“我们这里刚性需求很旺盛，所以量价很难跌”这几乎成了开发企业众口铄金的一个关键词。确实，在中国语文中，城市化率、刚性需求等词汇为房地产业的发展和营销做出了巨大的贡献。

刚性需求确实是一个普遍的真理。看遍中国，这种刚性需求无处不在。即使是在率先“富”起来的深圳，也有大几百万人住在城中村、挤在工厂狭窄的员工宿舍。还有所谓的“城市化率”，2020年的中国此项的目标比例将达到60%，言之凿凿者认为这将会为中国的房地产业产生世界规模最大的需求。

我们在不否认这种潜在需求存在的时候，却严重忽略了一个事实，那就是从刚性需求转换为购买行为，中间还有一个杠杆——价格。我在2007年底和2008年初反复预测了一个在当时阶段房价的落点是城市均价1——1.1万之间。我并没有从公众的愿望出发而非理性、简单立场化地去表达一种价格可能性，而是算计出一个能适当启动相对规模的刚性需求的价格基础（同时也是针对消化现实存量规模而言的）。事实表明，深圳楼市一年多来的早期成交量正是靠价格在推动快速放量。价格杠杆实际上是调整消费者半径的，也是调节所谓刚性需求规模的。没有价格作为前提的刚性需求都是静态的，是个伪命题。今天的深圳房价开始超出基本经济面快速上涨的时候，在某种程度上也离刚性需求渐行渐远了。它的需求半径在价格的作用下已经逐渐缩小到强力置业者和投资者这个越来越窄的圈子里了。而这两类需求的消费特征是很容易表现出阶段性和摇摆性的。这才是今天为什么大多数理性的人认为楼市必然会重新调整的根本原因。

当然，在中国，我们也不能以“房价收入比”来判断房价的合理性。因为我们面对的是一个阶层层级非常复杂的国情。抛开农村不谈，在城市，收入的级差之大也是世界上大多数国家都无法比拟的。因此，即使你采用所谓居民可支配收入的“中位值”来分析，也很难找出一个合理的房价逻辑。这就是为什么大多数城市都严重超出了所谓的“房价收入比”的国际惯例，房地产仍然在阔步向前的原因之一（当然政府的力挺是另一最关键因素）。这在某种程度上，这已与经济规律没有多大关系，完全是个“社会建设”问题，在现有社会体制下，经济越发展，财富越向强者集中。作用于房地产上的效应就是少数人买高了房价，却只能让多数人来面对。这是我们最大的现实。因此,真正能解决房价问题的工具，不在开发商手上，而是在社会财富的分配体制上。亚当·斯密说：如果一个社会的经济发展成果不能真正分流到大众手中，那么它在道义上将是不得人心的，而且是有风险的。。。。。尽管，他说这番话的时候是200多年以前，但对于今天的中国仍然具有警示的作用。

总之，在房地产市场，一个持续、稳定的消费行为的产生，决不是仅仅因为有所谓的刚性需求存在就可以说明问题。匹配于市场所需要的需求规模和需求对象的合理价格，再加上公平的社会机制才是王道、才是正道、更是长久之道。

刚性的归刚性，消费的归消费。这其实原来是两回事。