三、主要结论

1、北京市的购房需求比较强劲，但观望气氛仍未散去

根据调查，半年内有明确购房意愿的占到半数以上，显示需求比较强劲，但是尚不确定是否购买的占到三成左右，显示出观望气氛仍比较浓厚。

2、市场存在着环线、户型的供求错位

从环线看， 88%以上的购房者倾向于选择5环内住宅，但2009年1-4月，北京市新上市住宅中只有30.6%位于五环内；从户型看，62%的购房者倾向于选择60-90平方米的中等户型，但2009年1-4月，北京新上市住宅中，该面积段户型仅占比24.2%，市场上存在着明显的供需错位。

3、总价承受能力和轨道交通建设快速发展使购房者的区位选择应进一步放宽

无论是商品住房还是限价房，单价在10000元/平方米的房屋将主要分布在5环以外区域（南部除外）。因此，伴随着交通设施的快速发展，购房者也应更加理性和务实，将购房区位选择进一步放宽。

4、购房者的月供压力不轻

半数以上购房者选择接受的月供额度在2000-4000元间，但根据北京市统计局统计，2008年北京市职工年平均工资为44715元，平均月工资收入3726元。根据三口之家计算（两人工资），月供2000～4000元的家庭，其月供已占到月工资的30％～55％之间，若不想影响家庭生活质量，月供收入30％以下相对较为合理。可见，目前，北京购房者家庭生活压力相对较大。

5、购房者对楼盘的交通和生活公共配套最为关注

根据调查者对环线的意向（尤其是年轻人）可以分析出，普通商品住宅楼盘在营造吸引力时，轨道交通扮演最为重要的角色，市场中的地铁沿线楼盘确实受到热捧。此外，新入市的普通商品住宅多在四五环外区域，该区域多属于城乡结合部，基本商业配套比较落后，对于亲临现场的购房者通常造成较大的心理打击。

6、居民非常需要合同签订和产权办理等方面的法律援助

 问卷调查结果和展位现场咨询的结果均表明，合同签订和产权办理方面的问题是购房者最关注的问题，这两个环节也是业主与开发企业最容易产生纠纷的地方。

四、建议

1、政府应加大中低价位和中小套型的商品住宅供应，并引导居民理性消费

近7成的购房者选择90平米以下户型，而其中绝大部分又选择60-90平米的中等户型，同时购房者所接受的价格大幅低于市场实际价格，这表明政府应继续加大对中低价位中小套型商品住房的供应，并通过政策性住房（例如限价房和政策性租赁住房）解决购房压力较大的夹心层住房问题。

此外，政府应切实落实北京市建委43号文，向社会公开发布区域价格信息，引导居民理性消费。

2、政府应对限价房和廉租房的标准重新加以核定

从上述调研结果可以看到，目前私企职工中的低收入者才是社会真正应该关注的重点，是真正的夹心层。政府在制定限价房与廉租房的供应对象和标准时，应该重新加以定位，对上述人群予以倾斜，同时，政府不应简单对财产、收入等状况一刀切，还应切实考虑到不同职业的特征。

3、政府应加大房地产项目的监管力度

半数以上的购房者对房屋质量表现出了高度关注，这表明对期房的质量问题增加了消费者出手购房的疑虑，二手房的热销也从侧面证明了此番结论。因此，建议政府主管部门加强对房地产市场的监管，防止开发商偷工减料影响房屋质量，切实维护广大购房者的合法权益。

4、开发商应重点关注交通和生活配套等因素

开发商在开发项目时应将项目周边交通和生活配套作为重要因素加以考虑，从购房者的选择看，这些因素会成为影响项目性价比的关键因素。针对部分区域位置较偏的地块，开发商在拿地时应注意地块的交通和生活配套等方面的规划，同时积极争取与政府部门协调，完善项目周边配套，提升项目性价比。

5、开发企业应顺应市场潮流理性定价，并针对不同群体的住房消费特点，精准定位项目和精准营销

综合此次调研结果，当前购房者的主流心里预期价格与实际的市场价格仍然存在着较大的差距，房价也成为阻碍市场真正回暖的关键因素，在此背景下，开发商应顺应市场的潮流，积极调整价格，迎合市场的主流需求，盲目跟风涨价并不理性。

开发商应针对其目标客群做好项目定位，精准营销。如部分公务员具有购买较大户型的需求，并且支付能力强，开发商应考虑将此类群里列为相关项目的目标客群；部分项目可根据教师、国企职工等支付能力相对较强的群体的价格偏好组织定价较为理性的团购。

6、商业银行应关注未来房价波动带来的风险

调研表明，虽然半数以上居民表示年内会购房，但认为房价仍将下调的购房者也超过半数，市场的观望情绪依然较为浓重。商业银行应密切关注市场的波动，认真落实银监会的有关规定，强化对房地产项目的审核，防止房价继续调整给机构自身带来的风险。

7、政府和相关学会应加大在合同签订和产权办理方面的法律服务

鉴于购房者在合同签订和产权办理方面最需要帮助，政府和相关专业学会可组织力量进行此方面的法律咨询和服务，主要渠道包括通过媒体和社区进行法律普及和宣传，组织律师现场接受购房者的咨询等。