中国房地产 邹东涛、牛凤瑞和曹建海争锋和讯网（三）
和讯网：其实有些东西不需要国家投入很多的钱，建经济适用房国家只需要投入土地，建了以后以3%的利润卖出去的话，国家根本不用出钱。（17: 15）
牛凤瑞：同样的土地作为商品房和作为经济适用房，政府不从这里边拿钱就等于他拿钱了。（17: 15）
和讯网：不用直接从财政里边拿钱来做。（17: 15）
曹建海：现在地价收入变成另外一种税收附加。（17: 15）
牛凤瑞：咱们几个讲的问题混淆了，国家的房地产政策实际上是三大领域，这三大领域互相联系有重叠的地方但是又不能相互替代。第一房地产业的产业政策问题，得抓住这个为基本逻辑的起点来制定政策，第二房地产的市场调控问题，就是规范市场的交易关系、交易环境。第三个就是住房保障体系的建设问题。这三个不能混在一块说。（17: 16）
和讯网：我们现在形成的这样房价，到底是不是由真正的市场形成的？（17: 16）
曹建海：这个是官商一体垄断经营的市场。（17: 16）
牛凤瑞：世界上有纯的市场吗？（17: 16）
曹建海：世界上有。（17: 16）
和讯网：不是完全的纯市场，相对来说的。（17: 16）
曹建海：我们房地产市场政府经营加上企业垄断，谈不上市场。（17: 16）
邹东涛：现在我国形成房地产市场都是官商勾结这个说法有点偏颇。（17: 21）
曹建海：不是都是，是大部分。（17: 32）
邹东涛：我们房地产政策改革30年，这里边大部分官商勾结这个说法不合适。（17: 32）
牛凤瑞：咱们革命党的情结太重，执政党的理念太单薄，开发商是一个什么阶层？他是一个人民公敌阶层，还是社会分工，中国社会主义市场经济体制改革的产物，应该分清这两点。如果作为人民公敌他就是官商勾结，挖社会主义墙角咱们没有得说。（17: 32）
和讯网：为什么现在只能开发商建房？（17: 33）
牛凤瑞：开发商说建就建吗，还是听政府的，这是政府政策的问题。（17: 33）
邹东涛：我们现在就建言政府调整政策。（17: 33）
牛凤瑞：你看我书里边的历次建议是代表谁的立场。（17: 33）
曹建海：公布的少。（17: 33）
邹东涛：我认为要做调研，我们不是说偏着谁、向着谁，要客观、公正、理智的分析问题。《房地产蓝皮书》发布了以后我找了几个方面了解情况，一、找了毕业几年的学生怎么看待房地产价格低，他们坚决反对房地产价格过高。我前天找了湖北省中下层的一个领导，他对房地产的形成过程一目了然，我详细了解了房地产商价格形成机制。从这个来看，确实我们房地产商价格太高有政府政策问题、体制问题等等，但是不能把这些都说成是官商勾结。（17: 33）
曹建海：世界各国房价很少超过造价一半的，但是比如说北京这样的房价造价就一千块钱，但是都卖到一万多，其中绝大部分是地价，占到了80%、90%。（17: 33）
和讯网：地价占了80%、90%是占整个成本价而不是整个房价。（17: 34）
曹建海：因为你说利润、税收，由各个环节的暴利构成的，包括地方政府的税收，还包括一些行贿的成本，如果允许自建房就是一个地价，但是现在各个部门、各个政府都要从中获取暴利。（17: 34）
邹东涛：企业的行为特点就是利润最大化。（17: 34）
曹建海：但是如果房价过高，只是从供给的层面来考虑，供给的房价构成非常不合理，供给的价格固定了所以价格降不下来，这样最大的问题就是房子卖不出去，最近有所反弹但是也是不正常的。（17: 34）
邹东涛：房价过高基本面是供给结构，还有需求结构。住房既是消费品也是投资品，当许多消费者买房的时候也盯着市场想做房生意，我认识许多不太富裕的家庭自己买了房子还借钱买第二套、第三套的房子，所以房地产的特点造成了它的复杂写。所以供给有泡沫、需求有泡沫，两种泡沫造成了房地产价格的暴涨，其中房地产商就认为有暴利。这个要抑制国家要综合治理。（17: 34）
和讯网：我们现在房地产很多人是自住需求，但是更多的可能是投资需求。（17: 34）
牛凤瑞：少部分是投资需求。（17: 35）
曹建海：现在是投资需求减少了，因为房价上涨不明，在03到07年在一些城市，比如说深圳07年的暴涨绝大部分是投资性需求。投资性需求不能跟自住需求并列，因为投资买房人是供应商，跟我们从工厂进货的商店是一样的，并没有构成真实的需求。（17: 35）
邹东涛：需求拉动不是房地产价格上涨的主要因素。（17: 35）
曹建海：从开发商角度来看也是需求，但是从社会来看不构成需求，只是从厂家到商家的短暂流通，最终还是要卖给消费者，如果消费者买不起，我想最终还是消费市场说了算，不是地方政府、开发商说了算。因为无论是什么价格过高，买不起就不买，所以价格过高肯定是抑制了需求，我想高房价已经成为中国经济发展的死局，所以我才预测房价长期要回落。（17: 35）
