第五章 房地产权益

1.三种分时所有权：（1）完全所有权（2）非完全所有权（拥有占有、使用、收益的权利但无处分之权利）（3）俱乐部会员权或假期合约（拥有分时使用权益）

2.合作所有权：类似于私募或公募股权

3.共管所有权（即共有权）

4.特殊权益：（1）地役权（2）终生受益权与剩余土地继承人权益：前者是指在权利人生命期内享有占有、使用、收益的权利；后者是指在在终生受益权人过世之后继承完全产权的权利。（3）可转让开发权：需要明确保护地区（被限制开发等）和开发地区

5.对不同的租约（租赁合约、转租合约），应选用不同的折现率。

第六章 房地产市场、货币市场与资本市场

1.货币市场对房地产市场的影响主要在于：（1）货币的可获得性难易程度（货币供应量）及成本大小（利率）。货币供应量的加速投放通常会增加购买力、融通开发资金并推动资产价格上涨，利率的下降会降低购房成本和开发成本推动市场活络。（2）通货膨胀或紧缩对经营性房地产收益及投资者投资渠道的选择的产生影响。以通胀为例，对签订浮动租金租约的房地产收益不会形成实质性的影响，但对签订固定租约的房地产显然会造成收益减少。另一方面的影响就在于折现率的选取，通胀通常会推动高报酬率诉求的形成。对于投资渠道选择，通胀时期货币市场不是个好管道，投资者会倾向于选择抗通胀的资本市场和房地产市场进行投资。

2.资本市场对房地产市场的影响主要在于：（1）股票市场是房地产投资市场的竞争性市场（2）资本市场投融资工具对房地产融资市场的影响。主要的工具有：IPO、企业债券、抵押贷款、信托契约。

3.房地产资金来源：（1）权益,主要包括房地产投资信托（REITs）、合伙制企业、辛迪加（私募或公募合伙）、合资企业、养老基金（即我国社保基金）、保险公司、国际资本。（2）债务，主要包括储贷协会、商业银行、保险公司、互助储蓄银行、次级抵押贷款发放者、抵押贷款二级市场。

作为全球金融创新的策源地的美国，其金融市场同比中国自然更加活络和多元化，尤其公开市场的融资方式，如REITs和抵押贷款二级市场值得中国借鉴。另一方面，金融市场不断发展发展的中国也在为迅猛发展的中国房地产投资开发业提供多样的金融服务。在中国以房地产开发经营为主业的上市公司几近百家。同时，信托业作为其融资管道的重要性也在日益提高，中国大陆REITs的推出也指日可待。中国特色的房地产金融市场值得期待。

第七章 资料收集

1.每种估价方法都是靠市场资料来得出结论的，结论的有效性都是以市场资料作支撑的。我们必需牢记：估价要走市场路线，从市场中来，到市场中去。

2．资料分析必须对读者的疑问做出解释。

3.三类资料：（1）一般性资料即与对象房地产及其市场相关的影响房地产价值的四大基本力量（政府和法律、经济、社会、地理和环境）（2）特殊资料：估价对象房地产信息、比较实例的详细信息、相关的地方市场特征（3）竞争性供给和需求资料，用以分析当前及未来供给、需求特征及关系。

4. 一般性资料具体包括：（1）经济形势及趋势。在分析中，必须把经济资料联系到对象房地产所处区位的房地产市场中。（2）人口统计资料。人口特征及其地理分布是房地产需求的基本决定因素。对房地产经济而言，人口研究是最基本的。人口特征决定需要的特征，是房地产需求的重要方面，具体包括人口规模及其地理分布和变化趋势、家庭形成特征及趋势、人口的经济特征（收入、就业地域分布等）。（3）政府规章（4）建筑活动趋势：房地产价值会随着房地产价格的波动而波动；建筑活动的短期波动（巨大的拆迁量、新竣工量）会造成临时的供给不当，从而影响租金和价格水平。另外，建筑生产周期（1年-3年）是房地产周期波动的重要原因。生产的长周期会放大价格波动的幅度。（5）建筑成本，建筑成本可改变需求的数量和特征并影响房地产存量房的相对价格。（6）税收（7）融资成本。

必须牢记的是，所有的一般性资料都应从影响房地产交易活动的角度加以认知和解释，分析一般性资料对房地产市场的影响是这项工作的出发点。

5.本地市场—微观研究—对特定房地产市场价值的影响因素进行研究

 地区市场—中宏观研究—重视对地方市场状况（价格水平、成交量、开工量、空置率）、房地产交易活动受到的影响、供需方的预期的认知和研究

6.估价师必须从大量可获得的资料中，抽取最相关和最重要的信息，以得出对本地市场的认知。市场认知是形成价值判断的必要成分。

7.详细资料与判断力抽样。判断力抽样的准确性反映估价师的知识、阅历与经验。判断力抽样是必须的，三种估价方法所用的比较资料都应当从可比实例房地产中抽取出来。

第八章 市场区域、邻里和地区

1.市场区域分析重在市场区域边界的确定与区域内影响房价力量的分析。市场区域的边界可能与土地利用的显著变化以及人口、社会经济特征相一致，但关键在于描绘出典型的市场参与者观念中的市场区域。

问题1：（住宅）该区域何以获得消费者的支持与青睐？市民为什么会选择在此处居住和生活？这些市民又有什么样的特征？

问题2：该区域与竞争区域的竞争力何在？（比较优势与劣势）

对上述问题的回答可以很好地揭示该区域的特征和吸引力。

可能的特征：便利程度（到达工作地点或交通设施、生活）、可负担价位、档次、环境、社会声誉、公共设施（教育、医疗、休闲）、商贸服务水平等。

2.城市的起源与成长模式

（1）地区的土地使用结构常常反映最初的定居结构。居民移居或定居此处一定是有原因的。

（2）城市的成长模式与交通网络的建设密切相关。便捷的轨道交通会使城市迅速地向外扩展。

3.不同类型的房地产区域：别墅区（独户住宅区）、多户住宅区（普通住宅小区）、商业区、办公区（中央商务区）、零售区、工业区（重工业、轻工业）、农业区、功能区（医疗卫生区、研发区、高科技园区、教育区、历史保护区）

第九章  土地（建筑地块）分析

1.宗地内改良物、宗地外改良物（基础设施）

2.土地物理特征