打破“楼价焦虑症”的三剂良药

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

 

2010年的年末，中国大地患上了严重的“楼价焦虑症”。

以控制房价过快上涨为目的“史上最严”的调控政策贯穿全年，却未能立竿见影。

1-11月，全国销售商品房达8.25亿平方米，同比增长9.8%。年末楼价坚挺，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%。土地出让市场火爆，北京、广州等地，频频出现新“地王”。2011年房价上涨大势已经很明朗。

管理层非常焦虑。在调控效果未现的情况下，又出台了“限购”等行政管理手段，预计“限价”也为时不远。把调控房价作为“考核指标”，令地方官员坐立不安。对土地财政的过度依赖，让地方政府在客观上“做旺”了楼市，但节节攀升的房价又让地方政府无奈于市场的力量。

发展商非常焦虑。过去5年，北京、上海、广州等中心城市地价上涨了4-5倍。二、三线城市地价平均涨幅度2-3倍，目前还在补涨。

地价水平急升，令发展商的投入成本大增，企业开发规模下降。上一个周期开发100万平方米的开发商，下一个周期，资金只够开发50万平方米的项目。资金门槛的提高，让很多中小型开发商感到“被淘汰”的威胁。

购房者非常焦虑。

苦苦守候了大半年，等待“降价”的刚性需求者，目前陷入了彷徨。年底已经出现大量“恐慌性入市”。

残酷的现实是：大家一边批评房价过高，一边又不得不入市。过去几年，买了房的人都“保值升值”了，未买房的人离房子越来越远。

房地产的“赚钱效应”目前深刻影响着中国城市民众的思维。在通胀的预期下，购房的热情还会提高。问题是：房价上涨带来的财富效应未来还会持续吗？

政府目前调控政策的目标是房价，调控的着力点是抑制投资需求。

然而，这一切都无法缓解“楼价焦虑症”。

问题的核心在于：商品房供应量无法有效扩大。

受制于土地资源的稀缺和土地政策的约束，目前国内城市土地价格正呈加速上升之势。

国内房地产行业正向三高模式转变：高地价，高房价，高入市门槛。楼价已经脱离一般购买力，泡沫正在吹大。

四个垄断已经到来：地方政府对土地市场绝对垄断、大发展商形成开发垄断（广州前10位公司市场份额已占60-70%）、大中介公司的营销垄断、部分有钱人对高端物业的垄断。

倘不采取有效措施，“楼价焦虑症”还会延续。

当前，很有必要调整政策调控的着力点，改变思路，对楼市下三剂良药：

1、建立多层次多品种的住房供应体系，打破楼市“结构性”问题。

管理层已经下达了1000万套的保障房建设计划。但具体计划如何实施，保障房与商品房的关系如何，保障房建设的长效机制如何建立，仍是悬而未决的问题。

从数量上分析，1000万套，怎么看都是天文数字。倘2011年全部启动，商品房市场有可能“崩盘”。有的城市提出，保障房要占住房供应总量的50%以上。比例对吗？需要保障的人群倘不够，对社会资源又是极大的浪费。

2、重质轻量。

近年来，楼价急升。珠三角地区楼价平均上涨2-3倍。但楼盘综合素质却没有大幅提升。楼盘的技术含量、文化底蕴等等拓展，更是乏善可陈。在国内大城市，有必要倡导从量到质的提升。

“重质轻量”还将带来一个好处：强调土地集约使用，有效利用土地资源。尤其对于深圳、广州、佛山、东莞等珠三角城市。量的扩张已经没有必要，也没有可能。日趋紧张的建设用地资源，迫使大家作一个思考：传统、低效的土地利用模式已到了改变的时候。

发展商“盖个茅草屋也能赚钱”的时代也该改变了。绿色、低碳、节能、人文等等理念，不应停留在“倡导”的层面，更应贯彻于未来管理上的强制需求。

3、重租金轻房价

楼价重要还是租金重要？

当前的答案是楼价重要，未来的答案应该是租金重要。

目前，在广州、佛山这样的大城市，超过80%的家庭拥有自有物业。这个比例还呈上升趋势。

在地价、楼价不断上升的背景下，让家庭都有一套自有产权的物业，既不现实，也不可能。

如果确立了租房也是解决居住问题的思路，那么城市租金水平值得高度关注。

值得警惕的是：2010年在通货预期等因素的影响下，国内城市租金呈大幅上升势头。

长期以来，国内住宅租售比偏低。广州大部分住宅租金比在3%以内，连商业、办公物业的租售比也下降到3-8%的水平。租售比不合理，必然引致两种结果：租金上升或楼价下调。目前似乎更多地出现了上升的征兆。

重租金，轻房价，这不失为一种良好的管理思路。在这种策略下，经济适用房、限价房应该少搞或不搞，廉租房、公共租赁应该大力发展。