牛凤瑞：怎么解这个死局？（17: 35）
曹建海：就是降价。（17: 35）
牛凤瑞：但是是谁说了算？（17: 35）
曹建海：我们现在要向中央高层呼吁，如果继续维持高价房，下一步就要造成死局。（17: 36）
邹东涛：我还是按照直接各国的共同规律，政府推进结构性住房政策来解决这个问题，而中国政府现在要以更大的精力和支出来支持中低收入者的购房政策，卖地收了这么多的税要首先关注低收入者的住房问题。比如说北京市城区里面大片的旧房改造，把旧房拆掉盖新房再让你搬回来，国家现在正在推进这个政策，推进低收入家庭住房政策，比如说经济适用房的比例，低收入者的住房贷款问题，正在推进，我们要不断的提建议完善政策，只有这样才能使得政策不断完善。要是使房价降到很低的水平，交给市场这是坏事。（17: 36）
曹建海：农村收入比城市低收入的还要低，但是农民都有住房，这就是说城市的住房体制存在重大的缺陷，这个体制是推高房价的主要因素。结构性的因素主要是放开住房，因为世界各国都能自建房，只有中国不允许。中国只要把这个放开房价回落非常容易，但是现在的问题是高房价已经绑架了银行，开发商有庞大的话语权，开发商大量的进入政协、两会这就不正常了，然后在里面有话语权与公众为敌，这是不正常的。 我对城市改造的这个是有看法的，现在为了维持房地产的适度增长很多城市都在进行旧城改造，我刚从青海回来，商业厅那里也一个宿舍才盖了3年就要拆除，这是一个巨大的浪费，把这个毁掉了，建了新的房子毁掉的部分进行抵扣。另外住户的回迁要求很强，但是普遍是阴面的，把阳面卖给消费者。现在土地变成了地方政府、开发商通过改造分取利润的手段。（17: 36）
牛凤瑞：那个宿舍是国有土地还是集体土地？（17: 36）
曹建海：70年的产权是他的，地方政府和开发商就是看中它的位置，公众从阳面变成阴面的痛苦，包括容积率的提高导致的交通拥堵，这种社会负效应就变成了政府和开发商的利润了。很多地方都在做，想变成被动性的市场。（17: 36）
牛凤瑞：咱们最好是就事论事，不要笼统的说，这是为了保证投资速度的一个政策。（17: 36）
邹东涛：中国房地产市场还不完善，但是通过改革房地产市场的市场正在逐步形成，目前国家要调控和完善。但是是不是把全国所有居民都推向房地产市场呢？对中低收入不要盲目的推向房地产市场，美国次贷危机是绑架低收入者带来的灾难，而美国把这个灾难推给全世界人民买单。（17: 37）
牛凤瑞：有人说美国这次金融危机是因为次贷，证明美国的金融监管不利，这句话、这个结论是过于简单。这次美国金融危机之所以产生是因为次贷危机引起的，次贷之所以形成危机是美利坚合众国的失败。（17: 37）
邹东涛：中国不能把低等收入者绑架到房地产市场上，要关爱低收入者。（17: 37）
牛凤瑞：现在国家恰恰是逃脱了自己的责任，我就让穷人买房子贷款给你。（17: 37）
曹建海：让穷人买扩大的需求，把房价拉起来了。（17: 37）
牛凤瑞：世界人民买单。（17: 37）
曹建海：美国的金融危机可以警示中国的高层，从来没有不破的房地产泡沫，中国由地价80%、90%的构成的泡沫只有崩盘一条路，只有让它迅速回落，又能扩大需求，我想这是中国未来增长唯一的一条道路。如果继续维持高房价，形成死局卖不出去，最后必然崩盘，看了美国危机就要看中国未来。（17: 37）
和讯网：现在贷款的放松，二套房都放松了。（17: 38）
曹建海：这些都是短暂的，关键要看老百姓的自住需求。（17: 38）
邹东涛：老百姓里面分不同层次的。（17: 38）
曹建海：高收入如果房价不涨也不会买房，原来在上海炒房挣钱的人他们现在也不买房。（17: 38）
邹东涛：已经是高收入的人早就已经买房了。（17: 38）
曹建海：拥有多套房的人是抛出而不是买进。（17: 38）
和讯网：人口也是一个很大的问题。（17: 38）
曹建海：如果仅仅考虑城市人口的话，年轻人的比例在减少，老年人、长辈空下来的房子在增多，从这个方面来说房子是在增多。但是我们还要看到2亿多的农民工，他就是免费获得住房，也要装饰、装修、买家电，支付物业费、购买零售商品，所以这种拉动是巨大的，所以要让这部分人以合理的价格获得住房。（17: 39）
邹东涛：近一两年国家正在出台很多关于保护和关爱低收入者的住房问题，包括金融政策、其他的保障政策等等，这个政策还不完善，正在进一步推进当中，我们可以提出建议。关于基本层面上房地产价高和低收入对接起来，我们应该这样思考以人为本的科学发展观要关注全体人民，一个观点是刚才牛老师说开发商是整个社会的一部分，开发商房价太高了我们要想办法解决，但是我们不能说把它灭掉，开发商做一个产业关系到大量的就业者、关系到大量的建材行业，开发商一垮台，建材行业垮台，就业者的失业也会带来很多负面效应。（17: 39）