态度和预期。
明晰的市场状况应反映出直接影响房地产价值的本地及周边环境的重要市场因素。
5.最高最佳使用分析：（1）明确利用方式，便于确定可比实例；
（2）显化不动产市场价值源泉