析因
开发商银行联手 消费者坐享“甜头”
原因1：开发商的私心
垫付首付款早有其事
有消息称，二套房贷政策的被“扩大化”，罪魁祸首当属开发商。开发商为促进成交量，利用与银行机构的“亲密合作”关系，不仅让改善型买家能享受首付2～3成，并成功申请7折利率优惠，而且部分非改善型的多套房置业者也因此受益。但有开发商则向信息时报记者透露，其实这是迎合多方利益的结果。
在二套房贷政策出台后，“7折利率”及“2成首付”成为了楼市的热点话题，也成为了开发商吸引消费者入市的一个重要促销手法。其实，之前由于楼市陷入低迷状态，在2008年之初，就已有开发商推出购房仅需2成甚至1成首付的营销手法，来促进成交量。据了解，当时的这种低首付，所采用的方法是开发商先垫付首付款，购房者再进行分期偿还的方式去操作，并没有涉及银行的具体利益和房贷发放程序。
而在二套房贷政策正式出台实施后，虽然规定的是购买“改善型”的第二套房子才能申请7折利率优惠，但随着时间的推进，原本的“改善型”性质被淡化，在各方共同操作下，成为了名副其实的“二套房贷7折利率”的政策。
原因2：消费者的愿望
购房成本一省10多万
根据二套房贷政策的本意，能享受2成首付及7折利率优惠的消费者是有明确范围的，但为何之后这一限制范围被扩大化呢？对此，戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部董事黎庆文表示，房贷的顺利发放，有助于开发商的销售速度提升；同时，对银行机构来说，信贷的发放也是一门生意，在市场环境有需求的情况下，而且相关主管部门没有强硬的监察惩罚制度，为争取更多的业务，开发商及银行难免会做一些打擦边球的事情。
海珠某楼盘营销负责人向信息时报记者表示，其实，对二套房贷进一步放宽，为更多并不在政策严格规定范围之内的客户申请7折利率的做法，并非开发商单方面的意愿可以决定的，银行和购房者也有同样的需求。“特别是对于购房客户来说，7折利率房贷能为他们的购房降低多达10多万元的成本；即便是我们跟银行不提供便利，他们也会通过各种关系去申请。”他坦言，私下对二套房贷政策进一步放宽，确实有助于楼盘的销售，在合作银行没有异议的情况下，他们自然乐于促成这种成交。
而一位申请到7者利率的非政策范围内的购房者吴先生则表示，他在购房的时候，最为关心的是自己能否承受得起购房的成本，以及现阶段购房能够给他们带来什么样的利益。“在可以申请7折利率的情况下，出手的意愿当然会加大。”他表示，至于所谓的金融风险，并非他所考虑的问题，这应该由政策去监控。
原因3：银行的选择
利润虽摊薄 客户更重要
“而对银行来说，关键是客户的信贷信誉足够良好，多少成的首付并没有太大的影响。”海珠某楼盘营销负责人表示。
据了解，去年银监会对首套房、改善型住房执行首付2成，利率下浮30%的优惠政策后，银行存贷差进一步缩小，利润空间受到挤压。但从今年上半年信贷投放来看，多家银行对于二套房贷政策有所放松，有的银行对于非改善型二套房贷实行首付三成、利率下浮30%的优惠。一边是利润空间，一边是客户，在“鱼与熊掌”的权衡之下，银行显然不愿意丢掉客户。之所以愿意继续给予客户首付两成的优惠，一位股份制银行广东分行有关负责人一语道破天机：“尽管利润空间较小，但银行还是有钱赚的。”
不过，近期银监会高层强调二套房贷从未放松，业内传深圳监管部门已下发文件，可能从8月1日起将从严执行二套房贷的政策，即首付四成，利率上调10%。
上述负责人表示，目前还没有相关文件下发，只是强调继续执行原来二套房贷标准。当提及一旦严格执行二套房贷标准，个贷投放是否受到影响时，上述人士表示，“现在没有规模控制。”
据信息时报记者了解，广州一些银行已开始酝酿收紧二套房贷，农行某支行有关人士称，个贷政策在8月可能将有变化，7月前审批的非改善型二套房贷首付二成、利率打七折，但8月后可能首付提高到四成，利率上浮或执行基准利率还未确定。
工行大德路网点有关工作人员称，目前申请非改善型二套房贷首付四成，贷款六成，而利率则可以优惠25%，未来能否继续享受此利率优惠则很难讲。
信息时报记者 李东元 乔倩倩
影响
频频“暗箱操作”或导致房贷烂帐
从信息时报记者暗访的结果来看，尽管银监会一而再、再而三地强调二次房贷从未放松执行标准，但就目前情况来说，广州多数银行对于二次房贷都继续实行不同程度的优惠。
同时，记者从不少开发商和买家方面也了解到，由于担心政策会持续从紧，不少银行加快了办理房贷的脚步。业内人士分析，银行这种“暗箱操作”从表面看能增加楼盘成交量，有利于市民买房；但从长远角度来看，银行在这段“过度期”急于放贷款，可能对于一些客户审批不严，如果楼价一旦下降，银行的放贷烂帐将增多，无疑给市场带来风险。
近期楼市成交量下降
7月，“二次房贷”从严的声音一直余音不绝，一些银行尽管没有完全取消二次房贷的优惠，但也有不同程度的紧缩，之前可享受的7折利率优惠也可能根据客户的资质减少到8折优惠。这一政策对于楼市成交量带来了立杆见影的作用。
新浪乐居根据阳光家缘数据统计显示，7月1日至25日，广州全市共签约住宅4573套，日均签约住宅183套。环比6月1日至25日成交9608套，日均签约384套，7月前25日签约量大跌超过5成，仅为6月同期的47%。业内人士预计，7月全月一手房签约量将不会超过6000套，比6月大幅下跌超过4成。
或现断供潮至银行烂帐增多
有发展商透露，由于担心今后二次房贷政策真正从紧，银行方面不断催促开发商。某银行房贷部向开发商提出“过了这个村没这个店”。同时，银行按揭审批速度大大加快。有地产人士认为，在目前快速办理按揭的同时，银行很容易出现审批客户资质不严导致今后风险。
中原地产项目总经理黄韬表示，目前楼市还在调整期，从大方向看政策会走继续从紧的路线。而现在楼市成交量也出现减少现象。如果一旦楼价下跌，由于银行审批不严，一些实力不够的买家再次供房可能会出现断供，银行也将蒙受巨大损失。
满堂红研究部经理周峰也认为，只要可以借到资金，部分客户还是愿意入市置业的。但后继的支持力量必定越来越弱，楼市调整也越来越近。而且银行的这种放贷手段是建立在审批不算很严格的基础上的，随时有可能导致申请人还不起贷款的坏帐现象出现。
银行抢攻房贷市场
尽管楼市风险已被专家预测，但不可否定的是，银行宽松的二次房贷政策在短时间内可以增加不少贷款业务。据天河某楼盘负责人透露，最近与他们长期合作的两大银行纷纷紧逼，表示这段时间是做二次房贷的最后机会，今后贷款政策肯定紧缩。
周峰表示，站在银行的角度，放贷量的多少决定其年终盈利的多少，一旦市场出现调整，市场成交量萎缩，银行的放贷业务就会随之减少。争取在楼市还未开始调整前多放些贷款出去，且放给还款能力较高的客户。目前是银行抢占贷款市场份额的最好时机。
信息时报记者 罗莎琳
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