一、发现的不是江北的价值，而是长江的价值

    浦口新城地王（G40、G41、G42地块）的出现出乎很多人的意料，因为江浦目前普通商品房售价也就在8000元左右，现在楼面地价接近8000。面粉贵过面包，甚至贵过河西的地价，很多人感到不可思议。仅仅从既有的市场来认识这一现象我想是不够的，还得从城市谈起。

    南京一直是秦淮河城市，这座城市与长江无关，然而任何一个大城市如若依靠大海大江大河，最终都会走向滨海、滨江、滨河城市。从武汉到重庆，南京将是下一个跨江城市。当然，南京一直在酝酿机会。在河西发展之后，积累了腹地基础后，跨江发展条件已然具备，基于空间距离的优势，江北的未来不输河西。

    如果未来长江成为城中河，江北和下关两个起点很高的新版块隔江相望，成为南京楼价地标。至于板桥，江宁或仙林在跨江发展的大战略面前，在江北滨江（请注意，不是整个江北）面前都显得微不足道了。河西在土地财政的开发模式下，大部分地方有未老先衰的嫌疑，已是昨日黄花。江北、下关双星崛起，仙林可能边缘化。南京下一步发展的重点不是“东西”，而是南北。

     奥体不是楼市的终点，也不会是未来的坐标，长江才是，南京楼市未来看滨江。浦口新城正成为第二个河西，但她的名字不叫奥西，而是叫“北外滩”。而此次江北地王的出现，意味着浦口新城有些楼盘（请注意是其中的部分楼盘）房价将直接在目前市场价翻番。当然，值得注意的是浦口新城开发如果还走卧城的老路，那结果就是除了滨江一线，其他地方价值依然黯淡。

    二、雅居乐江北住宅项目售价应不低于20000元/平米

    虽然楼盘定价根本上取决于市场供需，与成本无关，但是高昂的地价会抬升开发商的预期，楼价太低就不卖了，也会拉升消费者的预期，从而使得供需进一步失衡，进而影响房价。

    基于成本分析，雅居乐项目土地成本约8000，开发高端江景住宅成本也约8000，卖20000可能只是一个普通的心理价位，这个地块卖价要超过2万了，直接跟河西看齐。如果整体市场向好，雅居乐项目可能还有更多的想象空间（冲到25000，直接跟今天开盘的主城项目中海凤凰熙岸看齐）。

    三、楼市分化日趋明显，江北普通房源定价仍需理性

    可以远见，一线江景房是最稀缺的资源。“江景”，“一线江景”可能会成为南京楼市未来做惹眼的噱头，也是豪宅最显性的要素。显然，未来跨江南京的楼市地标在于滨江（江浦滨江、下关滨江、河西滨江）。当然，这不代表江北的楼盘明天可以直接翻倍涨，品种不一样

    所以，雅居乐卖2万以上，浦口房价万元未必站稳。未来的市场，板块内部的分化是很明显的。一线江景房或者适合做高端项目的地块可以卖的很高，但是江北的购房群体、产品属性不是一夜之间就可以改变的。江北不可能因为一个雅居乐的入驻就使得所有项目鸡犬升天，就如万科也不会整个江宁全部进入品牌时代。所以虽有利好，但定价还得理性。一个很简单的例子，高端客户可以冲着雅居乐去买20000元的豪宅江景房，但是不会去买一个成本价只有3000其他中低端项目江景房或其他缺乏景观价值的普通住宅，这种分化与生活有意，与价格无关。所以，现在江北楼盘如果开始疯狂提价，那是很不理智的。请先告诉自己，产品和客户准备好了吗？

    四、调控表示压力很大

    雅居乐是一条手握重金有海外背景的资本大鳄，善于做楼市抄底的买卖，但是这次抄底开始的早了一些。当然，也没有人一定会在最低点入市，低高位只是相对，关键看机会如何。总的来说，这个市场热点来的太快，政府在喜收土地金之余还不能适应，南京市政府也难以在很短的时间做出相应政策，所以暂时只能束手无策，本周末的南京楼市又要上演一波周末疯了。

    这次拍卖将政府推倒了一个尴尬境地。在二次调控的大背景下，开发商高价拿地还是显得有点突兀，会让政府陷入两难境地。尽管南京细则已经出台半个多月，但政府并没有给出明确的实施时间表。其实南京市政府是在观望，不希望政策一下子出台过猛，使得楼市彻底熄火，从而失去城市经济发展的引擎。这次土地拍卖会火爆的场面很可能会促使政府重新思考将部分新政细则落地，对楼市调控做加法。比如三套房的执行措施可能出台。（作者孟祥远系城市社会学博士）